【正文】 人員費(fèi)用： 7700 8％＝ 616（萬元） （ 4）其他費(fèi)用： 460萬元 （ 5）管理費(fèi)： （ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460） ％＝ （萬元） （ 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用： 土地費(fèi)用利息 ＝ 5000 ［（ 1＋ 12％ /4） 3 4－ 1］＝ （萬元） 建造 /專業(yè)人員 /其他 /管理等費(fèi)用利息 ＝（ 7700＋ 616＋ 460＋ ） ［（ 1＋ 12％ /4） 2/2 4－ 1］ ＝ （萬元） 融資費(fèi)用 ＝（ ＋ ） 10％＝ （萬元） （ 7）市場推廣及銷售代理費(fèi)： 26400 （ ％＋ ％）＝ 924（萬元） （ 8）項(xiàng)目總開發(fā)成本 ＝ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460＋ ＋ ＋ 924＝ （萬元） 3. 開發(fā)商利潤： 24684－ ＝ （萬元） 4. 成本利潤率： 247。 100％＝ ％ 提示： （ 1） 開發(fā)出售中包括有預(yù)售的情況，時(shí)間較短，一般不考慮時(shí)間因素。但評(píng)價(jià)比較粗略。 （ 2）成本支出和經(jīng)營收入的時(shí)間分布沒有彈性，計(jì)算過程主要依靠“最好的估計(jì)”這種單一的情況，沒有體現(xiàn)其中隱含的不確定性因素。 評(píng)價(jià)方法二：現(xiàn)金流法 假定土地成本和建造成本支出時(shí)間如下表所示；同時(shí) ，專業(yè)人員費(fèi)用與建造成本同期發(fā)生 ， 其他費(fèi)用在 2023年和 2023年末季發(fā)生 ， 管理費(fèi)均勻發(fā)生 ， 融資費(fèi)用發(fā)生在2023年和 2023年首季 ， 銷售費(fèi)用從 2023年第三季度開始發(fā)生 。 2023年 2023年 2023年 總計(jì) 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 土地成本 50％ 16% 16% 18% 100% 建造成本 5% 8% 12% 15% 15% 18% 15% 12% 100% 【 解 】 用現(xiàn)金流法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估的過程如下表所示 （單位：萬元） 2023年 2023年 2023年 總 計(jì) 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 土地成本 2500 800 800 900 5000 建造成本 385 616 924 1155 1155 1386 1155 924 7700 專業(yè)費(fèi)用 110.9 616 其他費(fèi)用 100 360 460 管理費(fèi) 482.2 利息 融資費(fèi)用 120.2 192.3 312.5 銷售費(fèi)用 10 20 20 60 80 90 90 120 204 230 924 開發(fā)成本總計(jì) 2736.6 982.2 1227.4 854.2 978.1 1368.2 1673.9 1721.4 2057.3 1942.4 2134.2 1861 （ 1）總開發(fā)成本： ； （ 2）項(xiàng)目總銷售收入： 26400萬元； （ 3）銷售稅費(fèi)： 1716萬元； （ 4）總開發(fā)價(jià)值： 246842萬元； （ 5）開發(fā)商利潤： 24684－ ＝ ； （ 6）開發(fā)商成本利潤率： 247。 100％＝ ％ 提示： 現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時(shí)間分布與開發(fā)建設(shè)過程 中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近，結(jié)果相對(duì)精確。 從上表的計(jì)算中，可以得到如下結(jié)論： 工程造價(jià)累計(jì)曲線 建設(shè)期 20％ 40％ 60％ 80％ 100％ 累 計(jì) 成 本 投 入 20％ 40％ 60％ 80％ 100％ 提示： （ 1）在建設(shè)期中點(diǎn)，建設(shè)費(fèi)用僅投入 40％； （ 2）工程初期，建設(shè)成本增長緩慢，合同工期的 60％時(shí)增長達(dá)到峰值。 小結(jié)：現(xiàn)金流量評(píng)估法適用的開發(fā)項(xiàng)目 1. 居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。 這類項(xiàng)目一般滾動(dòng)開發(fā)，銷售與動(dòng)工交替進(jìn)行，現(xiàn)金流收支情況相當(dāng)復(fù)雜，必須按照實(shí)際數(shù)量和發(fā)生的時(shí)間予以考慮，不需要再進(jìn)行任何的假設(shè)。 2. 商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。 目前，這類項(xiàng)目規(guī)模大、形式多樣、功能復(fù)雜、開發(fā)周期長，也需要分階段開發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復(fù)雜。 3. 工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。 尤其是開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，出租與施工交替進(jìn)行，租售混合進(jìn)行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時(shí)間差異較大，需要進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估。 4. 其他開發(fā)項(xiàng)目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目。 提示：現(xiàn)金流評(píng)估法對(duì)數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量和時(shí)間不能肯定時(shí)，就需要做某種假定，使得評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。 【 練習(xí) 】 某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)中等城市以 425萬元的價(jià)格購得一寫字樓用地 50年的使用權(quán)。該地塊允許建筑面積為 4500平米，有效面積系數(shù)為 。 開發(fā)商通過市場研究 ， 了解到當(dāng)?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓的年租金收入為 450元 /平米 ， 銀行同意提供的貸款利率為 15％ 的基礎(chǔ)利率上浮 2個(gè)百分點(diǎn) ， 按季度計(jì)息 ， 融資費(fèi)用為貸款利息的 10％ 。 開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為 1000元 /平米 ， 專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的 ％ ， 行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 60萬元 ， 管理費(fèi)為土地成本 、 建造成本 、 專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 ％ ， 市場推廣及出租代理費(fèi)為年租金收入的 20％ ， 當(dāng)前房地產(chǎn)的長期投資收益率為 %。 項(xiàng)目開發(fā)周期為 18個(gè)月 ， 建設(shè)期為 12個(gè)月 。 試對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估 。 評(píng)價(jià)方法：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算 【 解 】 1. 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 （ 1） 可出租建筑面積： 4500 ＝ 3825平米； （ 2） 每年凈租金收入： 3825 450＝ ； （ 3） 總開發(fā)價(jià)值： （ P/A， ％ ， ） ＝ 。 