【正文】 它并非完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，不可能讓消費(fèi)者自己定價(jià)，那樣投資者肯定無(wú)利可圖。與之相比，資中的過(guò)橋費(fèi)太貴了。 案例 ——縣政府 ? 應(yīng)邀居中調(diào)解 并未違法行政 ? 針對(duì)沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認(rèn)，并稱(chēng)自己是根據(jù)沱橋公司和車(chē)主等當(dāng)事人的請(qǐng)求居中調(diào)解，并未強(qiáng)迫公司降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單？ ? 資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。 項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。10% 所需時(shí)間 1～ 3個(gè)月 4～ 6個(gè)月 中小型：半年 大型： 1年或以上 1個(gè)月左右 所需費(fèi)用占投資％ %～ 1% %～ % 中小型： 1%～ 3% 大型 : %～ 1% ____ 可行性研究的階段、任務(wù) 房地產(chǎn)投資決策程序 ◆ 可行性研究的程序 項(xiàng)目籌劃 提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢(xún)公司、顧問(wèn)公司和工程公司等單位研究。 房地產(chǎn)投資的類(lèi)型 按房地產(chǎn)投資形式劃分 1）房地產(chǎn)直接投資： 投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作。 2）政策影響性 ： 指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。 建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析即可用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也可用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。但何永均說(shuō)：“當(dāng)出租車(chē)、三輪車(chē)通過(guò)收費(fèi)站，工作人員攔車(chē)收費(fèi)時(shí)，警察便強(qiáng)行推開(kāi)欄桿放行，有時(shí)還帶走收費(fèi)人員。資中佳和出租車(chē)公司今年在給縣委縣政府的緊急報(bào)告中表示：如沱橋公司按趟次收費(fèi)，100%車(chē)主堅(jiān)決不答應(yīng)；如按每月每車(chē)包干交費(fèi) 550元， 47%的車(chē)主認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，難以經(jīng)營(yíng)。在四川，省政府被告到法院，也不止一次。［ 1－ （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n］ i＝ s時(shí) 當(dāng) n趨于無(wú)窮時(shí)， 如 i＞ s， （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n趨于 0，則 P＝ A/(i－ s) BOT項(xiàng)目的投資分析 分析實(shí)例 某投資者以 5000萬(wàn)元獲得某收費(fèi)路段 25年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，期望投資收益率 16％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)為經(jīng)營(yíng)收入的 15％，市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)知，該路段現(xiàn)年通過(guò)車(chē)輛為 48萬(wàn)輛，今后逐年車(chē)輛增加 5％，問(wèn)平均每輛車(chē)收費(fèi)多少即可達(dá)到投資者的收益目標(biāo)？若政府物價(jià)管理部門(mén)規(guī)定平均每輛車(chē)收費(fèi)為 20元，該收費(fèi)路段經(jīng)營(yíng)權(quán)欲通過(guò)拍賣(mài)出讓?zhuān)渌鼦l件同上，問(wèn)該投資者的最高報(bào)價(jià)為多少？ BOT項(xiàng)目的投資分析 解 :本題為典型的 BOT(建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓 BuildOperateTransfer)項(xiàng)目 （ 1） 設(shè)每輛車(chē)平均收費(fèi)為 X元 由公式，則 5000＝ 48X（ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋ 5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ 解方程得 X＝ （ 2） 每輛車(chē)平均收費(fèi) 20元時(shí)， 由公式（ 3－ 7） ,則 P＝ 48 20 （ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ ＝ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 思考題 結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)內(nèi)容 ， 從民營(yíng)企業(yè)角度 ， 試分析造成當(dāng)前這