【正文】 途。 ? 地塊的高差情況。 ? 不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。同時(shí)目前市場的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。 ? 房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場的大勢。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。 ? 因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟(jì)大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。房地產(chǎn)在一個(gè)國家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的 ％。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場，絕對(duì)不能簡單照搬復(fù)制。 ? 此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。 ? 區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 ? 不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費(fèi)特征，如北京 CBD附近。同時(shí) 我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位， 雖然宗地的自然地理位臵是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化。 看場地條件 二是看地塊的場地條件 看區(qū)位 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 地塊的臨街狀況，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)布臵產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷售和收益都有重要影響。高差較大，即會(huì)影響建筑布局，還會(huì)增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)限制較大。不同的操作方式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 案例 —— 江西南昌象湖某項(xiàng)目 ? 占地 600畝，容積率 ，可做部分聯(lián)排，銷售均價(jià) 4200。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 兩種收購讓方式經(jīng)濟(jì)效益測算 收購公司 （ 20萬 /畝帳面成本） 土地過名 （ 60萬 /畝帳面成本） 銷售價(jià)格 4200 4200 減：土地成本 600 600 建設(shè)成本 2200 2200 費(fèi)用 300 300 營業(yè)稅金及附加 231 231 銷售利潤 869 869 減：土地增值稅 235 0 稅前利潤 634 869 企業(yè)所得稅 稅后凈利潤 總投資成本凈利率 12% 21% 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本 3070%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時(shí)間長，加大了融資成本和機(jī)會(huì)成本。 ? 政治政策環(huán)境： 主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 指城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平等因素。某一地區(qū)人們對(duì)特有的核心文化價(jià)值具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)投資必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，方能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。分析一個(gè)地區(qū)的市場購買力，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購房人家庭的年收入水平?jīng)Q定了購買的承受能力。此外，居民收入預(yù)期對(duì)住房消費(fèi)也有相當(dāng)程度影響。 ? 消費(fèi)者預(yù)期。目前市場存在兩種，一部分人是對(duì)預(yù)期不看好，持幣觀望。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供求關(guān)系是市場最重要的關(guān)系。 ? 存量以已批預(yù)售面積減去已售面積。 ? 從建設(shè)周期、政策周期來分析供應(yīng)的差異。市場調(diào)研是獲取市場信息的主要手段，在市場調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實(shí)反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)， 其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。通過分析，基本判斷本項(xiàng)目的市場定位準(zhǔn)確與否與市場價(jià)格水平。競爭項(xiàng)目的市場推出均價(jià)不等于實(shí)際成交價(jià)，決策依據(jù)應(yīng)該是市場的 “實(shí)際可行的價(jià)格”。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 競爭項(xiàng)目分析 ? 財(cái)務(wù)分析是項(xiàng)目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目成本測算、項(xiàng)目投資收益概算和項(xiàng)目資金運(yùn)作分析，通過這些分析我們不僅要分析項(xiàng)目的投資價(jià)值，還要分析我們投資此項(xiàng)目的資金能力。預(yù)計(jì)總投資 ，折合總建單價(jià) 9752元 /平方米，可售單價(jià) 12185元 /平方米。 ? 收入測算一般包括銷售收入和租金收入或物業(yè)價(jià)值，如果是持有自營物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來測算。 現(xiàn)金流量分析中應(yīng)包括： ? 項(xiàng)目所需投資總額。 ? 融資可能與成本。