北京某房地產開發(fā)項目經濟評價案例-資料下載頁
2025-05-12 00:14本頁面
【正文】 ，在正常情況下，項目開發(fā)建設完成時，可以從銷售收入中還清全部貸 款本息，并有基本的利潤。貸款還本付息估算表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經營期20172018201920202021202220231貸款及還本付息期初貸款本息累計 本金 利息 本期貸款本期應計利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款本息累計 本年年利率 12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其他 八、風險分析本項目的風險主要來自：建造成本、售價、銷售進度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進度的快慢。而這些風險因素，又受政治、經濟、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經濟效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經濟評價指標，因此需要項目的主辦者進行認真考慮。（一）盈虧平衡分析%，即銷售面積/收入達到可銷售面積/%時, 項目能保持盈虧平衡。利潤為零時的初始平均價格和平均成本分別如圖1和圖2所示。（二）敏感性分析影響本項目財務效益的主要風險因素為總投資（建造成本）、售價。針對全部資金和自有資金的評價指標，分別算出當上述因素變化177。15%、177。10%、177。5%時，對主要經濟評價指標的影響分析如表13和表14所示。其中兩種最不利的情況如下所示：%時，全部資金的評價指標為：財務內部收益率： %財務凈現值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： %時，全部資金的評價指標為：財務內部收益率： %財務凈現值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表13 全部投資敏感性分析表項目 內部收益率(IRR)凈現值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%表14 自有資金敏感性分析表項目內部收益率(IRR)凈現值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%從計算結果可知，租金售價降低15%對項目經濟效益影響很大，使項目不能滿足內部收益率、財務凈現值和投資回收期的評價標準。為確保項目獲得較好的經濟效益，項目主辦者應加強市場促銷工作，盡量使租售收入計劃得以實現。%，遠高于本項目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評價指標隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項目正常運作的情況下，應盡可能降低自有資金的投入，使項目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。九、財務評價的結論與建議（一）結論上述分析和財務效益評估的結果表明，本項目具有較好的內部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風險能力。評估結果表明，該項目是可行的。本項目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設前四年期間的全部銷售收入均用于項目投資。因此，售價與銷售進度是本項目能否達到預期效益的關鍵。本項目各類物業(yè)的預期售價是在多方考察北京目前同類物業(yè)市場的基礎上確定的?？紤]到今后政府在啟動房地產市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預期售價將會有所變動。但從當前發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價不會有太大的回落。（二）有關建議1. 本項目的關鍵是各年度預期銷售收入能否實現。若銷售進度能加快，則項目投資更有保障，財務收益狀況會明顯好于評估結果，反之也亦然。因此，項目主辦者對此應給予足夠的關注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據銷售情況適時調整工程進度和售價。2. 本項目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對益華集團其它開發(fā)項目的拆遷對象。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項目進展情況而影響，對此應給予關注，并相應調整各期拆遷房所占比例和進度，如當拆遷房對象確有保證時，在前期可適當增加拆遷房比例，加快進度，以取得更好的經濟效益。3 按現行規(guī)定，對拆遷房可以享受安居工程的有關優(yōu)惠條件，項目主辦者應盡力爭取?！?. 本項目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設，尤其是東四環(huán)路的建設速度，項目主辦者對此應給予密切關注，適時調整工程進度與售價。5 本報告在測算過程中，選用的貸款年利率為12%。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會更高一些，從而增大項目的融資費用，加大整個項目的開發(fā)成本，使經濟效益降低，因此建議項目的主辦者，應力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費用，爭取更好的投資效益。6. 建筑工程不可預見因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應制定材料采購供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。
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