房地產(chǎn)投資價值評估與經(jīng)濟評價講義課件-資料下載頁
2025-02-10 21:17本頁面
【正文】 （元 /平方米）相關(guān)指標 出售 出租 合作經(jīng)營年均凈收益 1000 1500行業(yè)收益率 10% 13%投資價值 11000 10000 11538連鎖電器銷售 （元 /平方米）相關(guān)指標 出售 出租 合作經(jīng)營年均凈收益 1100 1100行業(yè)收益率 10% 11%投資價值 10000 11000 10000五種可行方案，五個細分市場，不同的收益能力和風(fēng)險。遼寧天力重要手段 多方案對比法 許多房地產(chǎn)投資商不善于持有經(jīng)營，期望出售物業(yè)，以實現(xiàn)資金快速變現(xiàn)，加速資金周轉(zhuǎn)，經(jīng)營比較穩(wěn)健。 通過比較以上多種經(jīng)營方案，估價人員應(yīng)該建議投資商與有意購買物業(yè)從事 綜合百貨經(jīng)營的購買意向人 。穩(wěn)健型的投資商該類投資商在選擇投資方案時，傾向于將房地產(chǎn)出租經(jīng)營，一方面可以獲得持續(xù)和相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，二來可以通過保有固定資產(chǎn)來樹立企業(yè)形象，增強抵抗貨幣升值的能力。通過以上多方案比較，該投資 商 會選擇 自選超市出租經(jīng)營 。期望持有物業(yè)，但缺乏經(jīng)營風(fēng)險承受能力的投資商 期望持有物業(yè)，且有較高抗經(jīng)營風(fēng)險和實力的投資商 該類投資商在選擇投資方案時，傾向于在持有物業(yè)的同時，選擇一種收益能力最高的盈利模式，最求利潤最大化，喜好高風(fēng)險，是該類投資商的所長。通過以上多方案比較，該投資 商 會選擇 高檔商務(wù)酒店合作經(jīng)營 。不同的投資商，會選擇不同的風(fēng)險和收益。遼寧天力重要手段 多角度分析法 同一房地產(chǎn)即使用于同一目的、同一投資方案，站在不同的投資關(guān)系人立場上，會有不同的價值認可。 定義拆遷：被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府拆遷主管部門等。抵押：貸款人、產(chǎn)權(quán)人、使用人、金融機構(gòu)等。司法：原告方、被告方、第三方等。投資：現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)人、相鄰關(guān)系人、投資合作對象等。競買：轉(zhuǎn)讓人、競買人等。不同角度任何影響到最終投資價值認定結(jié)果的各方，都是投資價值評估所應(yīng)考慮和分析的對象。通過多角度的分析，可以準確把握相關(guān)利益方對投資行為或價值的認知，有利于平衡各方利益，為投資價值評估提供系統(tǒng)的依據(jù)。 意義不同的投資行為不同的投資關(guān)系各方立場有著不同的投資價值認同遼寧天力重要手段 多角度分析法 以一房地產(chǎn)的司法鑒定糾紛為例 。法院委托估價機構(gòu)對某頂商業(yè)用房的價值進行評估，為變現(xiàn)并償還貸款提供支持。估價人員經(jīng)過調(diào)查了解，目前該物業(yè)的變現(xiàn)處置有三種渠道：。委托及調(diào)查該物業(yè)雖可獨立使用，但由于位于三樓，只有外飄樓梯可達，實際商業(yè)經(jīng)營條件十分不便，可利用價值較低。社會認可的投資價值一般為 3000元 /平方米。多角度分析社會普通投資者該物業(yè)現(xiàn)狀一二樓用于商業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營情況良好。如該物業(yè)能與一二樓打通，實現(xiàn)合并經(jīng)營，則物業(yè)獨立經(jīng)營的相關(guān)劣勢將不復(fù)存在。估算其相對于一二樓業(yè)主的投資價值約為 5000元 /平方米。現(xiàn)狀一二樓所有人該物業(yè)區(qū)位良好，但整體土地利用效率較低，建筑布局比較落后，并沒有發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益。某開發(fā)企業(yè)看中此整棟用房，擬實施改造并重新定位，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。估算該三樓物業(yè)對與開發(fā)商的投資價值約為 6000元 /平方米。開發(fā)商現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)人認為，如果該物業(yè)變現(xiàn)價值應(yīng)為 4000元 /平方米，如果低于此價值，其擬自行融資進行回購?，F(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)人該抵押物擔(dān)保價值及利息費用等，合計欠銀行為 3500元 /平方米。金融機構(gòu)認為為了避免貸款損失，如該物業(yè)評估變現(xiàn)價值低于 3500元 /平方米，其愿意采取抵賬而非拍賣方式。金融機構(gòu)遼寧天力重要手段 多角度分析法 分析投資行為實現(xiàn)的可能性社會投資者認可價格 3000元 /平方米，變現(xiàn)成功概率 100%一二樓產(chǎn)權(quán)人認可價格 4000元 /平方米，變現(xiàn)成功概率 50%開發(fā)商認可價格 6000元 /平方米，變現(xiàn)成功概率 30%結(jié)論：首先，評估人員需向委托方不同角度考慮的投資價值。其次，評估人員應(yīng)建議該物業(yè)變現(xiàn)價值正常價值為 4400元 /平方米，法院可以通過拍賣等方式將物業(yè)處置給包括資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的第三方。再次， 4400元 /平方米的投資價值高于現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)人和金融機構(gòu)等單位的最低認可價值，是可行的。3000+（ 40003000） *50% +（ 60003000） *30%=4400元 /平方米遼寧天力Thank You !王學(xué)哲 2023711n/wangxuezhe遼寧天力演講完畢，謝謝觀看！
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