【正文】 的制定依據(jù)。房地產緣何成為“財富巨人，納稅侏儒”，房地產行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？ ? 2021年 國家稅務總局 繼續(xù)把房地產企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國 第五次 把房地產列為專項檢查的范圍，這說明房地產企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關注。 現(xiàn)行的會計法，包括總則、會計核算、公司企業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機構和會計人員、法律責任和附則等七章，共 52條。 借款費用 2021118 202111 所有企業(yè) 租賃 2021118 202111 所有企業(yè) 中期財務報告 2021112 202111 上市公司 存貨 2021119 202111 暫在股份有限公司施行 ， 鼓勵其他企業(yè)先行施行 。 ? 報告準則 主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準則，如現(xiàn)金流量表、合并財務報表、中期財務報告、分部報告等準則項目。執(zhí)行 38項具體準則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準則、 《 企業(yè)會計制度 》 ? 特別關注：建造合同 （代建房地產）、投資性房地產（出租）、租賃（租金收入和售后租回 ）、 存貨（用于出售）、固定資產（采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量 ）、無形資產（采用成本模式計量的土地使用權的后續(xù)計量 ） 2021/11/12 ? 非上市公司： 企業(yè)會計制度（ 2021） 房地產開發(fā)企業(yè)會計制度（ 1993） 施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度 （ 1993） 關于企業(yè)房地產開發(fā)與交易 若干財務處理問題的通知（ 1995） 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定（ 1999） 2021/11/12 第二部分 房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算 一、房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務 房地產開發(fā)企業(yè)就是從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經(jīng)營者。 4．代建工程的開發(fā) 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程，必須符合三個條件：江蘇省地方稅務局關于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位 能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司 (即受托方 )不墊付資金，并同時符合本 《 通知 》 第三條中“其他代理服務”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。 2021/11/12 (一 )開發(fā)成本 共有八項： 1． 土地使用權出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。 8． 開發(fā)期間稅、費 。約為銷售收入的 0． 5％一 1％。 開發(fā)產品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 2021/11/12 二、房地產開發(fā)成本核算對象 開發(fā)產品成本核算對象是指在開發(fā)產品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。 2021/11/12 3．基礎設施費： 指建造各項基礎設施發(fā)生的費用。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。 ? 已建未售房屋的物業(yè)看管費、售樓處發(fā)生的水電費、辦公費、產權交易費等 2021/11/12 《 施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度 》 規(guī)定 ? 管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 2021/11/12 2．計算并結轉已完開發(fā)產品實際成本。假設“開發(fā)成本 ——土地開發(fā) ——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為 37710000元，則單位土地開發(fā)成本為 942． 75元／㎡。 70247。 2021/11/12 ? 根據(jù) 《 企業(yè)會計準則第 14號 ——收入 》 的規(guī)定， 銷售商品收入同時滿足下列五個條件，才能予以確認： （ 1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方； 商品所有權上的風險，主要指商品所有者承擔該商品價值發(fā)生 損失 的可能性，如貶值、損壞。 （ 3）收入的金額能夠可靠地計量； （ 4）相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè) （ 5）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。 零售商業(yè)企業(yè) 基本上采用這 —方法來確認收入。 。法律標準是指我國相關法規(guī)中規(guī)定的房地產銷售必須符合的條件和標準： ? 如房地產的產權歸屬應當清楚，并有合法的產權證件； ? 對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā) (即屬于房屋建設工程的，未完成開發(fā)投資總額的 25％以上 )的，以及權屬有爭議的、本依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。因為我們知道辦理產權過戶手續(xù)涉及到房地產管理、土地管理及稅務等政府有關部門，辦妥產權證書時間并非開發(fā)商或買主所能控制。 2021/11/12 滿足收入確認的條件： 第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關單證到有關部門辦理房地產產權證書，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購買方，滿足條件一。 ? “主營業(yè)務成本” 科目，用于核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產品等應結轉的主營業(yè)務成本。