萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo)書(完整版)
【正文】 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。D、臨時設(shè)施費(fèi)(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)： 土地獲得價款 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容 土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。 成本核算對象的確定 成本核算對象的確定原則 滿足成本計(jì)算的需要； 便于成本費(fèi)用的歸集； 利于成本的及時結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。4. 方法和過程控制 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下： 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。 設(shè)置有關(guān)成本核算會計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。 成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對象。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細(xì)各成本核算對象 成本核算對象 可分層次設(shè)立。 成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。成本報表種類、編報時間及要求詳見《結(jié)算報表格式》及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。有關(guān)分配方法如下： 按占地面積計(jì)征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。 “預(yù)提費(fèi)用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。B、營銷設(shè)施建造費(fèi)(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓
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