第三節(jié)房地產投資項目經濟評價指標及其計算-資料下載頁
2025-06-27 01:33本頁面
【正文】 率法假定再投資利潤率等于IRR。下面通過例子分別說明。例：甲乙兩項目各年凈現金流量如表5－12所示。已知貼現率為10％，乙項目的凈現值恰為甲項目凈現值的兩倍，而甲乙兩項目的內部收益率相等，％。產生這種結果的原因在于乙項目的初始投資是甲項目初始投資的兩倍，同時各年凈現金流量也是甲項目相應年份凈現金流量的兩倍。表5－12 甲乙兩項目各年凈現金流量 單位：萬元年份01234甲項目乙項目－1000－2000400800400800400800400800例：甲乙兩項目各年凈現金流量如表5－13所示。表5－13 甲乙兩項目各年凈現金流量 單位：萬元年份012345甲項目乙項目－－14001001001001001001001001003813經計算得＝30％。按內部收益率法，甲乙兩項目優(yōu)劣程度完全相同，由于甲乙兩項目的初始投資相同，所以無論是投資于甲項目還是乙項目，所收到的現金凈收入在第5年末的終值應該相同。因此有：甲項目1～5年凈現金流量終值＝乙項目1～5年凈現金流量終值若以表示再投資利潤率，則有：所以：上式經化簡得：這就是說，在用內部收益率法對甲乙兩項目優(yōu)劣比較時，實際上假定了兩個投資項目再投資利潤率等于其內部收益率。例：甲乙兩項目各年凈現金流量如表5－14所示，且貼現率為10％。表5－14 甲乙兩項目各年凈現金流量 單位：萬元年份012345甲項目乙項目－500－50011001001001001001001001001001564經計算得＝788萬元。由于甲乙兩項目的初始投資相同，所以無論是投資甲項目還是乙項目，所收到的現金凈收入在第5年末的終值應該相同。因此有：上式經化簡得：＝10％＝貼現率這就是說，在用凈現值法對甲乙兩項目優(yōu)劣比較時，實際上假定了兩個投資項目的再投資利潤率等于在計算凈現值時所使用的貼現率。（四）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期是考慮了資金時間價值的回收期。假設初始投資額為C，每期期末的凈現金流量分別為，…，則動態(tài)投資回收期即為滿足下式的N值： （5—15）如果，則動態(tài)投資回收期可由下式求得：R（P／A，N－1）＜C≤R（P／A，N） （5－16）例如，投資新建某辦公樓，初始投資為2億元，預計此后每年的凈現金流量為5000萬元。若＝10％，則動態(tài)投資回收期為滿足下式的N值：5000（P／A，10％，N－1）＜20000≤5000（P／A，10％，N）（P／A，10％，N－1）＜4≤（P／A，10％，N）（P／A，10％，5）＝（P／A，10％，6）＝＜4≤即該項目動態(tài)投資回收期為6年。也可以通過插值法求出更準確的投資回收期：年在評估中，求出的動態(tài)投資回收期同樣與行業(yè)的基準投資回收期比較，當≤時，表明項目投資能在規(guī)定的時間內收回。9 / 9
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