房地產(chǎn)雙學(xué)位課件(編輯修改稿)
2025-02-10 17:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） ? 資本資產(chǎn)定價(jià)模型的表達(dá)式 ： E（ R） = Rf+ [E（ Rm）－ Rf] β E（ R） 為投資組合的期望收益率 Rf為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，投資者能以這個(gè)利率進(jìn)行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的借貸 E（ Rm） 為市場(chǎng)組合的收益率 β 是股票或投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度。 ? 意義： ? 資本資產(chǎn)定價(jià)模型是第一個(gè)關(guān)于金融資產(chǎn)定價(jià)的均衡模型，同時(shí)也是第一個(gè)可以進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)的金融資產(chǎn)定價(jià)模型。模型的首要意義是建立了資本風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，明確指明證券的期望收益率就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率與風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償兩者之和，揭示了證券報(bào)酬的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 ? 其次，它將風(fēng)險(xiǎn)分為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是一種特定公司或行業(yè)所特有的風(fēng)險(xiǎn)，它是可以通過(guò)資產(chǎn)多樣化分散的風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由那些影響整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素引起的，是股票市場(chǎng)本身所固有的風(fēng)險(xiǎn)，是不可以通過(guò)分散化消除的風(fēng)險(xiǎn)。資本資產(chǎn)定價(jià)模型的作用就是通過(guò)投資組合將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散掉，只剩下系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。并且在模型中引進(jìn)了 β 系數(shù)來(lái)表征系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 ?（二）資本資產(chǎn)定價(jià)模型的適用性 計(jì)算資產(chǎn)的預(yù)期收益率 有助于資產(chǎn)分類，進(jìn)行資源配臵 為房地產(chǎn) 定價(jià)，從而指導(dǎo)投資者投資行為 投資組合績(jī)效測(cè)定 用于對(duì)人力資本進(jìn)行定價(jià) ? （三）資本資產(chǎn)定價(jià)模型在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用 ? （ 1）計(jì)算房地產(chǎn)的預(yù)期收益率 ? （ 2）對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類 ? （ 3）為房產(chǎn)定價(jià)，從而指導(dǎo)投資者行為。投資者可根據(jù)市場(chǎng)資產(chǎn)組合收益率的估計(jì)值和資產(chǎn)的 β 估計(jì)值，計(jì)算出資產(chǎn)在市場(chǎng)均衡狀態(tài)下的期望收益率，然后根據(jù)這個(gè)均衡狀態(tài)下的期望收益率計(jì)算出均衡的期初價(jià)格。將現(xiàn)行的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格與均衡的期初價(jià)格進(jìn)行比較，若兩者不等，則說(shuō)明市場(chǎng)價(jià)格被誤定，誤定的價(jià)格應(yīng)該有回歸的要求。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格時(shí)，說(shuō)明該房地產(chǎn)的價(jià)值被低估，應(yīng)當(dāng)購(gòu)買之，相反，若現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格若高于均衡價(jià)格，則應(yīng)當(dāng)賣出，而將資金轉(zhuǎn)向其他被低估的房地產(chǎn)。 ? （ 4）投資組合績(jī)效測(cè)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資收益分析 ?一、房地產(chǎn)收益的概念 ?二、房地產(chǎn)投資效益的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 房地產(chǎn)投資收益的概念 ?房地產(chǎn)投資收益 是指房地產(chǎn)投資者因投資而獲取的種種 經(jīng)濟(jì)利益 。 ?房地產(chǎn)投資收益的形式： （ 1）現(xiàn)金流收益 （ 2）銷售收益 （ 3）避稅收入 房地產(chǎn)投資效益的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) ?一、投資回收與投資回報(bào) ? 投資回收 —— 是指投資實(shí)現(xiàn)后，通過(guò)投資項(xiàng)目的運(yùn)作，投資資金以貨幣資金的形態(tài)重新全額回歸到投資者手中的過(guò)程。 ? 投資回報(bào) —— 是指投資者所投入的資本在使用過(guò)程中所獲得的報(bào)酬 ?二、收益率（通常為某年收入或收益與投資之比） ?內(nèi)部收益率 —— 就是使得 項(xiàng)目 流入資金的現(xiàn)值總額與流出資金的現(xiàn)值總額相等的 利率 、換言之就是使得 凈現(xiàn)值 (NPV)等于零時(shí)的 折現(xiàn)率 。 ?內(nèi)部收益率 全部投資收益率（ 全部自有資金投資） 權(quán)益投資收益率 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn) —— 收益及風(fēng)險(xiǎn) —— 效用原理 二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類和產(chǎn)生的原因 三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和度量 四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理 五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn) ——收益及風(fēng)險(xiǎn) ——效用原理 ?投資風(fēng)險(xiǎn) 是指對(duì)未來(lái)投資收益的不確定性，在投資中可能會(huì)遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。例如，股票可能會(huì)被套牢，債券可能不能按期還本付息，房地產(chǎn)可能會(huì)下跌等都是投資風(fēng)險(xiǎn)。 ?經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn) 遭受經(jīng)濟(jì)損失 實(shí)際收益＜預(yù)期收益 ?（一）投資風(fēng)險(xiǎn) —— 收益分析 風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目預(yù)期收益高，風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目預(yù)期收益低。 ?（二）投資風(fēng)險(xiǎn) —— 效用分析 人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度 風(fēng)險(xiǎn)愛好者 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者 風(fēng)險(xiǎn)中立者 房地產(chǎn)投資
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