【正文】 《 內(nèi)部會計控制規(guī)范 ——工程項目（試行） 》 《 內(nèi)部會計控制規(guī)范 ——貨幣資金（試行） 》 《 會計從業(yè)資格管理辦法 》 《 會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定 》 《 會計檔案管理辦法 》 四、會計管理規(guī)范體系 2021/11/12 五、與房地產(chǎn)會計有關(guān)的規(guī)范 ? 上市公司 ：企業(yè)會計準(zhǔn)則 2021 ? 自 2021年 1月 1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 2021/11/12 3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由 開發(fā)成本和開發(fā)費用 兩大部分組成。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 1～ 6項之和為基數(shù)，按 3％一 5％計算。約為銷售收入的 1． 5％一 2％； (3)其他銷售費用。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程 (如市政工程 )所發(fā)生的各項費用支出。 2．前期工程費： 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程 (臨時水、臨時電、臨時路等 )費用、七通一平或三通一平費用等。 2021/11/12 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。 2021/11/12 ? 注意：開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的區(qū)別 ? 業(yè)務(wù)招待費、會務(wù)費、咨詢費、租賃費、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。 ? （四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 (3)將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費用，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。 假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)： ①支付土地出讓金 25000000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (土地征用及拆遷費 ) 25000000 貸：銀行存款 25000000 ② 支付拆遷補償費 5 500000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (土地征用及拆遷費 ) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000 2021/11/12 ③ 支付勘察設(shè)計費 210000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (前期工程費 ) 210000 貸：銀行存款 210000 ④ 支付土石方費用 5 500000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (前期工程費 )5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ⑤ 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款 1 500000元： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費 )1 500000 貸：應(yīng)付賬款 ——X施工企業(yè) 1 500000 2021/11/12 ⑥ 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。有效期為 70年，面積為 1000畝，每畝購價為 14萬，于 2021年 1月 20日 開發(fā)其中的 100畝，有關(guān)會計處理如下： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的確認時間為 2021年 1月 ⑴取得土地使用權(quán)時： 借：無形資產(chǎn) 14000萬 貸：銀行存款 14000萬 ⑵ 2021年 12月 30日攤銷無形資產(chǎn)＝14 1000247。一般包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。在這里開發(fā)商仍對小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權(quán)無關(guān)，所以開發(fā)商可以確認收入。 與收入的其他確認方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。 房地產(chǎn)銷售收入是在房地產(chǎn)竣工驗收后簽訂購銷合同，并且辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后才能確認。 2021/11/12 ? 法律標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下， 根據(jù) 《 收入 》 準(zhǔn)則 —商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給買方， 產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認收入的必要條件 。 2021/11/12 ? 綜上所述，房地產(chǎn)收入的確認應(yīng)同時具備以下條件： ? 1)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定； ? 2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同； ? 3)標(biāo)的物 —房屋已經(jīng)客戶驗收、對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)。本科目應(yīng)按收入的種類，設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等明細科目，進行明細分類核算。 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本 ——商品房銷售成本 周轉(zhuǎn)房－周轉(zhuǎn)房攤銷 貸：周轉(zhuǎn)房－在用周轉(zhuǎn)房 2021/11/12 2) 土地轉(zhuǎn)讓的核算 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已開發(fā)土地的使用權(quán)，作價 2 590 000元。 借：銀行存款 20 000 預(yù)收賬款 500 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入一 —商品房銷售收人 520 000 月末，結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的主營業(yè)務(wù)成本 480 000元。 3) 出租房租金收入 出租房租金收入 按出租方與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認為出租房租金收入的實現(xiàn) 。 2021/11/12 ? 有些購買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點考慮：（ 1）所購房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續(xù)費。 ? （ 2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現(xiàn) ? 正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同， 從法律意義上講也只是一種要約 ，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 ——收入 》 的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入。 ? 《 收入 》 準(zhǔn)則等以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力 。對于有長期建造工程合同的企業(yè)的營業(yè)收入，往往要根據(jù)生產(chǎn)完成程度來確認其營業(yè)收入 2021/11/12 二 主營業(yè)務(wù)收入的內(nèi)容和確定方法 主營業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，指企業(yè) 對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租 開發(fā)產(chǎn)品等所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。 ? 收入在收到款項時確認的方法 ，又稱收款法。這種情況下，應(yīng)在所有權(quán)上的主要風(fēng)險或報酬轉(zhuǎn)移時確認收入，而不管實物是否交付，如交款提貨。 451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，用于建造 203商品房， 302出租房和 351周轉(zhuǎn)房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進行分配。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 2021/11/12 土地征用及拆遷 補償費、 前期工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施費、 建筑安裝工程費、 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用 成 本 項 目 土地成本 房屋成本 配套設(shè)施成本 代建工程成本 開 發(fā) 成 本 開發(fā)間接費用 歸 集 土地 房屋 配套設(shè)施 代建工程 開 發(fā) 產(chǎn)品 分配 銷售 出租 2021/11/12 五、土地開發(fā)的成本核算 一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置 開發(fā)成本 —土地開發(fā) 二 土 地開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 開發(fā)產(chǎn)品 土地 銀 行 存 款 應(yīng) 付 賬 款 庫 存 材 料 應(yīng) 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 （三） 舉例 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2021年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。 (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 ? （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 內(nèi)部 獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 6．開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 2021/11/12 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出?？梢?直接 計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為 開發(fā)直接費用 ；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為 開發(fā)間接費用 ； ? 不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為 期間費用 。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。 6． 公共配套設(shè)施費 它主要包括 不能有償轉(zhuǎn)讓 的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。 2021/11/12 5．經(jīng)營風(fēng)險大 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。 同時 ， 也鼓勵其他股份制金融企業(yè)實施 。 它分成三個層次： 第一層次為 基本準(zhǔn)則 。 2021/11/12 ? 1997年中華人民共和國刑法（修正） ? 第一百六十一條 公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務(wù)會計報告，嚴重損害股東或者其他人利益的，對其直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 2021/11/12 目 錄 ? 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算基礎(chǔ) ——會計規(guī)范 ? 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算 ? 第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算 ? 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 ? 第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理 2021/11/12 第一部分 會計規(guī)范 一、 我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架 2021/11/12 會計法 企業(yè)財務(wù)會計報告條例 總會計師條例 國家統(tǒng)一的會計制度 企業(yè)會計準(zhǔn)則體系 企業(yè)會計制度體系 非企業(yè)會計制度體系 會計管理規(guī)范體系 2021/11/12 二、會計法 會計法是會計規(guī)范體系的最高層次，是其他會計規(guī)范