【正文】 （ 3）按決策問題的重復(fù)程度分， 程序化決策 和非程序化決策 兩種。 房地產(chǎn)投資決策過程 （ 1）調(diào)查研究提出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。 營業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況 惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是一種特定公司或行業(yè)所特有的風(fēng)險(xiǎn)，它是可以通過資產(chǎn)多樣化分散的風(fēng)險(xiǎn)。 投資風(fēng)險(xiǎn)用投資收益率的方差或標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)識(shí)。 ? 這一理論特別關(guān)鍵的一點(diǎn)是，這些環(huán)并不是固定的和靜止的，在正常的城市增長的條件下，每一個(gè)環(huán)通過向外面一個(gè)環(huán)的侵入而擴(kuò)展自己的范圍，從而揭示了城市擴(kuò)張的內(nèi)在機(jī)制和過程。 房地產(chǎn)投資的過程與類型 ?（一）房地產(chǎn)投資的過程 投資可行性分析 —— 關(guān)鍵步驟 土地開發(fā)權(quán)獲得 取得土地的使用權(quán)或產(chǎn)權(quán) （ 明確獲得土地的程序與土地所有者的議價(jià)程序，確定土地產(chǎn)權(quán)的取得成本 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃許可 開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)銷售經(jīng)營 制定營銷計(jì)劃、營銷策劃、開展銷售活動(dòng)等 ? （二）房地產(chǎn)投資類型 根據(jù)房地產(chǎn)投資形式分類 （ 1）直接投資 投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括開發(fā)投資和臵業(yè)投資。 ? 第二環(huán)是過渡區(qū) ，是中心商務(wù)區(qū)的外圍地區(qū)，是衰敗了的居住區(qū)。并把 CBD的土地利用空間結(jié)構(gòu)分為四個(gè)圈層： （ 1）以大型百貨商場和高檔購物商店為主的零售業(yè)集中區(qū)； （ 2）以底層為金融、上層為辦公的零售服務(wù)業(yè)多 層建筑集中區(qū)； （ 3）以辦公為主的區(qū)域； （ 4）需要占用較大面積低價(jià)土地的商服活動(dòng) 區(qū)，如家具店和超級(jí)市場。 不存在通貨膨脹，且折現(xiàn)率不變。 ?房地產(chǎn)投資收益的形式： （ 1）現(xiàn)金流收益 （ 2）銷售收益 （ 3）避稅收入 房地產(chǎn)投資效益的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) ?一、投資回收與投資回報(bào) ? 投資回收 —— 是指投資實(shí)現(xiàn)后，通過投資項(xiàng)目的運(yùn)作，投資資金以貨幣資金的形態(tài)重新全額回歸到投資者手中的過程。 ? (4)利率風(fēng)險(xiǎn) 。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和度量 （一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別 會(huì)議分析法 專家預(yù)測法 資料分析法 實(shí)地考察法 審計(jì)、計(jì)劃等技術(shù)方法 （二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的度量 風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度的度量 風(fēng)險(xiǎn)存在使投資者可能遭受的最大損失在預(yù)期投資收入中所占的比例。 房地產(chǎn)投資區(qū)域分散 是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。 長期決策是指有關(guān) 組織 今后發(fā)展方向的長遠(yuǎn)性、全局性的重大決策，又稱長期戰(zhàn)略決策，如投資方向選擇、 投資規(guī)模 的確定等問題的決策。 非確定型決策是在不穩(wěn)定條件下進(jìn)行的決策，決策方案未來的自然狀態(tài)可能有多種，但無法預(yù)先作出明確估計(jì)，且各種自然狀態(tài)的概率亦無法確定，似乎每一個(gè)備選方案都有可能獲得成功，也都隱藏著失敗的可能。 （ 7）追蹤調(diào)查方案實(shí)施保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為 85%— 90% 。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的市場價(jià)格低于均衡價(jià)格時(shí)，說明該房地產(chǎn)的價(jià)值被低估，應(yīng)當(dāng)購買之，相反，若現(xiàn)實(shí)的市場價(jià)格若高于均衡價(jià)格，則應(yīng)當(dāng)賣出，而將資金轉(zhuǎn)向其他被低估的房地產(chǎn)。 稅收和交易費(fèi)用可以忽略不計(jì)。也就是說，對(duì)于任何的土地使用均是從市中心區(qū)既有的同類土地使用的基礎(chǔ)上，由內(nèi)向外擴(kuò)展，并繼續(xù)留在同一扇形范圍內(nèi)。 ? 居中的圓形區(qū)域 是中心商務(wù)區(qū)，這是整個(gè)城市的中心，是城市商業(yè)、社會(huì)活動(dòng)、市民生活和公共交通的集中心。 b、房地產(chǎn)臵業(yè)投資 —— 投資者購臵物業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)建成后持有物業(yè)，滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。為大城市不是圍繞單一核心發(fā)展起來的，而是圍繞幾個(gè)核