【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 境外上市 引進(jìn)戰(zhàn)略股東 合作開(kāi)發(fā) 上市、增發(fā) 可轉(zhuǎn)債 銀行 REITs 借支 產(chǎn)融結(jié)合 私募 房地產(chǎn)基金 信托 租賃融資 應(yīng)付、預(yù)收 出售項(xiàng)目或股權(quán) 境外上市 嘉德 萬(wàn)達(dá) 引進(jìn)戰(zhàn)略股東 合作開(kāi)發(fā) 上市、增發(fā) 可轉(zhuǎn)債 銀行 REITs 借支 產(chǎn)融結(jié)合 私募 房地產(chǎn)基金 信托 租賃融資 應(yīng)付、預(yù)收 出售項(xiàng)目或股權(quán) 境外上市 深國(guó)投 引進(jìn)戰(zhàn)略股東 合作開(kāi)發(fā) 上市、增發(fā) 可轉(zhuǎn)債 銀行 REITs 借支 產(chǎn)融結(jié)合 私募 房地產(chǎn)基金 信托 租賃融資 應(yīng)付、預(yù)收 出售項(xiàng)目或股權(quán) 境外上市 陽(yáng)光股份 24 融資高手萬(wàn)科充分利用多種融資手段進(jìn)行組合 ? 1988年公開(kāi)發(fā)行 2800萬(wàn)股，募集資金 2800萬(wàn)元，從此走上了高速發(fā)展的道路； ? 1991年按每股 5730萬(wàn)股，共募集資金 22774萬(wàn)元； ? 1993年向境外投資者發(fā)行 4500萬(wàn)股 B股，募集資金 4500萬(wàn)元； ? 1995年以每股 883萬(wàn)股，共募集資金 2600萬(wàn)元； ? 1997年實(shí)施 10配 ，共募集資金約 元； ? 2023年實(shí)施 10配 ，共募集資金 元； ? 2023年定向增發(fā) 7億股 A股募資 42億元 金融手段 企業(yè)融資 項(xiàng)目融資 引進(jìn)戰(zhàn)略股東 合作開(kāi)發(fā) 上市、增發(fā) 可轉(zhuǎn)債 銀行 REITs 借支 產(chǎn)融結(jié)合 私募 房地產(chǎn)基金 信托 租賃融資 應(yīng)付、預(yù)收 出售項(xiàng)目或股權(quán) 境外上市 ? 2023年與中信資本投資有限公司簽訂合作協(xié)議，共同組建“中信資本 萬(wàn)科中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”。該基金計(jì)劃只投資于萬(wàn)科及萬(wàn)科關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?；鹗灼谀技繕?biāo)金額不超過(guò) ，存續(xù)期 5年（經(jīng)基金投資人批準(zhǔn)可延長(zhǎng)至 7年） 銀行信貸額度： 100多億 許多項(xiàng)目采用信托方式 兩次可轉(zhuǎn)債獲得 A、 B股上市，多次增發(fā) 積極推進(jìn)境外上市事宜 與中信合作 與德國(guó) HI、新加坡 GIC、摩根等基金合作 泰達(dá)、中糧、招商 …… …… 出售萬(wàn)佳等非核心資產(chǎn) 25 房地產(chǎn)企業(yè)主要管控類(lèi)型大致可分為 4類(lèi)，在 4大類(lèi)中還會(huì)存在許多管控細(xì)節(jié)上的差異 財(cái)務(wù)型管控 戰(zhàn)略型管控 操作型管控 集團(tuán)總部功能 核心功能 重要功能 ?財(cái)務(wù) /資產(chǎn) ?集團(tuán)規(guī)劃 ?監(jiān)控 /投資管理 ?收購(gòu)、兼并 ?人力資源管理 ?財(cái)務(wù) /資產(chǎn) ?集團(tuán)規(guī)劃 ?監(jiān)控 /投資管理 ?收購(gòu)、兼并 ?人力資源管理 ?公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo) ?法律 ?審計(jì) ?R＆ D ?項(xiàng)目拓展 ?工程管理 ?采購(gòu) /物流 ?質(zhì)量管理 ?市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) ?銷(xiāo)售執(zhí)行 管控導(dǎo)向： 集權(quán) 分權(quán) 分權(quán) 管理模式 功能和人員配置 運(yùn)營(yíng)功能 ?財(cái)務(wù) /資產(chǎn) ?集團(tuán)規(guī)劃 ?監(jiān)控 /投資管理 ?收購(gòu)、兼并 ?人力資源管理 ?公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo) ?法律 ?審計(jì) ?R＆ D 監(jiān)督型管控 ?財(cái)務(wù) /資產(chǎn) ?集團(tuán)規(guī)劃 ?監(jiān)控 /投資管理 ?收購(gòu)、兼并 ?人力資源管理 ?公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo) ?法律 ?審計(jì) ?R＆ D ?項(xiàng)目審核 ?工程管理 ?重大采購(gòu) /物流 ?質(zhì)量監(jiān)督 ?市場(chǎng)管理 ?