房地產(chǎn)投資分析與決策-預覽頁
【正文】 合分析和全面技術經(jīng)濟論證，確定項目可行性 對可行性報告進行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理 估算精度 177。 10% 所需時間 1～ 3個月 4～ 6個月 中小型：半年 大型： 1年或以上 1個月左右 所需費用占投資％ %～ 1% %～ % 中小型： 1%～ 3% 大型 : %～ 1% ____ 可行性研究的階段、任務 房地產(chǎn)投資決策程序 ◆ 可行性研究的程序 項目籌劃 提出開發(fā)項目的設想，組建研究機構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。 方案評價 對優(yōu)選出的方案進行深入細致的研究，分析開發(fā)項目經(jīng)濟上的合理性。 三、可行性研究內(nèi)容 、國民經(jīng)濟及社會效益評價 可行性研究內(nèi)容 ? 前提 ? 市場預測和建設條件的調(diào)查 ? 基礎 ? 開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案 ? 核心 ? 經(jīng)濟評價 可行性研究內(nèi)容 市場預測和建設條件的調(diào)查 市場預測包括房地產(chǎn)市場銷售調(diào)查和需求預測，開發(fā)項目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售意向分析。 財務評價 是在國家現(xiàn)行會計制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，從項目自身角度，分析工程項目的投資、成本、稅金和利潤，計算項目的效益和費用，考察項目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評價和判斷項目財務可行性。 項目費用和效益的含義與范圍不同： 財務評價根據(jù)項目直接發(fā)生的財務收支，計算項目的直接費用和效益；國民經(jīng)濟評價則從全社會角度考察項目的費用和效益，考察項目所消耗的有用社會資源和對社會提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費用和效益，而且考慮間接的費用和效益。 可行性研究內(nèi)容 ? 社會評價 是分析擬建項目對當?shù)厣鐣ɑ虿暗貐^(qū)，乃至全社會）的影響，分析項目所在地區(qū)的社會環(huán)境對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。 可行性研究內(nèi)容 ? 不確定性分析 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析（概率分析）。在房地產(chǎn)投資分析中，應對開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。 ? 政府請客，憑什么要我們買單？ ? 資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。 案例 —— 民營企業(yè) ? 沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說，大橋加寬改造項目建成至今，縣委、縣政府先后 10次以會議紀要方式要求公司降低部分車輛的通行費標準?？h里隨即派出警力，維持大橋秩序。公司報案后，大多數(shù)案件至今得不到解決。 案例 —— 縣政府 ? 應邀居中調(diào)解 并未違法行政 ? 針對沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認，并稱自己是根據(jù)沱橋公司和車主等當事人的請求居中調(diào)解，并未強迫公司降低收費標準?？h里對沱江大橋在項目投資、收費年限等方面進行了初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)存在較多問題。 ” ? 案例 —— 車主 ? 記者收集到的其他資料也證實了車主的這種看法。公司在 2021年給內(nèi)江市交通局的報告中表示，公司有 38輛大中客車，每年只有 400萬元的收入。與之相比，資中的過橋費太貴了。 ? 律師趙軍說：“對于省里批準的大橋收費標準，資中縣政府不能自己說改就改。 ? “縣政府被告到法院，已不算什么新聞。盡管這個案件還沒有最后判決，但有關方面應該從中吸取教訓。它并非完全的市場競爭領域，不可能讓消費者自己定價，那樣投資者肯定無利可圖。 “ 關鍵是要在保護消費者和投資者利益之間尋找一個平衡點，讓投資者有利可圖，但無暴利可得。 BOT項目的投資分析 公式 若在今后 n期內(nèi)，第一期期末獲得收益 A， 以后逐期增長率為 s， 要求收益率 i， 則現(xiàn)在投入 P為： P＝ A/(i－ s)1
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