【正文】 幣資金余額僅 20億元，資產(chǎn)負(fù)債率73%，銀行借款達(dá) 205億元 (一年內(nèi)到期的 95億元 )。 目前，富力已有 5家五星級(jí)酒店、 2家四星級(jí)酒店、 2個(gè) 幢國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓和 2個(gè)購(gòu)物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了 較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果并不理想（ 2022年 酒店業(yè)務(wù)虧損 ）。在 2022年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以 46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項(xiàng)目； ，擬建佛山第一高樓；在天津以 50億元拿下的住宅項(xiàng)目。 富力公司從 03年開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。特別是現(xiàn)階段，公司處于快速發(fā)展中，要堅(jiān)持以普通住宅的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投入原則上要控制在 20%以?xún)?nèi)。 資金運(yùn)用時(shí)要特別關(guān)注的重點(diǎn)： 要縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目，加快開(kāi)發(fā)速度，減少資金的占用。 在籌集到資金后，需要對(duì)這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時(shí)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。 方案一：選擇投資 A項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 25%=； 方案二：若選擇 B+C項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 20%+3 15%=。收取過(guò)程中需要銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)工作人員恪守現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)管理規(guī)定，收款記錄實(shí)時(shí)錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關(guān)款項(xiàng)、憑證應(yīng)按日清理及移交做賬，財(cái)務(wù)人員嚴(yán)把審核關(guān)，確保應(yīng)收款項(xiàng)的實(shí)際入賬； 其次， 誠(chéng)意金轉(zhuǎn)定金后，相關(guān)款項(xiàng)作為銷(xiāo)售房款及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理； 第三， 換房、退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記、審核流程，應(yīng)退還的誠(chéng)意金，應(yīng)經(jīng)銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)部門(mén)雙重審核，防止重復(fù)退款。為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關(guān)系，開(kāi)辟公積金中心綠色通道。 銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來(lái)源方式，目前，多數(shù)客戶(hù)都采取銀行按揭方式支付房款。 在認(rèn)購(gòu)書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同、按揭須知等法律文件中嚴(yán)格約定違約責(zé)任，充分保護(hù)公司利益；對(duì)惡意拒繳房款及提供資料的客戶(hù)要移交法律部及時(shí)處理并嚴(yán)格執(zhí)行，維護(hù)按期付款的嚴(yán)肅性。特別可以通過(guò)房款回籠情況與費(fèi)用掛鉤等激勵(lì)手段，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律所等中介積極性，促進(jìn)房款的快速回籠。 、優(yōu)化收款流程。 在銷(xiāo)售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。 房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證銷(xiāo)售和回籠的目標(biāo)一致性，將回籠任務(wù)責(zé)任到人，并與業(yè)績(jī)掛鉤。要關(guān)注利率的變化趨勢(shì)，在銀行貸款利率處于下降通道時(shí)，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。堅(jiān)決避免貸款資金發(fā)放后長(zhǎng)期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。 （ 4）貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面： 要盡量和銀行協(xié)商，力爭(zhēng)突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過(guò)合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。 （ 3）貸款擔(dān)保或抵押條件應(yīng)關(guān)注的方面 ：各子公司在抵押不影響銷(xiāo)售的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。 、辦理銀行貸款需關(guān)注的事項(xiàng) （ 1）合理確定貸款額度： 公司每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大的貸款額度，一般在總投資的 4060％。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 如何辦理銀行貸款 銀行貸款是滿(mǎn)足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財(cái)務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項(xiàng)目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來(lái)源。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)。 ? 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2022年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負(fù)債已高達(dá) 億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超 95％。按照約定， 恒大地產(chǎn)若在 2022年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 30％；若在 2022年 6月 6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于 40％；如果在 2022年 12月 6日前上市，回報(bào)率不少于 50%，若至 2022年 6月 6日前上市，回報(bào)率不少于 60%，如果在2022年 12月 6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 70％。 2022年 8月，恒大地產(chǎn)通過(guò)另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金 ； 2022年 9月，通過(guò)抵押恒大御景半島項(xiàng)目，再次向美林貸款 ，用于購(gòu)買(mǎi)土地。但一旦不能滿(mǎn)足對(duì)賭條件，企業(yè)將付出高昂代價(jià)。 對(duì)賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。 ? 對(duì)賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對(duì)未來(lái)不確定情況的一種約定。 特別是在市場(chǎng)發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司國(guó)際化融資金額最大的，歷年累計(jì)在國(guó)際資本市場(chǎng)募集資金 18億美元。如發(fā)行債券或銀行貸款時(shí)的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費(fèi)與籌資額度、籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動(dòng)費(fèi)用； 三是特定條件下的機(jī)會(huì)成本 。 籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)； 如發(fā)行股票的承銷(xiāo)費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。避免短貸長(zhǎng)投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)節(jié) 點(diǎn)和預(yù)售時(shí)間，安排不同的資金來(lái)源銜接。 發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作用加大時(shí)，貸款方也會(huì)感到風(fēng)險(xiǎn)增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風(fēng) 險(xiǎn)的補(bǔ)償，貸款成本也將增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。如果實(shí)際營(yíng)運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。 高負(fù)債 高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 高收益 過(guò)度地依賴(lài)借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。 企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 1*100%=2% 必須合理確定負(fù)債比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 負(fù)債經(jīng)營(yíng)作為現(xiàn)代企業(yè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)方式，可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿 作用，以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。 財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。 財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。 借貸資金與自有資金的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì)越高。財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。 1*100%=70% 資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面：一是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來(lái)源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。 、合理確定資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見(jiàn)資金籌集對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入作為分期還款來(lái)源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 銀行貸款： 銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的最主要融資渠道之一。融資券不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行，只對(duì)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場(chǎng)交易。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照 《 短期融資券管理辦法 》 規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評(píng)級(jí)和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。二是一次融資資金量較大，可以長(zhǎng)期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對(duì)由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求很高，經(jīng)營(yíng)壓力加大。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。 預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開(kāi)始預(yù)售并回籠資金。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源 前期階段： 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷(xiāo)售，資金來(lái)源以股東投入為主。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的 4060%； 銷(xiāo)售回籠款 即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源 資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) 資金籌集的主要渠道 如何辦理銀行貸款 銷(xiāo)售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié) 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅲ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊(cè)資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在 5月取得，因此，申請(qǐng)向股東提出借款（原計(jì)劃沒(méi)有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。 如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒(méi)有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額 ， 沒(méi)有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分 ， 不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅 ， 沒(méi)有安排現(xiàn)金分紅等等 。按照項(xiàng)目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。 例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投 18億元，總建面 30萬(wàn)方， 當(dāng)年四證齊全及新開(kāi)工面積 15萬(wàn)方，安排貸款 2億元。 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷(xiāo)售費(fèi)用一般不得超過(guò)年度銷(xiāo)售計(jì)劃的 %，那么安排的銷(xiāo)售費(fèi)用不應(yīng)超過(guò) 2500萬(wàn)元；管理費(fèi)用單盤(pán)基準(zhǔn)費(fèi)用為 300400萬(wàn)元，再考慮到項(xiàng)目銷(xiāo)售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過(guò)高。 （ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如： 某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回籠 10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。此例中，該公司全年銷(xiāo)售資金回籠安排在 910億元比較合理。 例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額 10億元（全年銷(xiāo)售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷(xiāo)售回籠 7億元。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當(dāng)年新開(kāi)工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項(xiàng)支出顯然過(guò)大，應(yīng)安排 6億元左右。 （ 1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開(kāi)工量相符。 、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系 資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷(xiāo)售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門(mén)的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自?huà)鞄洝?