銷(xiāo)售管理 集權(quán)與分權(quán)融合 26 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)的組織結(jié)構(gòu)大約有以下三類(lèi)，各有適應(yīng)性，一般是根據(jù)企業(yè)的管控原則來(lái)進(jìn)行構(gòu)架的 項(xiàng)目公司 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 類(lèi) 型 職能管理型 矩陣式管理型 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 職責(zé)分工 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén) ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶(hù)定位專(zhuān)一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，同時(shí)也需要專(zhuān)業(yè)共享 ?公司總部有專(zhuān)業(yè)管理能力提升的要求，同時(shí)也需要項(xiàng)目經(jīng)理人才 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 ?項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶(hù)需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶(hù)定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)需求滿(mǎn)足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?知識(shí)共享 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專(zhuān)業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶(hù)的滿(mǎn)意 強(qiáng)總部職能部門(mén) 強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理 雙強(qiáng)，偏項(xiàng)目經(jīng)理 27 房地產(chǎn)（含商業(yè)地產(chǎn)）企業(yè)總體來(lái)說(shuō)，一般有三種組織結(jié)構(gòu)：第一種形式是按產(chǎn)業(yè)鏈分工設(shè)置 注：以下是功能設(shè)置示意圖，非組織結(jié)構(gòu)圖，非組織層級(jí)圖 總經(jīng)理副總經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目拓展運(yùn)營(yíng)管理預(yù)決算財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理客服商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)質(zhì)量工程項(xiàng)目投融資與資產(chǎn)管理投資發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng) 公司管理商業(yè)管理商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)行政證券融資戰(zhàn)略研究人力資源28 第二種形式是按產(chǎn)品類(lèi)型分工設(shè)置組織結(jié)構(gòu) 注：以下是功能設(shè)置示意圖，非組織結(jié)構(gòu)圖，非組織層級(jí)圖 總經(jīng)理、副總經(jīng)理住宅 商業(yè)投融資與資產(chǎn)管理公司管理（財(cái)務(wù)、行政、人事）工程項(xiàng)目管理規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目拓展運(yùn)營(yíng)管理預(yù)決算客服技術(shù)質(zhì)量規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目拓展運(yùn)營(yíng)管理預(yù)決算客服中心技術(shù)質(zhì)量商業(yè)管理公司管理公司管理住宅 商業(yè)地產(chǎn)29 第三種形式是基于項(xiàng)目或區(qū)域的矩陣式組織結(jié)構(gòu)，這也是房地產(chǎn)公司采用最多的形式 注：以下是功能設(shè)置示意圖，非組織結(jié)構(gòu)圖，非組織層級(jí)圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目拓展運(yùn)營(yíng)管理成本管理財(cái)務(wù)客戶(hù)服務(wù)投資發(fā)展行政管理總裁 / 副總裁 本地項(xiàng)目商業(yè)管理商業(yè)策劃 本地項(xiàng)目 異地項(xiàng)目證券上市法務(wù)審計(jì)工程管理開(kāi)拓與工程項(xiàng)目管理 戰(zhàn)略管理與證券企業(yè)管理與內(nèi)控商業(yè)策劃與管理人力資源 異地項(xiàng)目 異地區(qū)域30 房地產(chǎn)公司完整的運(yùn)營(yíng)管理體系應(yīng)該包括如下方面的內(nèi)容： 項(xiàng)目獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 采購(gòu)管理 工程管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 自持物業(yè)管理 人力資源管理 控制環(huán)境 信息與溝通 監(jiān)督 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程（設(shè)） 