房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例正式版(參考版)
2025-08-09 09:26本頁(yè)面
【正文】 附錄4 項(xiàng)目投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)及用款計(jì)劃表序號(hào)名稱合計(jì)01(2010)2(2011)3(2012)1234123412341開(kāi)發(fā)建設(shè)投資268000土地費(fèi)用2680026800 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程費(fèi) 地下2層結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 主體結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 設(shè)備工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)215 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2經(jīng)營(yíng)資金 3項(xiàng)目總投資 4項(xiàng)目累計(jì)總投資 。同時(shí)對(duì)建筑密度、層高、規(guī)模等問(wèn)題與相關(guān)單位進(jìn)一步協(xié)商落實(shí)；加強(qiáng)開(kāi)發(fā)力度，多渠道籌集資金，提高工程質(zhì)量，縮短工期，降低成本，做好項(xiàng)目策劃及營(yíng)銷工作。這樣才有利于房地產(chǎn)公司的投資分析。多種方法，多種指標(biāo)能使結(jié)果更加精確，更能得出正確結(jié)論。綜上所述，本報(bào)告結(jié)論是：蘇寧名都匯該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，是可行的。通過(guò)對(duì)本蘇寧名都匯的項(xiàng)目評(píng)價(jià)，得出對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)需要對(duì)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)充分詳細(xì)的調(diào)研；，對(duì)于項(xiàng)目外部環(huán)境，內(nèi)部條件有具體了解；更加重要的是要對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)清晰的定位，包括目標(biāo)市場(chǎng)、產(chǎn)品類型、業(yè)態(tài)組合。目前只開(kāi)發(fā)了住宅小區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)亟待開(kāi)發(fā)，這就造成各種收益指標(biāo)并不是非常理想。通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益一般，投資回收能力一般，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資收益指標(biāo)一般。⑴銷售收入住宅：停車場(chǎng)車位：45010=4500萬(wàn)元銷售收入=4500+ (萬(wàn)元)⑵經(jīng)營(yíng)成本：⑶運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：⑷經(jīng)營(yíng)稅金及附加：(4500+)6%=270+⑸土地增值稅扣除項(xiàng)目金額：++270+ =(+)萬(wàn)元增值額：4500+ (+)=（）萬(wàn)元土地增值稅=（）—(+) = ()萬(wàn)元⑹利潤(rùn)總額資本金利潤(rùn)率=[(利潤(rùn)總額/4)/10000]100%=12%利潤(rùn)總額=4800萬(wàn)元4500+ (270+) ()= 4800X=8709元/平方米10 、結(jié)論與建議①結(jié)論：該項(xiàng)目建設(shè)符合南京市規(guī)劃需要，利用了外部和內(nèi)部多方面的優(yōu)勢(shì)。10%⑴銷售單價(jià)下降10%時(shí)的敏感性分析盈利能力指標(biāo)變動(dòng)前數(shù)據(jù)變動(dòng)后數(shù)據(jù)利潤(rùn)總額稅后利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率%%資本金利潤(rùn)率%%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部投資內(nèi)部收益率6%2%資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率6%4%⑵土地費(fèi)用上升10%時(shí)的敏感性分析盈利能力指標(biāo)變動(dòng)前數(shù)據(jù)變動(dòng)后數(shù)據(jù)利潤(rùn)總額稅后利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率%%資本金利潤(rùn)率%%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部投資內(nèi)部收益率6%4%資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率6%3%⑶建筑安裝工程費(fèi)上升10%時(shí)的敏感性分析盈利能力指標(biāo)變動(dòng)前數(shù)據(jù)變動(dòng)后數(shù)據(jù)利潤(rùn)總額稅后利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率%%資本金利潤(rùn)率%%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部投資內(nèi)部收益率6%5%資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率6%4%本項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析采用盈利能力指標(biāo)資本金利潤(rùn)率。 土地費(fèi)用: 26800萬(wàn)元216。 6%⑵資本金①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV: ②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:6%不確定性分析不確定分析的因素：216。營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的6%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。 外裝飾3主要設(shè)備費(fèi)用4安裝工程費(fèi)用合計(jì) 合計(jì)：(5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)表5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)序號(hào)名稱建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）1衛(wèi)生院750400302文化活動(dòng)中心500700353超市2000—4郵政支局500—5電信營(yíng)業(yè)所500—6儲(chǔ)蓄所700—7物業(yè)管理處20030068會(huì)所1000700709公廁100500510垃圾壓縮站200300611變電站12005006012每期調(diào)壓站506003合計(jì)215合計(jì)：215萬(wàn)元(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：為0(7)管理費(fèi)用合計(jì)： 萬(wàn)元(8)財(cái)務(wù)費(fèi)用 借款均勻發(fā)放，借款1億元 年利率6%附錄2 貸款還本付息表序號(hào)
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