房地產(chǎn)投資決策課件(ppt54頁)(完整版)
【正文】 地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)投資n 盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即 通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益 。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓 70%；商場 65%。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions樓面地價(jià)n 樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積n 或 樓面地價(jià)＝土地單價(jià)／容積率q 房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)n 平均層數(shù)＝容積率 /建筑密度房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)類型居住類商業(yè)類 休閑類 工業(yè)類 公共事 業(yè)類房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑層數(shù)（高度）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GBn 在同一城市中，容積率對不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。n 容積率只有在指 “宗地 ”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。財(cái)產(chǎn)既指實(shí)物又指權(quán)利，因而地產(chǎn)是指土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。n 也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土地，因而地產(chǎn)一詞也被常用于泛指房地產(chǎn)，這也是有些學(xué)者認(rèn)為地產(chǎn)有廣義與狹義的二種理解的原由。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions四至n 某地塊位于 XX市 XX區(qū)，地理位置十分優(yōu)越：q 東至 XX大學(xué)、 XX北村；q 南至文二路；q 西至學(xué)院路；q 北至 XX公寓、 XX苑n 地塊總出讓面積 XXXX平方米（約 XX畝），容積率不大于 ，建筑限高 80米， 90平方米以下小戶型的比例為 50%。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑密度n 指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。50096—1999 市場低層 1－ 3層 多層 1－ 6（ 7）層多層 4－ 6層 小高層 8－ 11（ 12）層中高層 7－ 9層 高層 12－ 18（ 19）層高層 10層 20－ 33層超高層 100米以上房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions住宅面積2023年以后 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions銷售面積n 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣妹娣en 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積n 公攤面積 ：q公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；q各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50%。n 要強(qiáng)調(diào)的是， “現(xiàn)在的某些利益 ”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來才能實(shí)現(xiàn)，而且這種未來收益在時(shí)間和總量上都難以精確預(yù)測。n 另外，房地產(chǎn)投資 建設(shè)周期長、占用資金量大 ，一旦開工建設(shè)就不能中斷，要力求縮短工期，在 最佳時(shí)機(jī)投入市場 。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)投資決策n 房地產(chǎn)
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