房地產(chǎn)投資分析與決策(完整版)
【正文】 經(jīng)濟(jì)合理性：對全社會的貢獻(xiàn)、所付代價(jià)； 5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風(fēng)險(xiǎn)分析 6）項(xiàng)目可靠性（風(fēng)險(xiǎn)）。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是站在國家和地區(qū)的層次上，從全社會的角度分析項(xiàng)目的合理性。 ? 當(dāng)從企業(yè)的角度對項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評價(jià)與宏觀的社會經(jīng)濟(jì)評價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施。事實(shí)真相到底如何？這場官司暴露了民營企業(yè)介入公用事業(yè)過程中的哪些問題？政府如何依法行政，民營公用事業(yè)如何合理定價(jià)，同時(shí)兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時(shí)成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。 ? 7月初，由于許多通行車輛拒絕交費(fèi)，大橋收費(fèi)站與部分車主的沖突不斷。再說，縣政府向經(jīng)營三輪車的業(yè)主收取了上萬元的高額費(fèi)用，憑什么一再要求我們降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？這豈不成了政府請客，卻讓民營企業(yè)買單？ 7月中旬，沱橋公司將資中縣政府告上了法院，請求法院撤銷被告歷次要求原告降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一切行政行為，并判被告協(xié)助原告恢復(fù)正常的收費(fèi)秩序。大橋收費(fèi)太貴，又不降價(jià)，我們根本交不起。同樣在內(nèi)江，當(dāng)?shù)毓还?400多輛公交車經(jīng)過兩座橋，每年也只收過橋費(fèi) 10萬元。但這場官司提醒我們，在依法治國的時(shí)代背景下，政府機(jī)關(guān)一定要依法行政，依法辦事。 ” ? 北京天則經(jīng)濟(jì)研究所所長、中國公用事業(yè)民營化研究中心主任仁盛洪說，公用事業(yè)經(jīng)營的一個(gè)核心問題是定價(jià)。 思考題 結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)內(nèi)容 ， 從民營企業(yè)角度 ， 試分析造成當(dāng)前這種局面的最根本原因是什么 ？ 應(yīng)如何避免類似事件的再次發(fā)生 ？ 如果你作為縣政府的主管領(lǐng)導(dǎo) ， 你將怎樣找到保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間的平衡點(diǎn) ？ 試問此平衡點(diǎn)的獲取有何重要意義 ？ 如果由你來確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)年限 ， 你將如何確定 ? 結(jié)合案例 ， 請談?wù)勀銓Ψ康禺a(chǎn)投資分析內(nèi)容的理解及在實(shí)際工作中的注意事項(xiàng) 。 i＝ s時(shí) 當(dāng) n趨于無窮時(shí)， 如 i＞ s， （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n趨于 0，則 P＝ A/(i－ s) BOT項(xiàng)目的投資分析 分析實(shí)例 某投資者以 5000萬元獲得某收費(fèi)路段 25年的經(jīng)營權(quán)，期望投資收益率 16％，運(yùn)營費(fèi)用及稅費(fèi)為經(jīng)營收入的 15％，市場調(diào)查及預(yù)測知，該路段現(xiàn)年通過車輛為 48萬輛，今后逐年車輛增加 5％，問平均每輛車收費(fèi)多少即可達(dá)到投資者的收益目標(biāo)？若政府物價(jià)管理部門規(guī)定平均每輛車收費(fèi)為 20元，該收費(fèi)路段經(jīng)營權(quán)欲通過拍賣出讓，其它條件同上，問該投資者的最高報(bào)價(jià)為多少？ BOT項(xiàng)目的投資分析 解 :本題為典型的 BOT(建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓 BuildOperateTransfer)項(xiàng)目 （ 1） 設(shè)每輛車平均收費(fèi)為 X元 由公式，則 5000＝ 48X（ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋ 5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ 解方程得 X＝ （ 2） 每輛車平均收費(fèi) 20元時(shí)， 由公式（ 3－ 7） ,則 P＝ 48 20 （ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ ＝ 。［ 1－ （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n］ 定價(jià)時(shí)，我們需要科學(xué)的成本預(yù)測，充分的市場競標(biāo)和全面的社會聽證。在四川，省政府被告到法院，也不止一次。 ? 為此，一些人聯(lián)名向有關(guān)部門投訴，要求對大橋的投資金額重新審計(jì)，并重新核定收費(fèi)年限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。資中佳和出租車公司今年在給縣委縣政府的緊急報(bào)告中表示：如沱橋公司按趟次收費(fèi)，100%車主堅(jiān)決不答應(yīng)；如按每月每車包干交費(fèi) 550元， 47%的車主認(rèn)為收費(fèi)過高，難以經(jīng)營。資中縣縣長王和平說： “ 前 9次我們與沱橋公司負(fù)責(zé)人溝通得很好，不知道為什么這一次鬧得這么僵，最后把我們告上了法院。但何永均說： “ 當(dāng)出租車、三輪車通過收費(fèi)站，工作人員攔車收費(fèi)時(shí)，警察便強(qiáng)行推開欄桿放行，有時(shí)還帶走收費(fèi)人員。 1997年，資中縣政府與民營企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)
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