房地產(chǎn)投資分析與決策-預(yù)覽頁
【正文】 合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性 對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評(píng)價(jià)意見，最終決定投資是否可行、合理 估算精度 177。 10% 所需時(shí)間 1～ 3個(gè)月 4～ 6個(gè)月 中小型：半年 大型： 1年或以上 1個(gè)月左右 所需費(fèi)用占投資％ %～ 1% %～ % 中小型： 1%～ 3% 大型 : %～ 1% ____ 可行性研究的階段、任務(wù) 房地產(chǎn)投資決策程序 ◆ 可行性研究的程序 項(xiàng)目籌劃 提出開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。 方案評(píng)價(jià) 對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。 三、可行性研究?jī)?nèi)容 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià) 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 前提 ? 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查 ? 基礎(chǔ) ? 開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ? 核心 ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 可行性研究?jī)?nèi)容 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查 市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售調(diào)查和需求預(yù)測(cè)，開發(fā)項(xiàng)目的銷售或出租前景分析，市場(chǎng)范圍的確定和租售意向分析。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 是在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，從項(xiàng)目自身角度，分析工程項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤(rùn)，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。 項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 社會(huì)評(píng)價(jià) 是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，乃至全社會(huì)）的影響，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 不確定性分析 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。在房地產(chǎn)投資分析中，應(yīng)對(duì)開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。 ? 政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單？ ? 資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。 案例 —— 民營(yíng)企業(yè) ? 沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說，大橋加寬改造項(xiàng)目建成至今，縣委、縣政府先后 10次以會(huì)議紀(jì)要方式要求公司降低部分車輛的通行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？h里隨即派出警力，維持大橋秩序。公司報(bào)案后，大多數(shù)案件至今得不到解決。 案例 —— 縣政府 ? 應(yīng)邀居中調(diào)解 并未違法行政 ? 針對(duì)沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認(rèn)，并稱自己是根據(jù)沱橋公司和車主等當(dāng)事人的請(qǐng)求居中調(diào)解，并未強(qiáng)迫公司降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。縣里對(duì)沱江大橋在項(xiàng)目投資、收費(fèi)年限等方面進(jìn)行了初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)存在較多問題。 ” ? 案例 —— 車主 ? 記者收集到的其他資料也證實(shí)了車主的這種看法。公司在 2021年給內(nèi)江市交通局的報(bào)告中表示，公司有 38輛大中客車，每年只有 400萬元的收入。與之相比，資中的過橋費(fèi)太貴了。 ? 律師趙軍說：“對(duì)于省里批準(zhǔn)的大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，資中縣政府不能自己說改就改。 ? “縣政府被告到法院，已不算什么新聞。盡管這個(gè)案件還沒有最后判決，但有關(guān)方面應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)。它并非完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，不可能讓消費(fèi)者自己定價(jià)，那樣投資者肯定無利可圖。 “ 關(guān)鍵是要在保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，讓投資者有利可圖，但無暴利可得。 BOT項(xiàng)目的投資分析 公式 若在今后 n期內(nèi)，第一期期末獲得收益 A， 以后逐期增長(zhǎng)率為 s， 要求收益率 i， 則現(xiàn)在投入 P為： P＝ A/(i－ s)1
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