房地產投資決策課件(ppt54頁)(完整版)
【正文】 地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產投資n 盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即 通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預期收益 。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓 70%；商場 65%。房地產投資決策房地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions樓面地價n 樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建筑面積n 或 樓面地價＝土地單價／容積率q 房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費n 平均層數(shù)＝容積率 /建筑密度房地產投資決策房地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產類型居住類商業(yè)類 休閑類 工業(yè)類 公共事 業(yè)類房地產投資決策房地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑層數(shù)（高度）住宅設計規(guī)范GBn 在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。n 容積率只有在指 “宗地 ”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。財產既指實物又指權利，因而地產是指土地及其相關的財產權利。n 也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土地，因而地產一詞也被常用于泛指房地產，這也是有些學者認為地產有廣義與狹義的二種理解的原由。房地產投資決策房地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions四至n 某地塊位于 XX市 XX區(qū)，地理位置十分優(yōu)越：q 東至 XX大學、 XX北村；q 南至文二路；q 西至學院路；q 北至 XX公寓、 XX苑n 地塊總出讓面積 XXXX平方米（約 XX畝），容積率不大于 ，建筑限高 80米， 90平方米以下小戶型的比例為 50%。房地產投資決策房地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑密度n 指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。50096—1999 市場低層 1－ 3層 多層 1－ 6（ 7）層多層 4－ 6層 小高層 8－ 11（ 12）層中高層 7－ 9層 高層 12－ 18（ 19）層高層 10層 20－ 33層超高層 100米以上房地產投資決策房地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions住宅面積2023年以后 《住宅設計規(guī)范》 GB房地產投資決策房地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions銷售面積n 商品房銷售面積 =套內建筑面積 +分攤公用面積n 套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積n 公攤面積 ：q公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積；q各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50%。n 要強調的是， “現(xiàn)在的某些利益 ”是指即期的、確定性的利益，但預期收益卻要到未來才能實現(xiàn)，而且這種未來收益在時間和總量上都難以精確預測。n 另外，房地產投資 建設周期長、占用資金量大 ，一旦開工建設就不能中斷，要力求縮短工期，在 最佳時機投入市場 。房地產投資決策房地產投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產投資決策n 房地產
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