房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析-文庫吧
2024-10-28 11:17 本頁面
【正文】 位工程量投資費(fèi)用乘以工程量得到單項(xiàng)工程費(fèi)用的估算方法。,11,3）工程量近似匡算法：采用類似于概預(yù)算的方法，先匡算工程量，再套當(dāng)?shù)馗蓬A(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，近似估算出費(fèi)用。 4）概算指標(biāo)法：采用綜合的單位建筑面積和建筑體積概算指標(biāo)，計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。 5）類似法：根據(jù)建安工程中各項(xiàng)目所占的比例進(jìn)行估算。,12,（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),指供水、供電、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。 估算方法一般采用單位指標(biāo)法。,13,（5）公共配套設(shè)施費(fèi),主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出。 估算方法同“建安工程費(fèi)”的方法。,14,（6）房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費(fèi),指房地產(chǎn)開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用，包括投資方向調(diào)節(jié)稅、配套設(shè)施建設(shè)稅、建筑安全監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)等。 其估算方法參照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。,15,（7）不可預(yù)見費(fèi),包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其它附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。 其估算采用（1）~（5）項(xiàng)之和乘以（3%~5%）。,16, 開發(fā)費(fèi)用的估算,（1）管理費(fèi)：指明管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用。 按前述5項(xiàng)之各乘以3% （2）銷售費(fèi)用 1）廣告宣傳費(fèi)按銷售收入的2%~3%估算。 2）銷售代理費(fèi)按銷售收入的1.5%~2%估算。 3）其它銷售費(fèi)用按銷售收入的0.5%~1%估算。,17,（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 1）利息支出：指建設(shè)投資借款利息和流動(dòng)資金借款利息。 建設(shè)投資借款利息=年初本金累計(jì)額年利率 流動(dòng)資金借款利息=流動(dòng)資金借款累計(jì)額年利率 2）其它財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)所占比例估算或不予計(jì)算,18,第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算,一、資金時(shí)間價(jià)值的概念 指資金隨著時(shí)間的變化產(chǎn)生的資金增值或經(jīng)濟(jì)效益，具體體現(xiàn)在資金的利息和資金的純收益兩方面。 1. 利率：為每單位時(shí)間增加的利息與原金額之比。 2.利息周期：表示利率的時(shí)間單位。如一年，一季度，半年，一月等。,19,3. 現(xiàn)金流量圖 所謂現(xiàn)金流量圖，就是將現(xiàn)金流量繪入一時(shí)間坐標(biāo)中。即在圖上畫一條橫線作一橫坐標(biāo)，上面表示計(jì)息的時(shí)間單位（年或月），垂直于橫坐標(biāo)的線條表示現(xiàn)金流量，箭頭向下表收入，箭頭向上表支出。箭頭的長(zhǎng)、短與收、支的大小成比例。,20,4．現(xiàn)值（P） 發(fā)生在某一時(shí)間序列起點(diǎn)（零點(diǎn)）的資金值（效益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其它各時(shí)刻資金用折現(xiàn)辦法折算到起點(diǎn)的資金值，稱做現(xiàn)值，記作P。本金就是一種現(xiàn)值。 5．終值（F） 也稱將來值、未來值。指發(fā)生在某一時(shí)間序列終點(diǎn)的資金值（效益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其它各時(shí)刻資金折算到終點(diǎn)的資金值。本利和是一種終值。,21,6．等額年值（A） 某一時(shí)間序列各時(shí)刻發(fā)生的資金叫做年值。如果某一時(shí)間序列各時(shí)刻（不包括零點(diǎn)）發(fā)生的資金都相等，則該資金序列叫等額年值，記作A。反之，叫不等額年值。 7．折現(xiàn) 把某一時(shí)間序列各時(shí)刻的資金折算到起點(diǎn)現(xiàn)值的過程叫折現(xiàn)。,22,二、單利利息的計(jì)算方法 1．概念：?jiǎn)卫?jì)息是只考慮本金的利息，不計(jì)算利息的利
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