(簡體)房地產(chǎn)投資分析-wenkub
2023-01-25 20:49:30 本頁面
【正文】 該線條在帶有時間坐標(biāo)的表格中的位置來表示各項工作的起始、結(jié)束時間和各工作的先后順序。 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設(shè)工期和計算期 /m2表 11 磚混結(jié)構(gòu)住宅工程工期定額 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設(shè)工期和計算期 ? 2．房地產(chǎn)投資項目計算期 ? 工程項目進(jìn)度計劃編制 ? 1．項目進(jìn)度計劃編制方法 ? （ 1）表格法。 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) ? （ 3）按投資經(jīng)營方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。夏普在其《投資學(xué)》中，將投資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。我們一般認(rèn)為，投資（ Investment）是指某個經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設(shè)備、技術(shù)等）投入某項社會再生產(chǎn)過程，以便獲取未來的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動或經(jīng)濟(jì)行為。 ? 3．房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點 ? （ 1）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點 ? （ 2）房地產(chǎn)投資的缺點 ? 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 ? 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 ? 2．房地產(chǎn)投資市場分析 ? 3．房地產(chǎn)投資分析策劃 ? 4．房地產(chǎn)投資財務(wù)分析 ? 5．房地產(chǎn)投資不確定性分析 ? 6．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) ? ? 7．房地產(chǎn)投資社會影響分析 ? 8．房地產(chǎn)投資決策分析（方案比選分析） ? 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) ? ? ? ? 返回本章目錄 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設(shè)工期和計算期 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期 ? 1．投資前期 ? 2．投資實施期 ? 3．營銷期或經(jīng)營期 ? 房地產(chǎn)投資項目建設(shè)工期與計算期 ? 1．房地產(chǎn)投資項目建設(shè)工期 ? 工期定額可以根據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》以及地方的定額來估算。傳統(tǒng)的項目進(jìn)度計劃的編制都使用表格法來進(jìn)行。如圖 11所示。 土方工程 I 土方工程 II基礎(chǔ)工程 I 基礎(chǔ)工程 II結(jié)構(gòu)工程 I裝修工程 I結(jié)構(gòu)工程 II裝修工程 II總工期 T = 1 4 天213332232 2864475土方工程 土方工程基礎(chǔ)工程 基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)工程裝修工程結(jié)構(gòu)工程裝修工程總工期 天圖 12 某小型建設(shè)項目施工進(jìn)度計劃網(wǎng)絡(luò)圖 注： 1．該工程分為兩段施工，即 I段和 II段。圖 14就是一個利用 Microsoft Excel 2023軟件編制的簡單粗略的甘特圖。現(xiàn)金流量圖（ Cash Flow Diagram）是把投資項目（系統(tǒng)）的現(xiàn)金流量用時間坐標(biāo)表示出來的一種示意圖?，F(xiàn)金流量圖的繪制有兩種方法，一種是利用直尺等繪圖工具手繪，另一種是利用 Microsoft Excel軟件自動繪制。以圖15為例，首先，打開 Microsoft Excel 2023，在工作區(qū)任一位置的不同格里按順序輸入上述數(shù)字和時間標(biāo)度， 點擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點擊“柱形圖”，選擇“堆積柱形圖”，即可自動生成該項目投資的現(xiàn)金流量圖。 ? 資金的時間價值及其計算 ? 1．資金時間價值的含義 ? 2．資金時間價值的單利與復(fù)利計算法 ? 3．名義利率與實際利率及其換算 ? 資金等值及其具體計算 ? 1．資金等值相關(guān)概念 ? 2．資金等值的計算 ? [例 15]某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為 25萬元的住宅，如果該家庭首付款為總房款的 30%，其余房款用抵押貸款支付。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)投資分為不同的類型。在這個基礎(chǔ)上，才能更好地進(jìn)行后面知識的學(xué)習(xí)。投資環(huán)境包括與一定投資活動有關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、自然、社會、科技等方面的因素，投資收益的高低與經(jīng)濟(jì)主體對投資環(huán)境認(rèn)識的正確程度有很大關(guān)系，在不同的投資環(huán)境中，從事投資活動所獲得的收益差別很大。 ? 投資環(huán)境對單個的投資者而言是無法改變也不可控制的。 ? 121文件對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ? （ 1）改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運作模式。 ? （ 2）市場機會。 ? （ 6）實質(zhì)阻礙。 ? （ 2）首次反饋。具體見下表 21。 15 4 3 2ni i i i i iiP W A B C D E?? ? ? ? ?? （ ） 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價 ? （ 2）閔氏關(guān)鍵因素評估法。 表 23 房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系及 TOP10城市 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價 商業(yè)用房開發(fā)投資環(huán)境 出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會消費品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會消費品零售總額、 GDP增長率、出租率、吸納率等 上海、重慶、北京、深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都 房地產(chǎn)市場投資環(huán)境 固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝?、就業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)增長率、土地開發(fā)面積／購置面積、實際利用外資、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資／ GDP、固定資產(chǎn)投資增長率、 GDP增長率等 北京、上海、廣州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青島、寧波和重慶 （續(xù)） 返回本章目錄 小 結(jié) ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、
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