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主流程（營(yíng)） 一級(jí)流程 二級(jí)流程 三級(jí)流程 辦理用地規(guī)劃許可證及土地證流程（設(shè)） 設(shè)計(jì)招標(biāo)流程（設(shè)） 設(shè)計(jì)及報(bào)批流程（設(shè)） 交樓標(biāo)準(zhǔn)確定流程（設(shè)） 產(chǎn)品定位流程（營(yíng)） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制流程（項(xiàng)） 投資計(jì)劃編制與申報(bào)流程（成） 項(xiàng)目資金計(jì)劃流程（財(cái)） 拆遷流程（項(xiàng)） 財(cái)務(wù)管理流程 人力資源管理流程 行政管理流程 審計(jì)監(jiān)督流程 市場(chǎng)分析（營(yíng)） 可行性研究流程（營(yíng)） 合同簽訂流程（營(yíng)） 1 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目選擇與決策流程（營(yíng)） 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主流程 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作流程（營(yíng)） 舉例 31 房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)深入到運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，但是，最核心的風(fēng)險(xiǎn)仍然是來(lái)自于前期決策、項(xiàng)目定位的風(fēng)險(xiǎn)，以及異地管控、投資管理等環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn) I II IV III 3 7 8 10 11 12 13 24 設(shè)計(jì)方案不符合市場(chǎng)定位或客戶(hù)需求 采購(gòu)在數(shù)量、質(zhì)量、規(guī)格、及時(shí)性等方面不符合項(xiàng)目建設(shè)需要 采購(gòu)程序低效，延誤項(xiàng)目進(jìn)程 項(xiàng)目成本超標(biāo) 成本控制影響業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng) 工程不能按期完成 為按時(shí)完工付出大量其他的管理成本 人才儲(chǔ)備不符合當(dāng)前與持續(xù)發(fā)展需要 6 9 設(shè)計(jì)無(wú)法充分配合工程項(xiàng)目進(jìn)度需要 采購(gòu)成本過(guò)高 4 5 17 25 設(shè)計(jì)因素所影響的建造成本過(guò)高 設(shè)計(jì)方案不夠出色無(wú)法體現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)管理無(wú)法達(dá)成利潤(rùn)、客戶(hù)滿(mǎn)意度與戰(zhàn)略方向符合的平衡 人才缺少創(chuàng)造業(yè)績(jī)的空間或意愿 1 14 項(xiàng)目投資決策失誤 項(xiàng)目質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題 15 出現(xiàn)重大安全事故 18 物業(yè)持有比例不符合戰(zhàn)略發(fā)展 19 物業(yè)持有項(xiàng)目無(wú)法保值增值 22 未能合理制定或有效監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行 23 財(cái)務(wù)分析的決策支持作用不足 16 樓盤(pán)無(wú)法如期完成銷(xiāo)售任務(wù) 而就物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)至今已取得較大發(fā)展，但大多數(shù)物業(yè)管理公司規(guī)模較小，仍處于發(fā)展的初級(jí)階段 第 32 頁(yè) 三級(jí)及以下資質(zhì)物業(yè)公司占絕大部分 平均管理面積小，兩極分化嚴(yán)重 188122446二級(jí) 管理面積 一級(jí) 三級(jí) 平均 物業(yè)公司平均管理物業(yè)面積 單位：萬(wàn)平方米 資料來(lái)源： 《 全國(guó)物業(yè)管理公司生存狀況調(diào)查 》 ， 范圍涵蓋包括協(xié)會(huì)會(huì)員及其他物業(yè)管理公司的合計(jì)4600個(gè)企業(yè) 7133653 , 2 8 7三級(jí) 二級(jí) 一級(jí) 說(shuō)明 由于很多非會(huì)員的小型公司沒(méi)有參加此次調(diào)查，因此根據(jù)此次調(diào)查結(jié)果得出的二、三級(jí)單位數(shù)量會(huì)高于實(shí)際情況 一級(jí)物業(yè)公司的平均管理面積遠(yuǎn)高于三級(jí)公司平均值，而陸家嘴等收入過(guò)億的國(guó)內(nèi)頂級(jí)公司的管理面積是三級(jí)平均水平的 100倍以上 各級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司數(shù)量 附：物業(yè)管理公司資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的業(yè)務(wù)資格 第 33 頁(yè) 標(biāo)準(zhǔn) 資質(zhì)等級(jí)