【正文】 進行規(guī)劃設計 組織工程建設 全力推進營銷 ? 項目分期根據項目的不同，可采取不同的劃分辦法， ? 對市場有把握但資金不足可先做價值最低的地塊，靠低價促進銷售快速回收資金。這樣才能夠吸引目標客戶的注意力，取得市場先機，形成自己的項目品牌。房地產產品使用功能永遠是首位的， 老百姓掏不掏錢看平面。進度上重點把握四個主要環(huán)節(jié)，一是項目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)），二是具備可售條件，三是拆除外排，整治園林，形成良好的銷售形象，促進銷售。開發(fā)商本事不在于會拿地蓋房子，而在于 按照“顧客需要什么，就生產什么賣什么”，把房子賣掉掙回人民幣。房地產開發(fā)是為了獲取利潤，沒有銷售就沒有資金回收。 ? 防止現場隨意工程變更。對于房地產開發(fā)商來說， 光建得好看的項目不一定是好項目，只有建得好掙錢多的項目才是好項目。 ? 對市場需求、消費群體、競爭對手、樓盤特色、地理位臵、人文環(huán)境等一系列要素進行整合、集成和創(chuàng)造，樹立一個明確的主題，以給消費者鮮明而強烈的感知形象，突出項目的特色。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設計 組織工程建設 全力推進營銷 分期計劃 ? 大項目進度計劃還包括分期的開發(fā)計劃。從項目第一步抓起，自始至終，全體員工有責。同時還需考慮某些意外事件可能導致的損失。 ? 百合花園項目立項階段測算實投資金年回報率 %。 ? 融資可能與成本。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 競爭項目分析 ? 財務分析是項目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項目成本測算、項目投資收益概算和項目資金運作分析，通過這些分析我們不僅要分析項目的投資價值，還要分析我們投資此項目的資金能力。 ? 從建設周期、政策周期來分析供應的差異。 ? 消費者預期。某一地區(qū)人們對特有的核心文化價值具有高度的持續(xù)性，因此房地產投資必須了解當地消費者文化和傳統(tǒng)習慣，方能為當地消費者所接受。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 案例 —— 江西南昌象湖某項目 ? 占地 600畝，容積率 ，可做部分聯排，銷售均價 4200。高差較大，即會影響建筑布局，還會增加土石方和邊坡支護工程，增加項目成本。 ? 區(qū)位是房地產開發(fā)的前提，房地產產品的不可移動特征決定了區(qū)位是房地產開發(fā)過程中至關重要的一個因素。 ? 因此我們應把握好國民經濟大勢，了解房地產市場的周期，從而更好地把握房地產市場的走向。房地產既是一種消費品，也是一種有價資產。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產。 ? 如用途。通過對兩種轉讓方式的分析比較，我們發(fā)現收購股權相當于按照地價 97萬元 /畝進行土地過名轉讓。 影響市場需求的四個主要因素有： ? 人口數量和結構。如果是樂觀的，居民改善居住條件的愿望變得強烈，對住房的需求就會增加。房地產投資一般都是幾億，甚至幾十億，市場調研的準確與否直接影響到投資決策的正確與否。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 項目 總額 單價 比例 備注 總建單價 可售單價 一 土地費用 110315 6408 8008 % 1 土地中標價格 104800 6088 7607 2 契稅 3144 183 228 按總地價的 3％ 3 補交出讓金及契稅 2371 138 172 補交地上商業(yè)地價款 二 前期費用 1333 77 97 % 1 勘探設計費用 861 50 62 50元 /平方米 2 地下管線遷移 300 17 22 3 臨水臨電安裝等前期費 172 10 12 10元 /平方米 三 土建建設投資 31327 1820 2274 % 1 土建安裝 30864 1793 2240 土建總承包 22895 1330 1662 甲方分包 5302 308 385 包括電梯、消防、門窗等 甲供材料設備 2668 155 194 包括外墻材料、電箱電表等 2 工程監(jiān)理費 309 18 22 基建造價的 1% 3 質檢監(jiān)測費 154 9 11 基建造價的 % 北京百合花園立項成本測算表（一） 項目 總額 單價 比例 備注 總建單價 可售單價 四 紅線內市政配套工程 5178 301 376 % 1 供電 2066 120 150 六通一平，暫定 120元 /平方米 2 自來水工程 516 30 37 六通一平，暫定 30元 /平方米 3 雨污水工程 516 30 37 六通一平，暫定 30元 /平方米 4 燃氣工程 430 25 31 六通一平，暫定 25元 /平方米 5 熱力工程 766 45 56 六通一平，暫定 45元 /平方米 6 道路工程 258 15 19 六通一平，暫定 15元 /平方米 7 園林綠化工程 624 36 45 綠化面積 250元 五 政府收費 3099 180 225 % 1 城市基礎設施配套費 2754 160 200 按 160元 /平方米 2 報建報批費 344 20 25 20元 /平方米 六 不可預見費 819 48 59 % 二至五的 2% 一至六項合計 152070 8834 11039 % 七 管理費用 800 46 58 % 800萬 八 財務費用 10942 636 794 % 按實際資金情況 九 銷售費用 4055 236 294 % 銷售額 2％ 總投資合計 167868 9752 12185 100% 北京百合花園立項成本測算表（二） ? 