房地產(chǎn)投資分析7-8-n-預(yù)覽頁
【正文】 售收入、出租收入和自營收入。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營利潤 (或稱盈利 )，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。 稅收 是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有 強制性、無償性 和 固定性 的特點。 22 第二節(jié) 資金等效值與復(fù)利 一、資金的時間價值 不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別，稱為資金的時間價值。 27 三、復(fù)利計算公式與系數(shù) （一）復(fù)利計算中的常用符號： P—— 現(xiàn)值 F—— 終值 A—— 年值（年金） G—— 等差變化值 S—— 等比變化值 N—— 計息周期數(shù) i—— 每個計息周期的利率 28 （二）復(fù)利計算公式與系數(shù) 第 n個計息期后的利息： In=P[（ 1+i） n1] 第 n個計息期后的本利和： Fn= P（ 1+i） n 1）一次支付的 現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) 2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) 3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù) 4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù) 5）等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù) 29 （三）復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用舉例 [例 1] 已知某筆貸款的年利率為 15％，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是多少 ? [解 ] 已知 r＝ 15％， m＝ 12／ 3=4，則該筆貸款的實際利率： i＝ (1+r／ m)m l＝ (1+15％／ 4)4 1=％ 30 [例 2] 某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款 2 000萬元，期限為 3年，年利率為 8％，若該筆貸款的還款方式為 期間按季度付息、到期后一次償還本金 ，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少 ?如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少 ? 單利計息 :480萬元 復(fù)利計息 : 31 解：已知： P=2021萬元， n=3 4=12， i=8%/4=2%， 則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額 =P i n =2021 2% 12 =480萬元 若計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息 =p[（ 1+i） n1] =2021 [（ 1+2%） 121] = 32 第三節(jié) 抵押貸款償還模式及其計算 一、等額本金還款法 也稱遞減法，這種方法的第一個月還款額最高，以后逐月減少。 一般來說，第 1種、第 2種方法適宜于收入穩(wěn)定的成熟家庭，第 4種方法適宜于收入處于上升階段的成長型家庭。如果抵押貸款的期限為10年， 按月等額償還 ，年貸款利率為 15％，問月還款額為多少 ?如果該家庭 25％的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅 ? ； 案例計算 37 解：抵押貸款額 P=25 70%=， 月貸款利率 i=15%/12=%， 計息周期數(shù) n=10 12=120個月。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為 ％和 ％，期限均為 15年，公積金貸款的最大限額為 10萬
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