房地產(chǎn)投資分析7-8-n-文庫吧
2025-04-21 00:07 本頁面
【正文】 。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。 經(jīng)營成本 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。 10 經(jīng)營成本 主要包括： 土地轉(zhuǎn)讓成本 商品房銷售成本 配套設(shè)施銷售成本 房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本 對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率， 計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本 。 11 期間費(fèi)用 開發(fā)項目的 期間費(fèi)用 是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的 經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目 用于銷售 時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費(fèi)用，不另行計算； ?房地產(chǎn)開發(fā)項目 用于出租或自營 時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用； ?房地產(chǎn) 置業(yè)投資項目 的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用。 12 13 14 五、經(jīng)營收入、利潤和稅金 1 、經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。 銷售收入 =銷售房屋面積 房屋銷售單價 出租收入 =出租房屋建筑面積 房屋租金單價 自營收入 =營業(yè)額 營業(yè)成本 自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報 15 經(jīng)營收入是按市場價格計算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品 (房屋 )只有在市場上被出售、出租或自我經(jīng)營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收益的有用的勞動成果。因此，經(jīng)營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額 )更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。 16 利潤 利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費(fèi)用和銷售稅金后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營利潤 (或稱盈利 )，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。 17 經(jīng)營利潤中的 一部分 由國家以稅收的方式無償征收，作為國家或地方的財政收入；另一部分 留給企業(yè)，作為其可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。 根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為 經(jīng)營利潤、利潤總額 (又稱實(shí)現(xiàn)利潤 )、稅后利潤和可分配利潤 等四個層次。 18 ? 經(jīng)營利潤 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 期間費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 ? 經(jīng)營收入 =銷售收入 +出租收入 +自營收入 ? 銷售收入 =土地轉(zhuǎn)讓收入 +商品房銷售收入 +配套設(shè)施銷售收入 ? 出租收入 =房屋出租租金收入 +土地出租租金收入 19 ? 期間費(fèi)用 =管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +財務(wù)費(fèi)用 ? 利潤總額 =經(jīng)營利潤 +營業(yè)外收支凈額 ? 稅后利潤 =利潤總額 所得稅 ? 可供分配利潤 =稅后利潤 (法定盈余公積金 +法定公益金 +未分配利潤 ) 20 3 、稅金 （見第六章詳解） 稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。 稅收 是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有 強(qiáng)制性、無償性
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