房地產(chǎn)投資分析與決策(1)-wenkub
2023-02-11 17:49:37 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)投資概述 ?3）對(duì)專業(yè)管理的依賴性 ：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。 一、房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資的特性 1）區(qū)位的重要性 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。 ①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來(lái)的租客（方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。 ?4）房地產(chǎn)投資的巨額性 ：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來(lái)源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很好。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、 房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金 房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。10% 177。 房地產(chǎn)投資決策程序 優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案 根據(jù)選擇的目標(biāo)市場(chǎng)和備擇場(chǎng)地，設(shè)計(jì)若干個(gè)可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，并經(jīng)過(guò)分析對(duì)比，選擇出最優(yōu)方案。 三、可行性研究?jī)?nèi)容 房地產(chǎn)投資可行性研究解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè) 1）必要性：市場(chǎng)需求，社會(huì)需要； 2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場(chǎng)址及環(huán)境影響； 3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡） 4）經(jīng)濟(jì)合理性：對(duì)全社會(huì)的貢獻(xiàn)、所付代價(jià)； 5）社會(huì)的相容性：社會(huì)影響分析、互適性分析及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 6）項(xiàng)目可靠性（風(fēng)險(xiǎn)）。 可行性研究?jī)?nèi)容 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階段需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià) 投資估算 包括開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、項(xiàng)目的工程造價(jià)、規(guī)劃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是站在國(guó)家和地區(qū)的層次上，從全社會(huì)的角度分析項(xiàng)目的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家統(tǒng)一測(cè)定的影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率。 ? 當(dāng)從企業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施。 ? 敏感性分析 ，是通過(guò)計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定因素變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，即以判斷預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險(xiǎn)狀況。事實(shí)真相到底如何？這場(chǎng)官司暴露了民營(yíng)企業(yè)介入公用事業(yè)過(guò)程中的哪些問(wèn)題？政府如何依法行政，民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)，同時(shí)兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時(shí)成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。四川省交通廳、財(cái)政廳、物價(jià)局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年 2月至 2023年 9月對(duì)通行車輛試收費(fèi)， 2023年 1月 1日至 2023年 2月 4日正式對(duì)通行車輛收費(fèi)，并根據(jù)不同車型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 1至 16元。 ? 7月初，由于許多通行車輛拒絕交費(fèi)，大橋收費(fèi)站與部分車主的沖突不斷。在此期間，收費(fèi)站工作人員多次被打，甚至發(fā)生在警察眼皮底下，他們也不聞不問(wèn)。再說(shuō)，縣政府向經(jīng)營(yíng)三輪車的業(yè)主收取了上萬(wàn)元的高額費(fèi)用，憑什么一再要求我們降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？這豈不成了政府請(qǐng)客，卻讓民營(yíng)企業(yè)買單？ 7月中旬，沱橋公司將資中縣政府告上了法院，請(qǐng)求法院撤銷被告歷次要求原告降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一切行政行為，并判被告協(xié)助原告恢復(fù)正常的收費(fèi)秩序。 ? 資中縣的另一位主要領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，今年縣里領(lǐng)導(dǎo)班子受到很多來(lái)信和投訴，對(duì)沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)年限等問(wèn)題反映強(qiáng)烈，縣領(lǐng)導(dǎo)班子從關(guān)心群眾疾苦出發(fā)，要求九達(dá)公司對(duì)公交、出租、三輪車等進(jìn)一步給予優(yōu)惠。大橋收費(fèi)太貴，又不降價(jià)，我們根本交不起。 ? 縣公共汽車公司也認(rèn)為大橋收費(fèi)過(guò)高。同樣在內(nèi)江，當(dāng)?shù)毓还?400多輛公交車經(jīng)過(guò)兩座橋，每年也只收過(guò)橋費(fèi) 10萬(wàn)元。在民營(yíng)企業(yè)越來(lái)越多地介入公用事業(yè)的背景下，政府如何依法監(jiān)管民營(yíng)公用事業(yè)，民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)，才是真
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