土地已經(jīng)移交，發(fā)票賬單已提交買方，款已收存銀行。 借：銀行存款 500 000 貸：預收賬款 500 000 該幢住宅樓完工，預售住宅已移交給預購單位和個人使用， 按合同規(guī)定，已預售住宅價值 520 000元確認主營業(yè)務收入，并收到購房單位和個人交來所欠的購房款。 2021/11/12 2) 代建工程結算收入 代建工程是房地產經(jīng)營商事先與委托方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)的工程，代建工程結算收入的確認應按 《 企業(yè)會計準則 ——建造合同 》 的規(guī)定來處理。 ? 因此 ，房地產開發(fā)企業(yè)在相關手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務，是否辦理還是由購買者來做決定。 2021/11/12 ? 具體確認時點： ? （ 1）以簽訂預售合同并收取預收房款作為收入確認的依據(jù) ? 簽訂預售合同收取預收貨款其性質是 預收貨款 ，因為房地產預售合同是在房屋尚未建成竣工前預先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實現(xiàn)銷售應根據(jù)工程的進展情況及買主的最后意想決定。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠嚴謹。這類行業(yè)的企業(yè)通常是根據(jù)與客戶簽訂的長期工程合同來組織生產的。 對于一般的生產和銷售過程，能夠確認收入的可能時點見下圖 2021/11/12 時點 1 投入 ↓ 時點 2 生產 ↓ 時點 3 產成品 ↓ 時點 4 商品銷售 ↓ 時點 5 收取現(xiàn)金 2021/11/12 ? 根據(jù)收入的確認標準，收入不可能在時點 1確認，在其他的時點都可能確認收入。 C有些情況下，企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，但實物尚未交付。 2021/11/12 401商品性土地和 451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收，等待以后轉讓和用作房屋的建造。 ? 無形資產準則第 21條規(guī)定，企業(yè)進行房地產開發(fā)時，應將相關的土地使用權予以結轉。 即借記“主營業(yè)務成本”、“分期收款開發(fā)產品”、“出租開發(fā)產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。 2021/11/12 土地征用及拆遷補償費、 前期工程費、 基礎設施費、 建筑安裝工程費、 公共配套設施費 開發(fā)間接費用 成 本 項 目 土地成本 房屋成本 配套設施成本 代建工程成本 開 發(fā) 成 本 開發(fā)間接費用 2021/11/12 (二 )開發(fā)產品成本核算程序 1．歸集開發(fā)產品費用。 2021/11/12 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 ? 第七條 計算增值額的扣除項目，具體為： ? （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 2021/11/12 2．“開發(fā)間接費用”賬戶。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內。 2021/11/12 ? 注意： 成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 2021/11/12 3．配套設施開發(fā)成本。 ? 這些費用中，有些可以計入開發(fā)產品成本中，有些則不能計入開發(fā)產品成本。 2． 銷售費用 它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 (2)拆遷安置補償費。 每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。 企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。 《 金融企業(yè)會計制度 》 財會[2021]49號 財政部 20211127 202111 暫在上市的金融企業(yè)范圍內實施 。 目前我國企業(yè)會計準則體系基本形成 。 ? 結論：責任主體的變遷經(jīng)歷了由 1985年的會計人員、單位領導人和上級單位領導人到 1993年的會計人員和單位領導人再到 1999年單位領導人為主、會計人員為輔的變化 。因此，稅務人員了解一些房地產行業(yè) 知識和房地產企業(yè)會計很有必要。作為稅務人員應該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務違法行為的規(guī)律。 2021/11/12 ? （ 1985年）第四條 各地方、各部門、各單位的行政領導人 領導會計機構、 會計人員 和其他人員執(zhí)行本法，保障會計人員的職權不受侵犯。 固定資產 2021119 202111 暫在股份有限公司施行 ， 鼓勵其他企業(yè)先行施行 。 2021/11/12 ? 第三層次為 企業(yè)會計準則應用指南。進行的主要業(yè)務有： 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按“銷售不動產”計征營業(yè)稅。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權。 4． 建安工程費 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。 開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的 4％一 6％。 土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 (即建設用地 )所發(fā)生的各項費用。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇 成本核算對象 ： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。基礎設施主要是指與開發(fā)產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。 每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述 成本項目 的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。 2021/11/12 銷售費用是指企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。 ? （五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維