【正文】 其計(jì)算公式為： 流動(dòng)比率 =流動(dòng)資產(chǎn) 247。 資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債總額 247。對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)大于 ；否則，表示項(xiàng)目當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)需要通過短期借款來償還已到期債務(wù)。 當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用稅息前利潤(rùn)利息備付率 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)攤?cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算 ?償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金，與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率；償債備付率也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。 ?利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。 400= 注：借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是由借款償還能力的。 當(dāng)期可用于還款的資金額 ) ?當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。 ?具有自營部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算借款償還期；僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算借款償還期。 100％＝ ％ 提示： 開發(fā)出租型投資是一種長(zhǎng)期投資，計(jì)算總價(jià)值和總成本就需要考慮經(jīng)營時(shí)限因素，且在此種情況下計(jì)算成本利潤(rùn)率的意義不大，通常需要計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。 評(píng)價(jià)方法：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算 【 解 】 1. 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 （ 1） 可出租建筑面積： 4500 ＝ 3825平米； （ 2） 每年凈租金收入： 3825 450＝ ； （ 3） 總開發(fā)價(jià)值： （ P/A， ％ ， ） ＝ 。 項(xiàng)目開發(fā)周期為 18個(gè)月 ， 建設(shè)期為 12個(gè)月 。 開發(fā)商通過市場(chǎng)研究 ， 了解到當(dāng)?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓的年租金收入為 450元 /平米 ， 銀行同意提供的貸款利率為 15％ 的基礎(chǔ)利率上浮 2個(gè)百分點(diǎn) ， 按季度計(jì)息 ， 融資費(fèi)用為貸款利息的 10％ 。 【 練習(xí) 】 某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)中等城市以 425萬元的價(jià)格購得一寫字樓用地 50年的使用權(quán)。 4. 其他開發(fā)項(xiàng)目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目。 3. 工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。 2. 商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。 小結(jié)：現(xiàn)金流量評(píng)估法適用的開發(fā)項(xiàng)目 1. 居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。 100％＝ ％ 提示： 現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時(shí)間分布與開發(fā)建設(shè)過程 中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近，結(jié)果相對(duì)精確。 評(píng)價(jià)方法二：現(xiàn)金流法 假定土地成本和建造成本支出時(shí)間如下表所示；同時(shí) ，專業(yè)人員費(fèi)用與建造成本同期發(fā)生 ， 其他費(fèi)用在 2023年和 2023年末季發(fā)生 ， 管理費(fèi)均勻發(fā)生 ， 融資費(fèi)用發(fā)生在2023年和 2023年首季 ， 銷售費(fèi)用從 2023年第三季度開始發(fā)生 。但評(píng)價(jià)比較粗略。 問：項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率是多少？ 評(píng)價(jià)方法一：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算 1. 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 （ 1）項(xiàng)目建筑面積： 4000 ＝ 22023（平米） （ 2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （ 22023－ 4000 60％ 4） /10＝ 1240（平米） （ 3）項(xiàng)目總銷售收入： 22023 12023＝ 26400（萬元） （ 4）銷售稅費(fèi)： 26400 ％＝ 1716（萬元） （ 5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值： 26400－ 1716＝ 24684（萬元） 2. 項(xiàng)目總開發(fā)成本 （ 1）土地成本： 5000萬元 （ 2）建造成本： 3500 22023＝ 7700（萬元） （ 3）專業(yè)人員費(fèi)用： 7700 8％＝ 616（萬元） （ 4）其他費(fèi)用： 460萬元 （ 5）管理費(fèi)： （ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460） ％＝ （萬元） （ 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用： 土地費(fèi)用利息 ＝ 5000 ［（ 1＋ 12％ /4） 3 4－ 1］＝ （萬元） 建造 /專業(yè)人員 /其他 /管理等費(fèi)用利息 ＝（ 7700＋ 616＋ 460＋ ） ［（ 1＋ 12％ /4） 2/2 4－ 1］ ＝ （萬元） 融資費(fèi)用 ＝（ ＋ ） 10％＝ （萬元） （ 7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)： 26400 （ ％＋ ％）＝ 924（萬元） （ 8）項(xiàng)目總開發(fā)成本 ＝ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460＋ ＋ ＋ 924＝ （萬元） 3. 開發(fā)商利潤(rùn)： 24684－ ＝ （萬元） 4. 成本利潤(rùn)率： 247。 【 例 】 某房地產(chǎn)開發(fā)商以 5000萬元的價(jià)格購得一總面積為4000平米的土地 50年的使用權(quán)，相關(guān)信息如下： 建筑容積率為 ，建筑覆蓋率為 60%； 樓高 14層： 1至 4層建筑面積相等， 5至 14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層）； 建造成本為 3500元 /平米，專業(yè)人員 （建筑師、結(jié)構(gòu)／造價(jià)／機(jī)電／監(jiān)理工程師等） 費(fèi)用為建造成本預(yù)算的 8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的 %、 %和 %，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為 12023元 /平米。 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 例題 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資支出為 120230萬元，從開發(fā)第二年起，開始有建成房屋可售，每年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為 23000萬元，銷售稅金為 7800萬元，年所得稅率為33%，資本金為 40000萬元。 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 三、資本金利潤(rùn)率 1 含義與計(jì)算公式 資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)總額（或年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益資金）之比。 