2. 項(xiàng)目總開發(fā)成本 （ 1）土地成本： 425萬元 （ 2）建造成本： 4500 1000＝ 450（萬元） （ 3）專業(yè)人員費(fèi)用： 450 ％＝ （萬元） （ 4）行政性如電貼、用電權(quán)等其他費(fèi)用： 60萬 （ 5）管理費(fèi)： （ 425＋ 450＋ ＋ 60） ％＝ （萬元） （ 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用： 土地費(fèi)用利息 ＝ 425 ［（ 1＋ 17％ /4） 4－ 1］＝ （萬元） 建造 /專業(yè)人員 /其他 /管理等費(fèi)用利息 ＝（ 450＋ ＋ 60 ＋ ） ［（ 1＋ 17％ /4） 4－ 1］ ＝ （萬元） 融資費(fèi)用 ＝（ ＋ ） 10％＝ （萬元） （ 7）市場推廣及出租代理費(fèi)： 20％＝ （萬元） （ 8）項(xiàng)目總開發(fā)成本 ＝ 425＋ 450＋ ＋ 60＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 3. 開發(fā)商利潤： － ＝ （萬元） 4. 成本利潤率： 247。 100％＝ ％ 提示： 開發(fā)出租型投資是一種長期投資，計(jì)算總價(jià)值和總成本就需要考慮經(jīng)營時(shí)限因素，且在此種情況下計(jì)算成本利潤率的意義不大，通常需要計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目償債財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算 借款償還期 ???dPttd RI1借款償還期 是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的 利潤、折舊、攤銷及其他還款資金 ，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息 Id所需要的時(shí)間。 ?具有自營部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算借款償還期；僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算借款償還期。 ? ? ?????? ?? tPtrpddRRDRI10Pd—— 借款償還期（從借款償還年計(jì)算） Id—— 透支借款本金和利息之和 Rp—— 第 t年可用于還款的利潤 D—— 第 t年可用于還款的折舊額和攤銷費(fèi) R0—— 第 t年可用于還款的其他收益 Rr—— 第 t年的企業(yè)留利 借款償還期計(jì)算 ?借款償還期可由 資金來源與運(yùn)用表 或 借款還本付息計(jì)算表 直接計(jì)算 ?Pd =借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù) 開始借款期數(shù) +(當(dāng)期償還借款額 247。 當(dāng)期可用于還款的資金額 ) ?當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。 累計(jì)盈余資金累計(jì)盈余資金44盈余資金盈余資金33開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付2 .12 .12 .22 .22 .32 .32 .42 .42 .52 .52 .62 .62 .72 .72 .82 .82 .92 .92 .1 02 .1 0資金運(yùn)用資金運(yùn)用22銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營收入自營收入自有資金自有資金長期借款長期借款短期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入1 .11 .11 .21 .21 .31 .31 .41 .41 .51 .51 .61 .61 .71 .71 .81 .81 .91 .9資金來源資金來源11NN??332211合計(jì)合計(jì)項(xiàng)項(xiàng) 目目序號(hào)序號(hào)累計(jì)盈余資金累計(jì)盈余資金盈余資金盈余資金開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付資金運(yùn)用資金運(yùn)用銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營收入自營收入自有資金自有資金長期借款長期借款短期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入資金來源資金來源??合計(jì)合計(jì)項(xiàng)項(xiàng) 目目序號(hào)序號(hào)序號(hào) 計(jì)算期 1 2 3 4 5 6 1 本年借款 本金 400 600 利息（ i=6%） 12 2 還款資金來源 300 400 400 400 利潤總額 200 310 310 310 用于還款的折舊攤銷費(fèi) 150 150 150 150 還款企業(yè)留利 50 60 60 60 3 年末借款累計(jì) 412 809 借款還本付息計(jì)算表 借款償還期： Pd=（ 61 ） +（ +） 247。 400= 注：借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是由借款償還能力的。 ?利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率；利息備付率也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。 ?利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)大于 2，否則，表示項(xiàng)目付息能力保障度不足。 當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用稅息前利潤利息備付率 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目償債財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算 ?償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金，與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率；償債備付率也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。 ?償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)大于 ；否則，表示項(xiàng)目當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)需要通過短期借款來償還已到期債務(wù)。 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額可用于還本付息的資金償債備付率 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目償債財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率 反映企業(yè)負(fù)債總額占資產(chǎn)總額的比率，它是衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的能力，同時(shí)反映債權(quán)人為企業(yè)提供貸款的安全程度，是分析長期債務(wù)清償能力的重要指標(biāo)。 資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債總額 247。 資產(chǎn)總額 100% 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目償債財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 流動(dòng)比率 流動(dòng)比率 是項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比，是反映項(xiàng)目資金變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動(dòng)負(fù)債的能力指標(biāo)。其計(jì)算公式為： 流動(dòng)比率 =流動(dòng)資產(chǎn) 247。 流動(dòng)負(fù)債 100%