房地產(chǎn)投資分析7-8-n-wenkub
2023-05-22 00:07:51 本頁面
【正文】 前時(shí)點(diǎn)， 也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間 始點(diǎn) 或 某一基準(zhǔn)時(shí)刻 。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析。 3 一、現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。時(shí)點(diǎn) 1表示第 1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第 2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推。 (4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。 9 四、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 一般房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資屬于狹義的投資范疇。 經(jīng)營成本 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。 12 13 14 五、經(jīng)營收入、利潤和稅金 1 、經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入。 16 利潤 利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。 18 ? 經(jīng)營利潤 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 期間費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 ? 經(jīng)營收入 =銷售收入 +出租收入 +自營收入 ? 銷售收入 =土地轉(zhuǎn)讓收入 +商品房銷售收入 +配套設(shè)施銷售收入 ? 出租收入 =房屋出租租金收入 +土地出租租金收入 19 ? 期間費(fèi)用 =管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 利潤總額 =經(jīng)營利潤 +營業(yè)外收支凈額 ? 稅后利潤 =利潤總額 所得稅 ? 可供分配利潤 =稅后利潤 (法定盈余公積金 +法定公益金 +未分配利潤 ) 20 3 、稅金 （見第六章詳解） 稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。 （ 2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 （ 3）企業(yè)所得稅 新的稅法： 2021年起統(tǒng)一為 25%。 一年計(jì)息 12次時(shí)的實(shí)際利率 =(1+1％ )121 =％ 26 通過上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系： (1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； (2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； (3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； (4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。 33 第三節(jié) 抵押貸款償還模式及其計(jì)算 四、等額遞增還款法 與第 3種方法基本相同，只是把固定比例改為 固定數(shù)額 。 則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額： P=A[（ 1+i） n1]/[i（ 1+i） n] =4800 [（ 1+1%） 1201]/[1%（ 1+1%） 120] = 36 [例 4] 某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的 30％，其余房款用抵押貸款支付。 （ 3） 該購房者第 10年最后一個(gè)月份的月還款額是： A120=AI(1+s)1201= ?????????
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