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 二、投資利稅率 1 含義與計(jì)算公式 投資利稅率是指項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值，一般只適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效果度量。 特別對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，要準(zhǔn)確確定其正常年份的利潤(rùn)額是有困難的，所以，一般情況下都按幾年的平均值作為年利潤(rùn)總額來計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率。其計(jì)算公式為： %100?? 項(xiàng)目總投資 潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額或年平均利投資利潤(rùn)率 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 一、投資利潤(rùn)率 2 投資利潤(rùn)率的應(yīng)用及注意問題 在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，只要將本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率或與事先確定好的可以接受的投資利潤(rùn)率基準(zhǔn)進(jìn)行比較，就可以判斷該項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益或盈利能力是否達(dá)到預(yù)期水平。如果本寫字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出請(qǐng)款如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量（設(shè)該投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）單位：萬元。 表 45 單位：萬元 年 份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流出 3000 1500 300 300 0 0 0 現(xiàn)金流入 0 0 0 3000 2023 2023 1000 動(dòng)態(tài)投資回收期 表 46 單位：萬元 年 份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流出 3000 1500 300 300 0 0 0 現(xiàn)金流入 0 0 0 3000 2023 2023 1000 凈現(xiàn)金流量 3000 1500 300 2700 2023 2023 1000 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 3000 4500 4800 2100 100 1900 2900 折現(xiàn)系數(shù)（ i=12%） 凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì) 例題 ?某人擬以 500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或投資者要求的最短投資回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上就是可以接受的。 三、動(dòng)態(tài)投資回收期 房地產(chǎn)盈利能力分析 含義與計(jì)算公式 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或投資者要求的最低收益率）的條件下，項(xiàng)目從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間。 ?① FIRR與 i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況： ? FIRR＞ i ，項(xiàng)目盈利； ? FIRR=i ，項(xiàng)目盈虧平衡； ? FIRR＜ i ， 項(xiàng)目虧損。 例題 表 44 某項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元 年 份 0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 100 20 30 30 40 50 內(nèi)部收益率的作用 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。內(nèi)部收益率的表達(dá)式為： ? ? ? ? 010??? ??? ttntIRRCOCI 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下， 到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。 房地產(chǎn)盈利能力分析 二、內(nèi)部收益率（ FIRR） 含義與計(jì)算公式 在項(xiàng)目投資過程中，使項(xiàng)目現(xiàn)金流入現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值之和的折現(xiàn)率，稱為內(nèi)部收益率（ IRR）。為了克服這一缺點(diǎn)，我們有了凈現(xiàn)值率這一指標(biāo)； （ 4）即使知道了凈現(xiàn)值大于零，我們也無法判斷該項(xiàng)目的預(yù)期收益率真正是多少。折現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值必不可少的依據(jù)。 凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn) 凈現(xiàn)值的優(yōu)點(diǎn)是考慮了項(xiàng)目壽命期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的時(shí)間價(jià)值，并且，在投資總額相等的情況下可以按凈現(xiàn)值的大小對(duì)項(xiàng)目或方案進(jìn)行優(yōu)劣排序。 某投資者打算一次性投資 120萬元購買一幢住宅用于出租經(jīng)營，共租出 7年。出租 5年后，該投資者把摟轉(zhuǎn)售給別人，獲得 1200萬元的收入，其中還支付了 100萬元的轉(zhuǎn)售費(fèi)用。 2023年，某投資者計(jì)劃用三年時(shí)間，以 800萬元的價(jià)格按照分期付款的方式購買一寫字樓。其表達(dá)式為： ? ? ? ? ? ? ? ? 0n1t011 IiCOCIiCOCINPV tttntt ????????????式中： NPV：凈現(xiàn)值； CI：第 n年的現(xiàn)金流入量； CO：第 n年的現(xiàn)金流出量； i：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項(xiàng)目計(jì)算期。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？ ? 4000元 /m2 的價(jià)格，購買了一套建筑面積為 120 m2 的住宅，銀行為其提供了 15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如果抵押貸款的期限為 10年，按月等額償還，年貸款利率為 15%，問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭月收入多少，才能購買上述住宅？ （ 1）已知：抵押貸款額 P=25*70%=（萬元） 月貸款利率 i=15%/12=%,計(jì)息周期數(shù) n=10*12=120個(gè)月 （ 2）則月還款額： （ 3）該家庭預(yù)購買上述住宅，其月收入須為 (元 ) ? ?? ?? ?? ?? ?? ? )( 31%%% 000111120120元??? ?????? ??? nniiiPA作業(yè) ? 80m2 的經(jīng)濟(jì)適用房，單價(jià)為 3500元 /m2 ,首付款為房?jī)r(jià)的 25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。 ? ? ? ?? ?5%,8,/10000,/??????? AFniAFAF 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用 例 需在 5年后一次償還銀行貸款本息共 100萬元，年利率為 10%，求從現(xiàn)在起的每年年末等額存儲(chǔ)多少資金以償還該項(xiàng)貸款？ ? ?? ?%,10,/100????? FAA 2. 后付年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金現(xiàn)值即一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額的系列支付款項(xiàng)的現(xiàn)值之和。年金的種類大致可以有三類：一類是后付年金，指的是每筆收付款項(xiàng)發(fā)生在每期的期末；一類是先付年金，即每筆收付款項(xiàng)發(fā)生在每期的期初；第三類是遞延年金，即第一次年金發(fā)生的時(shí)間距離“現(xiàn)在”還有較大距離。問：開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，當(dāng)客戶采用一次性付款時(shí)，可以給與幾折優(yōu)惠？假設(shè)年利率為 10%。 F ? ?nn iP ??? 1例 一筆本金為 10000元，按復(fù)利年利率為