北京某房地產開發(fā)項目經濟評價案例(參考版)
2025-05-15 00:14本頁面
【正文】 還應制定材料采購供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。6. 建筑工程不可預見因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。5 本報告在測算過程中，選用的貸款年利率為12%。3 按現(xiàn)行規(guī)定，對拆遷房可以享受安居工程的有關優(yōu)惠條件，項目主辦者應盡力爭取。2. 本項目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對益華集團其它開發(fā)項目的拆遷對象。若銷售進度能加快，則項目投資更有保障，財務收益狀況會明顯好于評估結果，反之也亦然。但從當前發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價不會有太大的回落。本項目各類物業(yè)的預期售價是在多方考察北京目前同類物業(yè)市場的基礎上確定的。本項目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設前四年期間的全部銷售收入均用于項目投資。九、財務評價的結論與建議（一）結論上述分析和財務效益評估的結果表明，本項目具有較好的內部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風險能力。為確保項目獲得較好的經濟效益，項目主辦者應加強市場促銷工作，盡量使租售收入計劃得以實現(xiàn)。5%時，對主要經濟評價指標的影響分析如表13和表14所示。15%、177。（二）敏感性分析影響本項目財務效益的主要風險因素為總投資（建造成本）、售價。（一）盈虧平衡分析%，即銷售面積/收入達到可銷售面積/%時, 項目能保持盈虧平衡。而這些風險因素，又受政治、經濟、社會條件的影響。 從表12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項目如果操作得當，在正常情況下，項目開發(fā)建設完成時，可以從銷售收入中還清全部貸 款本息，并有基本的利潤。詳見 表11，資金來源與運用表。七、項目經濟效益評價（一）現(xiàn)金流量分析本報告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評價指標如下：（詳見表9，項目全部資金現(xiàn)金流量表）財務內部收益率： %財務凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表9 現(xiàn)金流量表序號項目合計開發(fā)經營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入 銷售收入小計 2現(xiàn)金流出 固定資產投資 經營資金 開發(fā)總投資銷售費用經營稅費土地增值稅所得稅小計 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)值 計算指標IRR＝% 靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝序號項目合計開發(fā)經營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入 銷售收入小計 2現(xiàn)金流出 固定資產投資 經營資金 開發(fā)總投資銷售費用經營稅費土地增值稅所得稅小計 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)值 計算指標IRR＝% NPV＝靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝2. 自有資金評價指標（詳見表10 ，項目自有資金現(xiàn)金流量表）財務內部收益率： % 財務凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表10 項目自有資金現(xiàn)金流量表 單位: 萬元序號項目合計開發(fā)經營期20172018201920202021202220231現(xiàn)金流入 銷售收入小計 2現(xiàn)金流出 自有資金經營稅費銷售費用土地增值稅所得稅貸款本金償還貸款利息支付小計 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)值 計算指標IRR＝%NPV＝靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝(二)財務平衡表與貸款償還分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。詳見表8“項目損益表”。根據(jù)測算，本項目不需繳納土地增值稅。北京市現(xiàn)已開征
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