【正文】 擅自對外借款和抵押擔保；如確需，必須經集團公司審批。付款申請需提交相關證明材料。（ 2）各級公司應根據(jù)自身實際情況制定明確的資金支付審批權限和程序，各項資金的支付必須嚴格按規(guī)定權限和程序審批。、資金使用及付款審批制度：（ 1）資金實行預算管理，各公司必須按資金計劃使用資金，防止計劃外的資金支出。（ 7）資金收支必須及時入賬，做到日清月結。（ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理，不得坐收坐支，嚴禁賬外循環(huán)和違規(guī)設立 “ 小金庫 ” 。（ 3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規(guī)定以其他單位或個人的名義開立，嚴禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。 資金管理相關制度主要內容介紹、賬戶管理制度：（ 1）賬戶的開立與注銷必須經過公司董事長審批同意。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時收回。資金使用中容易產生的問題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴；資金使用的計劃性不強，資金支出有較大隨意性。 墊付的各項工程款要及時收回。 工程結算要留足額的工程質保金?；蚬こ虝汗绬蝺r過高，造成提前或超付工程款。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來一個月資金需求。在市場好、信貸政策比較寬松的情況下，應盡量降低賬上資金余額；相反，可適當調高現(xiàn)金比率（5%10%），獲得較穩(wěn)健的財務狀況。 在經濟高潮、市場形勢好、資金面寬松時期，市場往往用土地貯備的數(shù)量來衡量房地產企業(yè)的實力和規(guī)模；但在經濟衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對一個房地產企業(yè)更注重資產的流動性，包括現(xiàn)金結存有多大，現(xiàn)金流入是否為正，負債率有多高以及流動比例等指標。由于資金被占用，已經讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加 231%，公司已一年沒有再購置土地。 由于市場發(fā)生較大的變化，加之 2023年投入了大量資金高價拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預期（ 08年富力的銷售收入 160億元，只是與 07年持平，只完成計劃的 66%），富力地產資金和財務狀況陷入了比較困難的局面。僅這三個地王項目的低價，就要承擔費用超過 112億元。據(jù)統(tǒng)計，富力在珠江新城擁有 15個項目，大部分是寫字樓和高價酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)將會耗掉資金 ， 3年平均投入 。 案例：富利地產 —商業(yè)轉型的代價 富力地產在此輪的市場調整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項目，沉淀了公司不少的資金。 對于一個區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產品的類型，要注重流動性強的住宅產品，要盡量保持較高的資產流動性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報周期較長的商業(yè)地產項目。 因此，對于房地產開發(fā)公司來說， 資金運用的一個重要任務就是要加快資金周轉，以較小的資金流量推動較大的項目周轉，使資金產出較高的利潤。答案：項目的投資回報率固然重要，資金的周轉率也非常重要。資金運營應重點關注資產的流動性資金使用中容易產生的問題資金管理相關制度主要內容介紹3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3ⅣⅣ 房地產開發(fā)項目的資金運用 資金運營應重點關注資產的流動性 項目的投資回報率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為 3億元，現(xiàn)有 A、 B、 C三個項目的投資成本均為3億元，其中： A項目投資回報率為 25%，投資期為 5年； B項目投資回報率為 20%，投資期為 3年； C項目投資回報率為 15%，投資期為 2年。、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首先， 誠意金收取、轉定和退款等過程都需要建立相應的內部控制制度，納入財務核算體系管理。單位：億元　 2023年 2023年 2023年 2023年新增個人住房按揭貸款 2513 3630 7648 2832全部人民幣新增貸款 23500 33000 36300 45900所占比例 % %% %、加快他項權證辦理，解除公司擔保責任 根據(jù)房地產行業(yè)經營慣常做法，在商品房他項權證辦理并移交按揭銀行前，公司將對客戶按揭貸款承擔階段性擔保責任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔回購等擔保責任。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調動代理公司、律師行力量，責任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進行代理費結算；其次，在保證開發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進多家銀行，通過競爭壓力促進放款速度。銷售回籠應注意的環(huán)節(jié)、加快銀行按揭的辦理。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴肅性。 房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務所、銀行、財務部門等多個部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責任及工作流程以提高工作效率。例如在付款方式設定時盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設置一定比例的按時簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。