【正文】 《 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范 ——工程項(xiàng)目（試行） 》 《 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范 ——貨幣資金（試行） 》 《 會(huì)計(jì)從業(yè)資格管理辦法 》 《 會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定 》 《 會(huì)計(jì)檔案管理辦法 》 四、會(huì)計(jì)管理規(guī)范體系 2021/11/12 五、與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有關(guān)的規(guī)范 ? 上市公司 ：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 2021 ? 自 2021年 1月 1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 2021/11/12 3．開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 (1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由 開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用 兩大部分組成。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 1～ 6項(xiàng)之和為基數(shù)，按 3％一 5％計(jì)算。約為銷售收入的 1． 5％一 2％； (3)其他銷售費(fèi)用。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程 (如市政工程 )所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2．前期工程費(fèi)： 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程 (臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等 )費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。 2021/11/12 目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等各不相同。 2021/11/12 ? 注意：開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的區(qū)別 ? 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、租賃費(fèi)、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。 ? （四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 (3)將“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)用，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。 假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： ①支付土地出讓金 25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 25000000 貸：銀行存款 25000000 ② 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000 2021/11/12 ③ 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (前期工程費(fèi) ) 210000 貸：銀行存款 210000 ④ 支付土石方費(fèi)用 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (前期工程費(fèi) )5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ⑤ 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款 1 500000元： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) )1 500000 貸：應(yīng)付賬款 ——X施工企業(yè) 1 500000 2021/11/12 ⑥ 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。有效期為 70年，面積為 1000畝，每畝購(gòu)價(jià)為 14萬(wàn)，于 2021年 1月 20日 開發(fā)其中的 100畝，有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間為 2021年 1月 ⑴取得土地使用權(quán)時(shí)： 借：無形資產(chǎn) 14000萬(wàn) 貸：銀行存款 14000萬(wàn) ⑵ 2021年 12月 30日攤銷無形資產(chǎn)＝14 1000247。一般包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。在這里開發(fā)商仍對(duì)小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權(quán)無關(guān)，所以開發(fā)商可以確認(rèn)收入。 與收入的其他確認(rèn)方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。 房地產(chǎn)銷售收入是在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后簽訂購(gòu)銷合同，并且辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后才能確認(rèn)。 2021/11/12 ? 法律標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下， 根據(jù) 《 收入 》 準(zhǔn)則 —商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給買方， 產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認(rèn)收入的必要條件 。 2021/11/12 ? 綜上所述，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件： ? 1)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定； ? 2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同； ? 3)標(biāo)的物 —房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購(gòu)銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)。本科目應(yīng)按收入的種類，設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等明細(xì)科目，進(jìn)行明細(xì)分類核算。 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ——商品房銷售成本 周轉(zhuǎn)房－周轉(zhuǎn)房攤銷 貸：周轉(zhuǎn)房－在用周轉(zhuǎn)房 2021/11/12 2) 土地轉(zhuǎn)讓的核算 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已開發(fā)土地的使用權(quán)，作價(jià) 2 590 000元。 借：銀行存款 20 000 預(yù)收賬款 500 000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一 —商品房銷售收人 520 000 月末，結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 480 000元。 3) 出租房租金收入 出租房租金收入 按出租方與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)為出租房租金收入的實(shí)現(xiàn) 。 2021/11/12 ? 有些購(gòu)買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點(diǎn)考慮：（ 1）所購(gòu)房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時(shí)在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時(shí)的契稅、住房維修基金等手續(xù)費(fèi)。 ? （ 2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實(shí)現(xiàn) ? 正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同， 從法律意義上講也只是一種要約 ，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 ——收入 》 的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。 ? 《 收入 》 準(zhǔn)則等以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力 。對(duì)于有長(zhǎng)期建造工程合同的企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，往往要根據(jù)生產(chǎn)完成程度來確認(rèn)其營(yíng)業(yè)收入 2021/11/12 二 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的內(nèi)容和確定方法 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，指企業(yè) 對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租 開發(fā)產(chǎn)品等所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。 ? 收入在收到款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)的方法 ，又稱收款法。這種情況下，應(yīng)在所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)或報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入，而不管實(shí)物是否交付，如交款提貨。 451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，用于建造 203商品房， 302出租房和 351周轉(zhuǎn)房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進(jìn)行分配。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 2021/11/12 土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)、 前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 成 本 項(xiàng) 目 土地成本 房屋成本 配套設(shè)施成本 代建工程成本 開 發(fā) 成 本 開發(fā)間接費(fèi)用 歸 集 土地 房屋 配套設(shè)施 代建工程 開 發(fā) 產(chǎn)品 分配 銷售 出租 2021/11/12 五、土地開發(fā)的成本核算 一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置 開發(fā)成本 —土地開發(fā) 二 土 地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 開發(fā)產(chǎn)品 土地 銀 行 存 款 應(yīng) 付 賬 款 庫(kù) 存 材 料 應(yīng) 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費(fèi) 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 （三） 舉例 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2021年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。 (1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 ? （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 內(nèi)部 獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 6．開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 2021/11/12 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出?？梢?直接 計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為 開發(fā)直接費(fèi)用 ；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為 開發(fā)間接費(fèi)用 ； ? 不能計(jì)入到開發(fā)成 本中的費(fèi)用稱為 期間費(fèi)用 。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。 6． 公共配套設(shè)施費(fèi) 它主要包括 不能有償轉(zhuǎn)讓 的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。 2021/11/12 5．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大 開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。 同時(shí) ， 也鼓勵(lì)其他股份制金融企業(yè)實(shí)施 。 它分成三個(gè)層次： 第一層次為 基本準(zhǔn)則 。 2021/11/12 ? 1997年中華人民共和國(guó)刑法（修正） ? 第一百六十一條 公司向股東和社會(huì)公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益的，對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金。 2021/11/12 目 錄 ? 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ) ——會(huì)計(jì)規(guī)范 ? 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與投資估算 ? 第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算 ? 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 ? 第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會(huì)計(jì)處理 2021/11/12 第一部分 會(huì)計(jì)規(guī)范 一、 我國(guó)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的現(xiàn)行框架 2021/11/12 會(huì)計(jì)法 企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例 總會(huì)計(jì)師條例 國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系 企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 非企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 會(huì)計(jì)管理規(guī)范體系 2021/11/12 二、會(huì)計(jì)法 會(huì)計(jì)法是會(huì)計(jì)規(guī)范體系的最高層次，是其他會(huì)計(jì)規(guī)范