【正文】 操作 第四部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 如何選擇項(xiàng)目 ? 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險(xiǎn)性 ? 一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報(bào)。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調(diào)整 — 衰退 — 蕭條 — 復(fù)蘇 —繁榮。房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長期使用性。 ? 由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。 做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情， 具有很強(qiáng)的專業(yè)性。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。我們常說， 房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。 ? 在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期， 我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。 地塊大小和形狀都會(huì)對(duì)場地的有效利用，建筑物的平面布臵等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 原貌 支護(hù)現(xiàn)狀 ? 通常城市規(guī)劃管理部門出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。 ? 如 建筑密度、高度、容積率。 看規(guī)劃條件 三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 ? 買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡單。 ? 要價(jià) 68萬 /畝，后談到 60萬 /畝（原土地有效成本 20萬左右一畝，每畝溢價(jià) 40萬。 看付款方式 五是看付款方式 看規(guī)劃條件 看交易方式 看區(qū)位 看場地條件 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 ? 項(xiàng)目投資決策 ? 如何選擇項(xiàng)目 項(xiàng)目投資決策 ? 由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜專業(yè)性和高風(fēng)險(xiǎn)性，所以房地產(chǎn)投資每個(gè)項(xiàng)目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會(huì)對(duì)城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中具有重要影響。一般來說，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前景也十分廣闊，市場機(jī)會(huì)相對(duì)較多，以下為各城市 GDP與平均房價(jià)示意。否則將 “ 水土不服 ” 。住房是人類生存不可少的物質(zhì)條件，人口基數(shù)大，絕對(duì)值增加快，對(duì)住房需求也會(huì)不斷增加。目前政府的設(shè)想是中低收入者購經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購商品房。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 城市化進(jìn)程。消費(fèi)者預(yù)期對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期，會(huì)直接影響對(duì)房地產(chǎn)需求。一部分人預(yù)期通脹，開始有入市投資的愿望。我們不僅要看市場一時(shí)賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會(huì)導(dǎo)致市場的衰退。 ? 在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。 需要注意的是我們分析市場供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。我們反對(duì)先入為主，反對(duì)為支持領(lǐng)導(dǎo)意圖而論證。 ? 下面是案例：北京百合花園 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （三）項(xiàng)目本體和競爭項(xiàng)目分析 市場分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結(jié)合 板塔結(jié)合 板式高層 主力戶型 三 居 （ 120140） 三 居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復(fù)式二居 兩居、三 居 、 (7592) 二 居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學(xué)各一所 售樓處為未來會(huì) 所 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對(duì)便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號(hào)線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對(duì)荒蕪 距雕塑公園相 對(duì)較近 周邊均為住 宅項(xiàng)目 臨近長途客運(yùn)站， 配套較差 項(xiàng)目規(guī)模 45萬㎡ ㎡ 200萬㎡ 150萬㎡ 22萬㎡ ㎡ 產(chǎn)品品質(zhì) 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬 科 北京萬 科 萬年花城 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 金泰 北京 保利 項(xiàng)目均價(jià) 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2022年 8月 4日開盤 2022年 5月 12日開盤 2022年 10月 開盤 2022年 9月 開盤 2022年 9月開盤 預(yù)計(jì) 08年 6月開盤，銷售周期為 1年半 對(duì)各項(xiàng)目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進(jìn)行綜合分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項(xiàng)目權(quán)重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7 7 主力戶型 8 6 8 7 8 9 毛坯（裝修） 5 10 5 5 5 5 周邊配套 3 4 10 8 7 6 交通狀況 2 4 6 5 8 8 周邊景觀 4 5 5 5 6 5 項(xiàng)目規(guī)模 8 5 10 9 7 6 產(chǎn)品品質(zhì) 6 10 5 6 7 8 企業(yè)品牌 10 10 6 8 6 10 合計(jì) 65 77 73 71 78 80 銷售速度調(diào)整 一年半銷售周期 項(xiàng)目均價(jià)（毛坯） 13400 13500 12200 13200 14200 14600 用 “ 比較法 ” ， 以 10分為滿分，計(jì)算合理、可能售價(jià) ? 考慮到 2022年 9月百合掛牌時(shí)，珠三角市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。 ? 要摸清競爭項(xiàng)目的銷售周期，一般來講銷售速度和價(jià)格成反比。 市場供求分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （四）財(cái)務(wù)分析 市場分析 ? 財(cái)務(wù)分析之一 —— 項(xiàng)目成本。其中： ? 土地費(fèi)用 ，占總成本的 %； ? 前期費(fèi)用 ，占 %； ? 土建安裝 ，占 %； ? 紅線內(nèi)配套 ，占 %； ? 政府收費(fèi) ，占 %； ? 開發(fā)費(fèi)用 ，占 %。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售收入 ，其中車庫是按照可售車庫的建安成本來計(jì)算，資產(chǎn)值 。 ? 項(xiàng)目所需啟動(dòng)資金。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 序號(hào) 年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 項(xiàng) 目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 銷售收入 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 2 現(xiàn)金流出 78540 33375 3100 5472 7844 10844 7817 8817 9472 7608 4050 (93) 176845 土地款 78000 32315 110315 建設(shè)投資 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 管理費(fèi)用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 銷售費(fèi)用 0 0 0 406 811