【正文】 2. 凈轉(zhuǎn)售收入一般在期末實(shí)現(xiàn)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 輔助報(bào)表 2 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合 計(jì) 注 : 項(xiàng)目建成開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)，固定資產(chǎn)將形成固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。 資產(chǎn)負(fù)債表 基本報(bào)表 6 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 資產(chǎn) . 1 . 2 . 3 .4 流動(dòng)資金 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 .1 .2 .1 .2 .3 .1 .2 .3 .4 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 計(jì)算指標(biāo)： 1. 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 2. 流動(dòng)比率 (%) 3. 速動(dòng)比率 (%) 綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 7 單位：萬(wàn)元 20 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收益 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益 工商企業(yè)稅費(fèi)收入 基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)、使用費(fèi)收入 基礎(chǔ)設(shè)施銷(xiāo)售 收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 間接效益 2 現(xiàn)金流出 征地費(fèi)用 平整土地投資 基礎(chǔ)設(shè)施投資 建筑工程、配套設(shè)施投資 基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)資金 間接費(fèi)用 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 注 :根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出欄內(nèi)增減項(xiàng)目。 損益表 基本報(bào)表 5 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 經(jīng)營(yíng)收入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 商品房經(jīng)營(yíng)成本 出租房經(jīng)營(yíng)成本 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤(rùn)總額 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 19 注 :本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )。 投資者各方現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 3 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 (1) (2) (3) (4) 應(yīng)得利潤(rùn) 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資出資額 經(jīng)營(yíng)資金出資額 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 資本來(lái)源與應(yīng)用表 基本報(bào)表 4 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 資金來(lái)源 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 自有資金 18 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 注 :本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )。 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 2 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 17 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 注 :本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )。 （ 回篇首 ） 16 附表 基本報(bào)表及輔助報(bào)表 (格式 ) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 1 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 注 : 1. 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )。 八、對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及 社會(huì)福利的影響。 六、對(duì)減少進(jìn)口 (節(jié)匯 )和增加出口 (創(chuàng)匯 )的影響。 五、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。 三、對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行描述，并可與當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)指標(biāo)進(jìn)行比較。就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域勞動(dòng)力就業(yè)的影響。 第七十五條 社會(huì)影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。 二、綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析的主要報(bào)表是綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表。它反映房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 一、綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率 (CIRR)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平。以電力供應(yīng)為例，見(jiàn)下表。一般商業(yè)性開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中上繳政府的稅費(fèi)，在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)作為效益處理。當(dāng)基礎(chǔ)服務(wù) (如電力 )供不應(yīng)求時(shí)，為滿(mǎn)足項(xiàng)目需求而使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失，可用該項(xiàng)服務(wù)的當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)格計(jì)算。間 接費(fèi)用是指由項(xiàng)目引起的、在直接費(fèi)用中未得到反映的那部分費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。建筑工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用。征地費(fèi)用。直接費(fèi)用是指在項(xiàng)目范圍內(nèi)政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。 第七十二條 綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)目的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。間接效益是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目引起的、在項(xiàng)目直接效益中末得到反映的那部分效益。項(xiàng)目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益，如供電增容費(fèi)、供水增容費(fèi)、 排水增容費(fèi)、城市增 14 容費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)等。項(xiàng)目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車(chē)船使用稅、印花稅、進(jìn)口關(guān)稅和增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、消費(fèi)稅、資源稅、所得稅等。因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益，如土地增值稅等。出讓國(guó)有土地使用權(quán)所得的收益。 一、直接效益。 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)包括綜 合盈利能力分析和社會(huì)影響分析。 1)1( )1( ?? ?? ncncci iiPCAC 在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。 二、等額年費(fèi)用 （ AC）指標(biāo)。 B—— 期末余值回收。 一 、費(fèi)用現(xiàn)值 (PC)指標(biāo)。 第六十八條 對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。 第六十七條 當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同 時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。 13 三、等額年值 (AW)。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率 與投資者的最低可接受收益率 （ MARR）進(jìn)行比較，當(dāng)△ IRR≥ MARR 時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案 。 0)1]()()[( 式中 tCOCI 39。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 第六十六條 在進(jìn)行可供比較方案比選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一 致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。（ 回篇首 ） 第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案比選 第六十五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案的必要手段。 三、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率。概率分析的一般步驟為 :