房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財務(wù)分析-wenkub
2024-10-28 11 本頁面
【正文】 算項(xiàng)目的財務(wù)數(shù)據(jù)； （二）分析財務(wù)基本報表； （三）分析財務(wù)指標(biāo)； （四）提出財務(wù)分析結(jié)論； （五）進(jìn)行不確定性分析。,3,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資財務(wù)數(shù)據(jù)的估算,一、房地產(chǎn)總投資的估算 房地產(chǎn)總投資是指項(xiàng)目在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)而花費(fèi)的全部成本費(fèi)用。,7,2）集體土地征用費(fèi) 征用耕地：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。 3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按所拆房的建筑面積結(jié)合新安置地點(diǎn)計算；作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆除建筑面積的重置價格結(jié)合市場行情等計算。根據(jù)實(shí)際情況，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算。,11,3）工程量近似匡算法：采用類似于概預(yù)算的方法，先匡算工程量，再套當(dāng)?shù)馗蓬A(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，近似估算出費(fèi)用。 估算方法一般采用單位指標(biāo)法。 其估算方法參照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。 按前述5項(xiàng)之各乘以3% （2）銷售費(fèi)用 1）廣告宣傳費(fèi)按銷售收入的2%~3%估算。 建設(shè)投資借款利息=年初本金累計額年利率 流動資金借款利息=流動資金借款累計額年利率 2）其它財務(wù)費(fèi)用：根據(jù)所占比例估算或不予計算,18,第二節(jié) 資金時間價值的計算,一、資金時間價值的概念 指資金隨著時間的變化產(chǎn)生的資金增值或經(jīng)濟(jì)效益，具體體現(xiàn)在資金的利息和資金的純收益兩方面。,19,3. 現(xiàn)金流量圖 所謂現(xiàn)金流量圖，就是將現(xiàn)金流量繪入一時間坐標(biāo)中。本金就是一種現(xiàn)值。,21,6．等額年值（A） 某一時間序列各時刻發(fā)生的資金叫做年值。,22,二、單利利息的計算方法 1．概念：單利計息是只考慮本金的利息，不計算利息的利息。 復(fù)利法計算公式是： F＝P(1＋i)n,24,(一) 一次支付復(fù)利公式,1．一次支付未來值公式 1） 條件：已知現(xiàn)值P，年利率i，年數(shù)n，求F=? 2）現(xiàn)金流量圖如下：,3）n年年末的未來值公式：,25,2．一次支付現(xiàn)值公式 1） 條件：已知F，i，n，求P=? 2）現(xiàn)金流量圖見上圖； 3）公式：,26,（二）等額支付系列復(fù)利公式,1.等額支付系列終值公式 1）條件：每年年末的現(xiàn)金流量A，年利率為i，n年。i] / [(1+i)n – 1]＝1376.9元 20年本利合計＝201376.9=330457.18元 （2）等額還本法： 每月還本A＝200000/240=833.33元 第1個月還息I1=2000005.51%/12=918.33元 第1個月共還款A(yù)1=833.33+918.33＝1751.67元 同理第2個月共還款A(yù)2=833.33+(200000833.33)5.51%/12=1747.84元 這樣一直算到最后一個月： A240=833.33+833.33 5.51%/12=833.33+3.83=837.16元 合計共還款＝1751.67+1747.84+…+837.16=310659.17（元）,33,思考題 若首付比例提高到30％，試對兩種還款方式進(jìn)行比較。 該家庭有償還能力的最大抵押
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