房地產(chǎn)投資價值評估與經(jīng)濟(jì)評價講義課件(編輯修改稿)
2025-02-28 21:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)權(quán)條件下的價格場提取和比較確定， 5000元。？① 如果依據(jù)合法性原則，其應(yīng)不具備價值。但這顯然不合理。② 如果假設(shè)其合法，這顯然更行不同。，可以計算補(bǔ)辦合法手續(xù)的成本。但實際情況是，這個標(biāo)準(zhǔn)根本不會存在。：無產(chǎn)權(quán)條件下的房產(chǎn)，價格怎么計算？傳統(tǒng)評估問題 =5000 =0：① 違規(guī)建設(shè)節(jié)約的成本（保守）② 拆除重新建設(shè)的收益（放大）③ 市場的支付意愿調(diào)查如果您是購房者，您愿意支付多少價格，購買無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。④ 市場的銷售意愿調(diào)查如果您現(xiàn)在擁有一套無產(chǎn)權(quán)房屋，您愿意按幾折的價格出售。投資價值評估遼寧天力潛在市場 新興房地產(chǎn)投資價值評估業(yè)務(wù) 新興房地產(chǎn)投資價值評估業(yè)務(wù)完善和提升房地產(chǎn)投資價值評估的理論和社會認(rèn)知，將為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)拓展提供可能。投資價值Title in here目的的下投資價值評估Title in here目的價值評估Title in here項目評估Title in here價值評估，而不是單純的抵押物可控制的。估價機(jī)構(gòu)利用專業(yè)經(jīng)驗，評估開發(fā)項目投資價值，分析項目盈利能力、償債能力，計計算現(xiàn)金流量、償債備付率等指標(biāo)，對金融風(fēng)險控制意義重大。越來越多的投資者參與到土地競買價值投標(biāo)過程中。土地正常價值多少，投資者可承受的價格多少，這些是投資者和出讓方共同關(guān)心的問題，也是保障競買成功的關(guān)鍵。，無論是總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃，或是土地利用規(guī)劃，如何在經(jīng)濟(jì)可行、可能條件下，實現(xiàn)區(qū)域土地利用國民經(jīng)濟(jì)效益的最大化，是評價規(guī)劃編制水平、可操作性的重要指標(biāo)。，開發(fā)商與政府之間的合作，開發(fā)商與其他企業(yè)之間的合作，開發(fā)商與投資商的合作，在些行為過程中，房地產(chǎn)投資價值評估都可以提供兼具中立和專業(yè)效果的服務(wù)。遼寧天力評估指標(biāo)核心指標(biāo) 投資價值投資價值是評估對象滿足特定投資對象、特定投資盈利指標(biāo)（投資利潤率、內(nèi)部收益率）等條件下的價值。投資價值可以大于、等于或小于市場價值，可以是一個絕對值，也可是多個值或一段區(qū)間 。輔助指標(biāo) 市場價值 由于市場價值一般被認(rèn)為是公開的價值標(biāo)準(zhǔn)，與投資價值相比較對于做出投資決策有著重要意義。市場價值一般為一絕對值。相關(guān)指標(biāo) 投資利潤利潤總額 =收入 成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 稅金及附加 投資利潤可以反映出特定投資價值條件下的總體獲利情況，可以作為投資決策的重要參考。相關(guān)指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 相關(guān)指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV) 指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 iC，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和 . .相關(guān)指標(biāo) 投資回收期 以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。投資回收期越長，說明項目短期盈利能力越差，項目風(fēng)險越高。 相關(guān)指標(biāo) 借款償還期期 使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息 (Id)所需要的時間 。遼寧天力基本方法經(jīng)濟(jì)評價方法（報表編制法）傳統(tǒng)評估方法房地產(chǎn)投資價值評估基本方法?評估輔助指標(biāo) .評估輔助指標(biāo).完善取值方式，評估核心指標(biāo).評估輔助指標(biāo).完善取值方式，評估核心指標(biāo)收益法 成本法市場比較法? 包括全投資、資本金和投資各方的現(xiàn)金流量表編制.可評估凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標(biāo)?可評估投資利潤、利稅貢獻(xiàn)等輔助指標(biāo)? 可評估借款償期等指標(biāo)利潤表編制法 資金來源及運(yùn)用法現(xiàn)金流量表編制法遼寧天力重要手段 利潤剖析方法 利潤剖析方法就是利用估價師的經(jīng)驗和技巧，將投資環(huán)節(jié)中利潤的形成進(jìn)行分配，進(jìn)而配置出不同的投資價值標(biāo)準(zhǔn)。定義一般的房地產(chǎn)價值包括 ① 土地取得成本、 ② 外部基礎(chǔ)設(shè)施投入、 ③ 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入、 ④ 建安工程投入、 ⑤ 裝修工程投入 ⑥ 管理費(fèi)用 ⑦ 銷售費(fèi)用 ⑧ 財務(wù)費(fèi)用 ⑨ 開發(fā)利潤等構(gòu)成。價值構(gòu)成首先，價值構(gòu)成包括一級的成本利潤。其次，實際上每一個階段的成本都包含一定的 “階段利潤 ”。再次，階段內(nèi)部的細(xì)分階段仍然包括利潤。最后，每個級別或階段的利潤不是一個固定不變的值，而是浮動的、區(qū)間的。利潤點(diǎn)利潤對投資價值的影響是巨大的。根據(jù)特定投資者的特點(diǎn)，對利潤或利潤率的承受能力進(jìn)行辨別和設(shè)計，將在很大程度上決定投資的經(jīng)濟(jì)效果，進(jìn)而得出不同的投資結(jié)論。意義發(fā)現(xiàn)利潤調(diào)整利潤影響投資價值遼
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