截至目前項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售回籠 ，累計(jì)投資，按照目前的銷售回籠速度，二季度即可收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。 ? 投資總額是指包括貸款利息的總投資。 ? 因?yàn)椴糠止蓶|投入是以貸款來計(jì)算的。 ? 百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段測算實(shí)投資金年回報(bào)率 %。很顯然，我們?cè)跊Q策項(xiàng)目投資的過程中，如果其他條件都相同，肯定會(huì)選擇收益最大的投資項(xiàng)目，但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槭找嬷皇且环N可行的未來的風(fēng)險(xiǎn)利益，而不是現(xiàn)實(shí)的利益，而項(xiàng)目運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)將影響收益的實(shí)現(xiàn)，所以我們決策投資項(xiàng)目時(shí)，必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。 ? 政策風(fēng)險(xiǎn) ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)谕顿Y決策中分析風(fēng)險(xiǎn)，目的在于提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，提前防范風(fēng)險(xiǎn)， 以盡可能小的風(fēng)險(xiǎn)來獲取盡可能高的投資回報(bào)。同時(shí)還需考慮某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。經(jīng)營班子（尤其是總經(jīng)理）要對(duì)上報(bào)材料的真實(shí)準(zhǔn)確承擔(dān)責(zé)任 。 資金籌措 成本控制 利潤目標(biāo) 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 廣州天河北項(xiàng)目資金工作流程 廣州天河北項(xiàng)目盈利規(guī)劃表 科目 金額 一、營業(yè)收入 79407 二、營業(yè)總成本 其中：營業(yè)成本 43105 營業(yè)稅金及附加 4471 土地增值稅 6531 管理費(fèi)用 818 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 銷售費(fèi)用 2382 三、營業(yè)利潤 22100 減：所得稅費(fèi)用 5525 四、凈利潤 16575 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 廣州天河北項(xiàng)目資金平衡表 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 合 計(jì) 一、資金支出 土地費(fèi)用 19378 19378 建設(shè)成本 415 5700 10000 5404 21519 利息支出 736 736 736 2208 稅金支出 5299 11227 16526 費(fèi)用支出 1000 1200 1000 3200 償還貸款 25000 25000 股東投資收回 19793 19793 合 計(jì) 19793 7436 37028 43367 107624 二、資金來源 銷售回籠 59703 19704 79407 新增貸款 25000 25000 股東自有資金投入 19793 19793 合 計(jì) 19793 25000 59703 19704 124200 資金盈缺 0 17564 22675 23663 16576 期初資金 0 0 17564 40239 0 期末資金 0 17564 40239 16575 16575 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 ? 資金籌措 主要要靠銀行貸款。 ? 在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，保持一定的負(fù)債率，利用財(cái)務(wù)杠桿保持適度規(guī)模經(jīng)營。從項(xiàng)目第一步抓起，自始至終，全體員工有責(zé)。不僅總目標(biāo)要落實(shí)，而且要按照年度計(jì)劃堅(jiān)決落實(shí)。 ? 進(jìn)度計(jì)劃包括市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建辦證、工程建設(shè)、銷售招租、交樓物業(yè)管理或組織經(jīng)營六大部分。 ? 這里要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)：雖然銷售、租賃常常是房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，但房地產(chǎn)營銷卻絕不應(yīng)該等到銷售、租賃階段才開始，一般而言，從最初的投資決策階段的市場分析開始，就應(yīng)該讓市場營銷人員介入進(jìn)來，讓他們參與項(xiàng)目的市場定位，公司全體員工根據(jù)項(xiàng)目的市場定位而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)和各項(xiàng)工作，也就是我們說的 全員全過程營銷 。 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 分期計(jì)劃 ? 大項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃還包括分期的開發(fā)計(jì)劃。 ? 有些項(xiàng)目前期投資大，為了提高市場覆蓋率，擴(kuò)大銷售，加快資金回收，高端產(chǎn)品和一般產(chǎn)品同時(shí)進(jìn)行開發(fā)，比如上海葉上海項(xiàng)目。這三個(gè)策略在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)加以把握。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不純是技術(shù)設(shè)計(jì)，更重要的是開發(fā)方案的確定。 ? 對(duì)市場需求、消費(fèi)群體、競爭對(duì)手、樓盤特色、地理位臵、人文環(huán)境等一系列要素進(jìn)行整合、集成和創(chuàng)造，樹立一個(gè)明確的主題，以給消費(fèi)者鮮明而強(qiáng)烈的感知形象，突出項(xiàng)目的特色。 ? （ 1）資源最大利用。 容積率高不是唯一。 ? 要保證產(chǎn)品盡快變現(xiàn)，盡量