房地產(chǎn)某投資項目案例分析-文庫吧
2024-12-08 14:04 本頁面
【正文】 中，相當(dāng)于樓價 30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價 70%的購買投資來自于期限為 15年、固定利率為 %、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。 假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在 160元 /㎡ ，前 3年的出租率分別為 65%、 75%、 85%，從第 4年開始出租率達(dá)到 95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的 28%。如果購買投資發(fā)生在第 1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為 48年，投資者的目標(biāo)收益率為 14%。 試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。 解：簡要分析如下： 1．相應(yīng)指標(biāo)計算 1）寫字樓投資的基本情況 : （ 1）寫字樓購買總價： 27 000 10 000=27 000（萬元） （ 2）購買寫字樓的稅費(fèi)： 27 000 %=1 431（萬元） （ 3）股本投資： 27 000 30%+1 431=9 531（萬元） （ 4）抵押貸款額： 27 000 70%=18 900（萬元） 2）抵押貸款年還本付息額 1515( 1 ) 7 . 5 % ( 1 7 . 5 % )1 8 9 0 0 2 1 4 1 . 1 3 (( 1 ) 1 ( 1 7 . 5 % ) 1nniiAPi??? ? ? ? ?? ? ? ? 萬 元 ） 3）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況 第 1年凈經(jīng)營收入： 27 000 160 12 65% （ 128%） =2 （萬元） 第 2年凈經(jīng)營收入： 27 000 160 12 75% （ 128%） =2 （萬元） 第 3年凈經(jīng)營收入： 27 000 160 12 85% （ 128%） =3 （萬元） 第 4年及以后各年凈經(jīng)營收入： 27 000 160 12 95% （ 128%） =3 （萬元） 本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表 113所示。 年 末 0 1 2 3 4~15 16~48 股本金投入 9 凈經(jīng)營收入 2 2 3 3 3 抵押貸款還本付息 2 2 2 2 自有資金凈現(xiàn)金流量 9 1 1 3 表 11 3 現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前） 單位：萬元 4）該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值 因為 ic =14%，故 123 1 23 3 3 1 59 5 3 1 2 8 4 . 9 8 ( 1 1 4 % ) 6 5 8 . 2 3 ( 1 1 4 % )1 0 3 1 . 4 8 ( 1 1 4 % ) 1 4 0 4 . 7 3 1 4 % [ 1 ( 1 1 4 % ) ]( 1 1 4 % ) 3 5 4 5 . 8 6 1 4 % [ 1 ( 1 1 4 % ) ] ( 1 1 4 % )7 8 9 . 8 1 (NP V????? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? 萬 元 ） 5）該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 因為 i
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