北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例-在線瀏覽
2025-06-29 00:14本頁面
【正文】 星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個(gè)小區(qū)，亦有待定線。 2. 市政設(shè)施現(xiàn)狀 北京毛紡廠原有較完善的市政設(shè)施。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區(qū)供電。其中：(1)上水：毛紡廠原有上水條件滿足供應(yīng)。(3)合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。毛紡廠用電負(fù)荷較大，應(yīng)安排一座占地500平方米的10千伏開閉站，由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個(gè)4萬門電話局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。（二）建設(shè)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示。工程建設(shè)進(jìn)度，直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。第二期工程于2019年4月初開始啟動，第三期工程從2021年4月啟動。五、投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目總投資估算1. 項(xiàng)目投資概況據(jù)估算, 本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、。2. 估算依據(jù)(1)業(yè)主提供的“毛紡廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”；(2)北京市煤氣公司“北京市毛紡廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”；(3)北京市電信管理局“北京市毛紡廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”；(4)整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建造水平計(jì)算；(5)估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測算；(6)(7)(8)項(xiàng)目總投資中自有資金比率按10%計(jì)算；(9)貸款的年利率按12%計(jì)??；(10)整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。4．估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。B高層B高層B寫字樓5不可銷售配套公建2用電權(quán)費(fèi)七不可預(yù)見費(fèi)總計(jì) 注：計(jì)算單方造價(jià)時(shí)，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。表6 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期2017201820192020202120221開發(fā)總投資 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)其他費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)小計(jì) 2資金籌措 自有資金銷售收入貸款其他小計(jì) 在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。（一）銷售收入的測算根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價(jià)：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價(jià)：6500元/平方米；辦公用房售價(jià)：6000元/平方米；可售配套公建售價(jià)：4000元/平方米。表7 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表序號期間2017201820192020202120222023總計(jì)1商品住宅銷售收入2拆遷樓銷售收入3地區(qū)公建銷售收入銷售收入總計(jì)注: ，銷售收入具體估算過程略。2. 銷售費(fèi)用測算根據(jù)北京市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。（三）利潤分配開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。表8 項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231項(xiàng)目收入銷售收入商品住宅拆遷樓、可售配套公建地區(qū)公建出租收入000000002經(jīng)營成本銷售成本3經(jīng)營稅費(fèi)銷售稅費(fèi)營業(yè)稅及附加交易管理費(fèi)及印花稅4銷售費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用6土地增值稅7開發(fā)利潤8所得額 9所得稅10稅后利潤應(yīng)付利潤歸還墊支利潤及凈投資回收未分配利潤注：投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還
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