房地產(chǎn)雙學位課件(參考版)
2025-01-25 17:46本頁面
【正文】 非確定型決策是在不穩(wěn)定條件下進行的決策，決策方案未來的自然狀態(tài)可能有多種，但無法預先作出明確估計，且各種自然狀態(tài)的概率亦無法確定，似乎每一個備選方案都有可能獲得成功，也都隱藏著失敗的可能。 風險型決策也稱隨機決策，即決策方案未來的自然狀態(tài)不能預先肯定，可能有幾種狀態(tài)，但每種自然狀態(tài)發(fā)生的概率是可以作出客觀估計的，所以不管哪個決策方案都是有風險的。 ? （ 4）按決策問題的可控程度分，有 確定型決策 、非確定型決策和 風險型決策 。 程序化決策是按原來規(guī)定的程序、處理方法和標準去解決 管理 中經(jīng)常重復出現(xiàn)的問題，又稱重復性決策、定型化決策、常規(guī)決策。 業(yè)務決策，又稱執(zhí)行性決策，是日常工作中為提高生產(chǎn)效率、工作效率所作的決策，涉及范圍較小，對 投資 活動只產(chǎn)生局部影響。戰(zhàn)略性決策所要解決的是帶全局性的問題，即確定一個長遠的房地產(chǎn)投資目標或方向，例如是否從原有行業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)。 （ 2）按決策的重要性，可以分為 戰(zhàn)略決策 、 戰(zhàn)術決策 和業(yè)務決策三種。 長期決策是指有關 組織 今后發(fā)展方向的長遠性、全局性的重大決策，又稱長期戰(zhàn)略決策，如投資方向選擇、 投資規(guī)模 的確定等問題的決策。 （ 7）追蹤調查方案實施保證目標的實現(xiàn)程度。 （ 5）房地產(chǎn)投資方案評估及方案選擇。 （ 3）找出所有可行方案。 它是房地產(chǎn)項目投資決策的前提和基礎。 房地產(chǎn)投資項目投資風險控制 ?（一）風險調整貼現(xiàn)率 ?（二）肯定當量法 ?（三）決策樹法 ?（四）盈虧平衡分析法 ?（五）敏感性分析法 ?（六）概率分析法 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資決策 ?一、房地產(chǎn)投資決策的內涵 ?二、房地產(chǎn)投資決策過程 ?三、房地產(chǎn)投資決策類型 ?四、房地產(chǎn)投資決策的指標和方法（自學） 房地產(chǎn)投資決策的內涵 所謂房地產(chǎn)投資決策，是指對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行 技術經(jīng)濟分析 ，對可以達到目標的不同方案進行比較和評價，并作出判斷，選擇某一方案的過程。房地產(chǎn) 投資組合 的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。 共同投資 要求投資者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。 房地產(chǎn)投資區(qū)域分散 是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為 85%— 90% 。 保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過 1： 2才被認為是安全的。它和償債責任的比率反映了借款人償還 貸款 的能力。 計算公式為：營業(yè)率 =年營業(yè)總費用 /年計劃總收入 (2)償債收益比。 風險概率分布的度量 風險度量方法 (1)投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。 （ 2）實際收入 0，投資風險損失強度 100%,當投資風險大到一定程度，使項目出現(xiàn)虧損。 房地產(chǎn)投資風險的識別和度量 （一）房地產(chǎn)投資風險的識別 會議分析法 專家預測法 資料分析法 實地考察法 審計、計劃等技術方法 （二）房地產(chǎn)投資風險的度量 風險損失強度的度量 風險存在使投資者可能遭受的最大損失在預期投資收入中所占的比例。所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。 是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種政治風波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。 ? (7)社會風險 。 ? (6)財務風險 。 ? (5)經(jīng)營性風險 。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。 ? (4)利率風險 。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。 ? (3)流動性和變現(xiàn)性風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。 市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握
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