房地產(chǎn)投資分析7-8-n(已修改)
2025-05-27 00:07 本頁(yè)面
【正文】 1 第四章 資金的時(shí)間價(jià)值 第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成 第二節(jié) 資金等效值與復(fù)利 第三節(jié) 抵押貸款償還模式及其計(jì)算 2 第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成 把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向 (收入或支出 )、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來(lái)進(jìn)行分析。 3 一、現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 二、現(xiàn)金流量圖 是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。 4 + 現(xiàn)金流量 0 1 2 3 4 圖 1：正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量 5 三、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則 (1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。 橫坐標(biāo)軸上“ 0”點(diǎn)， 通常表示 當(dāng)前時(shí)點(diǎn)， 也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間 始點(diǎn) 或 某一基準(zhǔn)時(shí)刻 。時(shí)點(diǎn) 1表示第 1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第 2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始，以此類推。 (2)如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為 期末慣例法 。在一般情況下，采用這個(gè)簡(jiǎn)化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。 6 (3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資 P作為上一周期期末，即 第 0期期末 發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第 0周期的由來(lái)。 (4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示 正現(xiàn)金流量 ，向下者表示 負(fù)現(xiàn)金流量 。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。 7 0 1 2 3 4 第 1計(jì)息周期 第 4計(jì)息周期 0期期末 1期期初 1期期末 圖 2：現(xiàn)金流量的時(shí)間標(biāo)度 8 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是 構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素 ，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 9 四、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 一般房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資屬于狹義的投資范疇。是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制 度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資
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