加強銷售回籠工作應注意以下幾方面內容： 、加快銷售簽約。反之，則盡量按年度甚至更長的時間調整利率。（ 5） 貸款成本及利率調整周期應關注的方面： 力爭獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。否則，公司必須根據(jù)工程建設資金需求金額和時點發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個月即開始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔保方式。（ 2）項目前期規(guī)劃報建時應注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報建時，可根據(jù)項目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。單位：億元　 2023年 2023年 2023年 2023年新增房地產開發(fā)貸款 1328 2996 3616 1802全部人民幣新增貸款 23500 33000 36300 45900所占比例 % % % %如何辦理銀行貸款、銀行貸款的放款條件（ 1）自有資金投入占總投資 35％以上，目前由于地價占總投比例較高，一般地價支付完畢即可達到自有資金投入要求；（ 2）項目四證齊全（國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點；、辦理銀行貸款的流程（ 1）與銀行溝通，擬定貸款方案；（ 2）銀行前、后臺進行項目評估；（ 3）銀行審貸會過會；（ 4）落實四證、抵押、法律文件等相關放款條件；（ 5）銀行放款；各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模；（ 6）銀行貸款資金轉出及使用。即便能上市，其成本也是非常高昂。 由于金融危機的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場依然低迷，恒大地產亦未有上市的跡象。 據(jù)有關資料顯示，截至 2023年 9月 30日，恒大地產總資產約為 148億港元，總負債已高達 億港元，資產負債比超 95％。 如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關投資者的股份。 如恒大地產與國際機構投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對賭協(xié)議。案例：恒大地產 —對賭協(xié)議的后果案例：恒大地產 —對賭協(xié)議的后果 據(jù)公開資料顯示， 2023年 11月，恒大地產與國際機構投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產三分之一股權作押，由三家機構投資者以總價 4億美元認購其 8億股可換股優(yōu)先股。 這種融資的好處是短期內能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。雙方以企業(yè)當前的業(yè)績?yōu)樽h價基礎確定投資條件，根據(jù)雙方認可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標甚至股價為協(xié)議條件。167。 特別是在市場發(fā)生變化后，其高負債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。案例：恒大地產 —對賭協(xié)議的后果 恒大地產是國內房地產公司國際化融資金額最大的，歷年累計在國際資本市場募集資金 18億美元。如發(fā)行債券或銀行貸款時的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費與籌資額度、籌資期限直接相關，屬于籌資成本中的變動費用； 三是特定條件下的機會成本 ?；I資產生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費用，即籌資費； 如發(fā)行股票的承銷費，銀行貸款的手續(xù)費等；該項費用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關，屬于籌資成本中的固定費用。避免短貸長投，根據(jù)不同產品的開發(fā)節(jié)點和預售時間，安排不同的資金來源銜接。 一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；167。發(fā)生財務風險一般由于債務資金期限結構安排不當或者由于資金收支預算與實際不符而產生的支付危機。當財務杠桿作用加大時，貸款方也會感到風險增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風險的補償，貸款成本也將增加，財務風險進一步加大。如果實際營運收入低于預期，財務杠桿將是不利的，將進一步加大不利后果，增加投資風險。 高負債 高風險 高風險 高收益過度地依賴借貸資金會產生兩種后果： 風險隨之增加。企業(yè)必須在風險與收益之間找到一個平衡點，防范財務風險。1*100%=2%必須合理確定負債比例，控制財務風險 負債經營作為現(xiàn)代企業(yè)一個經營方式，可以促使企業(yè)利用財務杠桿作用，以較小的代價獲取最大的經濟效益。 財務杠桿負效應 如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產生相反的杠桿效應。 財務杠桿放大節(jié)稅效應。 借貸資金與自有資金的比例越大，財務杠桿的作用越大，此時，投資收益會越高。財務杠桿就是利用借貸資金擴大自有投資的產出。1*100%=70% 資金籌集主要關注二個方面：一是資金來源結構，主要是指投資者籌集各種資金來源而構成的財務結構，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。 、合理確定資金來源結構 什么是財務杠桿效應？ 例：某房地產公司有自有資金 1億元，投資項目預計投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 結論：房地產企業(yè)主要是靠融資做大做強的，可見資金籌集對房地產企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 經營性物業(yè)貸款， 指銀行將已建