【正文】 的制定依據(jù)。房地產(chǎn)緣何成為“財(cái)富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？ ? 2021年 國(guó)家稅務(wù)總局 繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專(zhuān)項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國(guó) 第五次 把房地產(chǎn)列為專(zhuān)項(xiàng)檢查的范圍，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來(lái)越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。 現(xiàn)行的會(huì)計(jì)法，包括總則、會(huì)計(jì)核算、公司企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特別規(guī)定、會(huì)計(jì)監(jiān)督、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員、法律責(zé)任和附則等七章，共 52條。 借款費(fèi)用 2021118 202111 所有企業(yè) 租賃 2021118 202111 所有企業(yè) 中期財(cái)務(wù)報(bào)告 2021112 202111 上市公司 存貨 2021119 202111 暫在股份有限公司施行 ， 鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行 。 ? 報(bào)告準(zhǔn)則 主要規(guī)范普遍適用于各類(lèi)企業(yè)通用的報(bào)告類(lèi)的準(zhǔn)則，如現(xiàn)金流量表、合并財(cái)務(wù)報(bào)表、中期財(cái)務(wù)報(bào)告、分部報(bào)告等準(zhǔn)則項(xiàng)目。執(zhí)行 38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準(zhǔn)則、 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 ? 特別關(guān)注：建造合同 （代建房地產(chǎn)）、投資性房地產(chǎn)（出租）、租賃（租金收入和售后租回 ）、 存貨（用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量 ）、無(wú)形資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量 ） 2021/11/12 ? 非上市公司： 企業(yè)會(huì)計(jì)制度（ 2021） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度（ 1993） 施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 （ 1993） 關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易 若干財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知（ 1995） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定（ 1999） 2021/11/12 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與投資估算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。 4．代建工程的開(kāi)發(fā) 代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程，必須符合三個(gè)條件：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知（二）規(guī)定，房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位 能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司 (即受托方 )不墊付資金，并同時(shí)符合本 《 通知 》 第三條中“其他代理服務(wù)”條件的，則對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。 2021/11/12 (一 )開(kāi)發(fā)成本 共有八項(xiàng)： 1． 土地使用權(quán)出讓金 國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。 (2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 8． 開(kāi)發(fā)期間稅、費(fèi) 。約為銷(xiāo)售收入的 0． 5％一 1％。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類(lèi)： 1．土地開(kāi)發(fā)成本。 2021/11/12 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。 2021/11/12 3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。比如，就土地開(kāi)發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開(kāi)發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整，還要進(jìn)行地下各種管線(xiàn)的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開(kāi)發(fā)等。 ? 已建未售房屋的物業(yè)看管費(fèi)、售樓處發(fā)生的水電費(fèi)、辦公費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等 2021/11/12 《 施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 》 規(guī)定 ? 管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢（減盤(pán)盈）損失，以及其他管理費(fèi)用。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 2021/11/12 2．計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。假設(shè)“開(kāi)發(fā)成本 ——土地開(kāi)發(fā) ——梁園”賬戶(hù)歸集的開(kāi)發(fā)總成本為 37710000元，則單位土地開(kāi)發(fā)成本為 942． 75元／㎡。 70247。 2021/11/12 ? 根據(jù) 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14號(hào) ——收入 》 的規(guī)定， 銷(xiāo)售商品收入同時(shí)滿(mǎn)足下列五個(gè)條件，才能予以確認(rèn)： （ 1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； 商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)，主要指商品所有者承擔(dān)該商品價(jià)值發(fā)生 損失 的可能性，如貶值、損壞。 （ 3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量； （ 4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) （ 5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。 零售商業(yè)企業(yè) 基本上采用這 —方法來(lái)確認(rèn)收入。 。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)： ? 如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件； ? 對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā) (即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25％以上 )的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、本依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。因?yàn)槲覀冎擂k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)間并非開(kāi)發(fā)商或買(mǎi)主所能控制。 2021/11/12 滿(mǎn)足收入確認(rèn)的條件： 第一，移交手續(xù)辦妥后，購(gòu)買(mǎi)方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門(mén)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方，滿(mǎn)足條件一。 ? “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本” 科目，用于核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。土地已經(jīng)移交，發(fā)票賬單已提交買(mǎi)方，款已收存銀行。 借：銀行存款 500 000 貸：預(yù)收賬款 500 000 該幢住宅樓完工，預(yù)售住宅已移交給預(yù)購(gòu)單位和個(gè)人使用， 按合同規(guī)定，已預(yù)售住宅價(jià)值 520 000元確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，并收到購(gòu)房單位和個(gè)人交來(lái)所欠的購(gòu)房款。 2021/11/12 2) 代建工程結(jié)算收入 代建工程是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商事先與委托方簽訂了合同，按合同要求開(kāi)發(fā)的工程，代建工程結(jié)算收入的確認(rèn)應(yīng)按 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 ——建造合同 》 的規(guī)定來(lái)處理。 ? 因此 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購(gòu)買(mǎi)者來(lái)做決定。 2021/11/12 ? 具體確認(rèn)時(shí)點(diǎn)： ? （ 1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù) ? 簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是 預(yù)收貨款 ，因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷(xiāo)售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買(mǎi)主的最后意想決定。該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠嚴(yán)謹(jǐn)。這類(lèi)行業(yè)的企業(yè)通常是根據(jù)與客戶(hù)簽訂的長(zhǎng)期工程合同來(lái)組織生產(chǎn)的。 對(duì)于一般的生產(chǎn)和銷(xiāo)售過(guò)程，能夠確認(rèn)收入的可能時(shí)點(diǎn)見(jiàn)下圖 2021/11/12 時(shí)點(diǎn) 1 投入 ↓ 時(shí)點(diǎn) 2 生產(chǎn) ↓ 時(shí)點(diǎn) 3 產(chǎn)成品 ↓ 時(shí)點(diǎn) 4 商品銷(xiāo)售 ↓ 時(shí)點(diǎn) 5 收取現(xiàn)金 2021/11/12 ? 根據(jù)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，收入不可能在時(shí)點(diǎn) 1確認(rèn)，在其他的時(shí)點(diǎn)都可能確認(rèn)收入。 C有些情況下，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，但實(shí)物尚未交付。 2021/11/12 401商品性土地和 451自用土地開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收，等待以后轉(zhuǎn)讓和用作房屋的建造。 ? 無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則第 21條規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。 即借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。 2021/11/12 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 成 本 項(xiàng) 目 土地成本 房屋成本 配套設(shè)施成本 代建工程成本 開(kāi) 發(fā) 成 本 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 2021/11/12 (二 )開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 1．歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。 2021/11/12 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 ? 第七條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 2021/11/12 2．“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。 2021/11/12 ? 注意： 成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 2021/11/12 3．配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。 ? 這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 2． 銷(xiāo)售費(fèi)用 它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。它又稱(chēng)紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷(xiāo)售與出租。 《 金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 財(cái)會(huì)[2021]49號(hào) 財(cái)政部 20211127 202111 暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實(shí)施 。 目前我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系基本形成 。 ? 結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由 1985年的會(huì)計(jì)人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級(jí)單位領(lǐng)導(dǎo)人到 1993年的會(huì)計(jì)人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到 1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會(huì)計(jì)人員為輔的變化 。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè) 知識(shí)和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)很有必要。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。 2021/11/12 ? （ 1985年）第四條 各地方、各部門(mén)、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人 領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、 會(huì)計(jì)人員 和其他人員執(zhí)行本法，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。 固定資產(chǎn) 2021119 202111 暫在股份有限公司施行 ， 鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行 。 2021/11/12 ? 第三層次為 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。否則，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。 4． 建安工程費(fèi) 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收人的 4％一 6％。 土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地 (即建設(shè)用地 )所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇 成本核算對(duì)象 ： 1．一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。 每一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述 成本項(xiàng)目 的設(shè)置原則，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。 2021/11/12 銷(xiāo)售費(fèi)用是指企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維