【正文】 房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)投資決策n 所謂 房地產(chǎn)投資決策 ，是指對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并作出判斷，選擇某一方案的過(guò)程。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions得房率n 使用面積系數(shù) ：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions容積率n 隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。比如一個(gè)普通的個(gè)人投資者，可以用 6萬(wàn)元的首付款運(yùn)作一個(gè) 20萬(wàn)元的置業(yè)投資項(xiàng)目；一個(gè)不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用 1萬(wàn)元購(gòu)買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以投資數(shù)百萬(wàn)或數(shù)千萬(wàn)元建造一幢寫字樓；而一個(gè)政府可以花費(fèi)數(shù)億元新建一個(gè)車站和交通系統(tǒng)。q 計(jì)算公式：容積率 =總建筑面積 247。q 使用面積 ：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測(cè)的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。n 另外，房地產(chǎn)投資 建設(shè)周期長(zhǎng)、占用資金量大 ，一旦開(kāi)工建設(shè)就不能中斷，要力求縮短工期，在 最佳時(shí)機(jī)投入市場(chǎng) 。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions銷售面積n 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣妹娣en 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積n 公攤面積 ：q公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；q各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50%。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑密度n 指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。n 也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土地，因而地產(chǎn)一詞也被常用于泛指房地產(chǎn)，這也是有些學(xué)者認(rèn)為地產(chǎn)有廣義與狹義的二種理解的原由。n 容積率只有在指 “宗地 ”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions樓面地價(jià)n 樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積n 或 樓面地價(jià)＝土地單價(jià)／容積率q 房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)n 平均層數(shù)＝容積率 /建筑密度房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)類型居住類商業(yè)類 休閑類 工業(yè)類 公共事 業(yè)類房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑層數(shù)（高度）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)投資n 盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即 通過(guò)犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益 。n 這些情況都決定了必須重視房地產(chǎn)的投資決策。房地產(chǎn)投資決策房