經測算項目立項時總建筑面積 ，可售面積 平方米。 ? 根據目前情況來看，項目已于 08年 5月取得銀行貸款 10億元， 2022年 7月再取得 ，至此股東已全部收回。 ? 房地產投資風險主要體現在投入資金的安全性，期望收益的可靠性，投資項目的變現性和資產管理復雜性。 ? 同時投資決策應履行嚴格的決策程序，應該召集經營班子和全體相關人員進行集體研究，議定后再報董事會或上級公司審批。一定要維護利潤目標計劃的嚴肅性。 ? 對市場沒把握，先做價值最大的地塊，以產品品質吸引消費者。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設計 組織工程建設 全力推進營銷 重慶小泉別墅 貴州溫泉新城 重慶高爾夫花園 以經濟效益為中心進行方案優(yōu)選。 因此我們要以人為本，關注平面設計。四是完成市政配套設施，主體竣工驗收，按期向業(yè)主交樓，避免延緩交樓賠償。 全力推進營銷 （四）以市場為核心全力推進營銷 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設計 組織工程建設 營銷一般分為六個階段： 一 ? 市場調研 二 ? 細分市場進行市場定位 三 ? 在定位指導下進行產品和服務設計 四 ? 制定銷售渠道、宣傳推廣等營銷策略 五 ? 項目的銷售執(zhí)行和營銷策略調整 六 ? 銷售之后的后營銷 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設計 組織工程建設 全力推進營銷 營銷組織對于項目成功運作尤為重要。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設計 組織工程建設 全力推進營銷 ? 營銷是房地產開發(fā)的最重要環(huán)節(jié)。 ? 防止設計變更。項目建設檔次要控制在合理的范圍內。在規(guī)劃設計中，除了要注意創(chuàng)造自然舒適，方便的居住環(huán)境外，更重要的是要盡可能地滿足目標客戶群的偏好。 ? 由于地質不同，基坑支護，選擇基礎形式不同，會有些差異，但進入框架建筑基本上是一致的，后期工程主要是統(tǒng)籌兼顧科學安排。我們要根據立項報告，將成本控制目標分解到每個環(huán)節(jié)。 使自己既不期望過高的售價水平，也不期望過低的開發(fā)成本。如果兩年做完，年投資回報率 20%，如果四年做完，年投資回報率僅為10%。 ? 項目資金缺口最高值、時點及解決辦法。如果要求快速銷售、快速回收資金，價格應定得低一些。 ? 已獲規(guī)劃許可數量，從城市規(guī)劃和用地計劃來分析。從城市發(fā)展總進程來看，對房地產需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經濟發(fā)展而波動。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此影響著消費者購買房地產產品的動機、種類、方式。前面三個問題通過設臵付款條件和要求提供有效擔保加以化解，但土地溢價后的稅務負擔將對項目產生重大影響。 ? 地塊的高差情況。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現投資機會。 ? 房地產市場的周期性與國民經濟的周期性有著密切的關系，國民經濟的發(fā)展決定著房地產市場的大勢。房地產在一個國家的總財富中一般占有較大比重，美國不動產占其總財富的 ％。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 ? 不同的地段所處的社會、經濟、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費特征，如北京 CBD附近。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對資金需求也不一樣。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 兩種收購讓方式經濟效益測算 收購公司 （ 20萬 /畝帳面成本） 土地過名 （ 60萬 /畝帳面成本） 銷售價格 4200 4200 減：土地成本 600 600 建設成本 2200 2200 費用 300 300 營業(yè)稅金及附加 231 231 銷售利潤 869 869 減：土地增值稅 235 0 稅前利