【正文】 它并非完全的市場競爭領(lǐng)域，不可能讓消費者自己定價，那樣投資者肯定無利可圖。與之相比，資中的過橋費太貴了。 案例 ——縣政府 ? 應(yīng)邀居中調(diào)解 并未違法行政 ? 針對沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認(rèn)，并稱自己是根據(jù)沱橋公司和車主等當(dāng)事人的請求居中調(diào)解，并未強迫公司降低收費標(biāo)準(zhǔn)。 ? 政府請客，憑什么要我們買單？ ? 資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。 項目費用和效益的含義與范圍不同： 財務(wù)評價根據(jù)項目直接發(fā)生的財務(wù)收支，計算項目的直接費用和效益；國民經(jīng)濟(jì)評價則從全社會角度考察項目的費用和效益，考察項目所消耗的有用社會資源和對社會提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費用和效益，而且考慮間接的費用和效益。10% 所需時間 1～ 3個月 4～ 6個月 中小型：半年 大型： 1年或以上 1個月左右 所需費用占投資％ %～ 1% %～ % 中小型： 1%～ 3% 大型 : %～ 1% ____ 可行性研究的階段、任務(wù) 房地產(chǎn)投資決策程序 ◆ 可行性研究的程序 項目籌劃 提出開發(fā)項目的設(shè)想，組建研究機構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。 房地產(chǎn)投資的類型 按房地產(chǎn)投資形式劃分 1）房地產(chǎn)直接投資： 投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。 2）政策影響性 ： 指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內(nèi)的貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。 建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。盈虧平衡分析僅用于財務(wù)評價，敏感性分析和風(fēng)險分析即可用于財務(wù)評價，也可用于國民經(jīng)濟(jì)評價。但何永均說：“當(dāng)出租車、三輪車通過收費站，工作人員攔車收費時，警察便強行推開欄桿放行，有時還帶走收費人員。資中佳和出租車公司今年在給縣委縣政府的緊急報告中表示：如沱橋公司按趟次收費，100%車主堅決不答應(yīng)；如按每月每車包干交費 550元， 47%的車主認(rèn)為收費過高，難以經(jīng)營。在四川，省政府被告到法院，也不止一次。［ 1－ （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n］ i＝ s時 當(dāng) n趨于無窮時， 如 i＞ s， （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n趨于 0，則 P＝ A/(i－ s) BOT項目的投資分析 分析實例 某投資者以 5000萬元獲得某收費路段 25年的經(jīng)營權(quán)，期望投資收益率 16％，運營費用及稅費為經(jīng)營收入的 15％，市場調(diào)查及預(yù)測知，該路段現(xiàn)年通過車輛為 48萬輛，今后逐年車輛增加 5％，問平均每輛車收費多少即可達(dá)到投資者的收益目標(biāo)？若政府物價管理部門規(guī)定平均每輛車收費為 20元，該收費路段經(jīng)營權(quán)欲通過拍賣出讓，其它條件同上，問該投資者的最高報價為多少？ BOT項目的投資分析 解 :本題為典型的 BOT(建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓 BuildOperateTransfer)項目 （ 1） 設(shè)每輛車平均收費為 X元 由公式，則 5000＝ 48X（ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋ 5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ 解方程得 X＝ （ 2） 每輛車平均收費 20元時， 由公式（ 3－ 7） ,則 P＝ 48 20 （ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ ＝ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 思考題 結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)內(nèi)容 ， 從民營企業(yè)角度 ， 試分析造成當(dāng)前這