房地產(chǎn)投資分析案例-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 =19300元，年租金收益率 =19300/（ 420230+10000）=％。項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值就是指投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)階段的資金流入現(xiàn)值與資金流出現(xiàn)值之差額。? 凈現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)在于考慮了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各筆資金的時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)有明確反映?，F(xiàn)值計(jì)算及凈現(xiàn)值計(jì)算均少不了貼現(xiàn)率，那么認(rèn)為貼現(xiàn)率取多大才合適呢？這是一個(gè)難以給出準(zhǔn)確答案的問(wèn)題。一、確定性分析方法? 內(nèi)部收益率法 ? 內(nèi)部收益率法是計(jì)算項(xiàng)目確切盈利能力的一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法，分析指標(biāo)為內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)期內(nèi)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。如果貸款利率等于內(nèi)部收益率，則貼現(xiàn)率一般就略大于內(nèi)部收益率，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率愈高，項(xiàng)目所能承擔(dān)的貸款利率愈高，風(fēng)險(xiǎn)愈小，獲利愈大。內(nèi)部收益率法? 內(nèi)部收益率法是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)分析中另一個(gè)被廣泛應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)效益分析方法。另一不足之處是內(nèi)部收益率指標(biāo)沒(méi)有凈現(xiàn)值指標(biāo)易于理解。 第二，上海： 29306? 第三，深圳： 29146。 第十，寧波： 1317世貿(mào)、明發(fā)、寶龍運(yùn)營(yíng)模式比較? 在城市布局方面，萬(wàn)達(dá)主要在一二線(xiàn)城市，世貿(mào)在一二線(xiàn)城市市中心，明發(fā)主要在二三線(xiàn)城市，而寶龍則在三四線(xiàn)城市，體現(xiàn)出不同公司的差異化戰(zhàn)略定位。? 萬(wàn)達(dá)從第一、第二代產(chǎn)品中摸索經(jīng)驗(yàn)，從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將 “只租不售 ”作為商業(yè)地產(chǎn)的基本原則，但在具體操作中萬(wàn)達(dá)做了靈活變通。項(xiàng)目選址上，主要在城市的待發(fā)展區(qū)域拿項(xiàng)目，在新城區(qū)打造新商圈和新的大型住宅社區(qū)，與地方政府找到良好的合作契合點(diǎn)。 寶龍經(jīng)驗(yàn)? 寶龍的區(qū)域發(fā)展策略是選擇土地成本較低且有未來(lái)增長(zhǎng)潛力的三四線(xiàn)城市。其中，住宅全部出售，商業(yè)開(kāi)發(fā)面積的 30%左右出售， 6070%商業(yè)
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