【正文】 損益表 損益表 是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。其表格形式如表 5－ 18所示。顯然，在當(dāng)年資金來源多于資金運(yùn)用的數(shù)額時(shí)，即為盈余；在當(dāng)年資金來源少于資金運(yùn)用的數(shù)額時(shí)，即為短缺。資金來源與運(yùn)用表的形式如表 5－ 19所示。 在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。 報(bào)表之間的關(guān)系與編制要求 土地費(fèi)用估算表 前期工程費(fèi)估算表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 建筑安裝工程費(fèi)估算表 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 開發(fā)建設(shè) 投資估算表 經(jīng)營成本 估算表 項(xiàng)目總投 資估算表 借款還本付息表 現(xiàn)金流量表 資金來源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 盈利能力 資金平衡能力 清償能力 投資計(jì)劃與資金籌措表 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 成本數(shù)據(jù) 收入數(shù)據(jù) 基本 報(bào)表 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)報(bào)表關(guān)系圖 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)體系 評(píng)價(jià)內(nèi)容 財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 備 注 盈利能力 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 其中靜態(tài)指標(biāo)中的傳統(tǒng)指標(biāo)一般只適用于置業(yè)投資分析，靜態(tài)指標(biāo)中的現(xiàn)代指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)一般情況下既適合于置業(yè)投資分析也適合于開發(fā)投資分析。 傳統(tǒng)指標(biāo) 現(xiàn)代指標(biāo) 收益乘數(shù) 靜態(tài)投資回收期 內(nèi)部收益率 全面資本化率 凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)值 股本化率 投資利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期 現(xiàn)金回報(bào)率 投資利稅率 凈現(xiàn)值率 經(jīng)紀(jì)人收益率 資本金利潤(rùn)率 — 清償能力 借款償還期 — 資金時(shí)間價(jià)值的概念 資金的時(shí)間價(jià)值是投資分析中的一個(gè)重要概念和理論依據(jù)。 資金時(shí)間價(jià)值在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用 依據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題，我們把房地產(chǎn)投資分析的方法分為兩種， 一種是靜態(tài)分析方法，一種動(dòng)態(tài)分析方法。 而動(dòng)態(tài)分析方法就考慮了不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金的時(shí)間價(jià)值，在計(jì)算項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金折算成同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，從而不僅可以更加客觀真實(shí)的反映項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效果，并且使不同的投資方案和不同項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果具有了可比性。計(jì)算公式為： 利率 =（單位時(shí)間內(nèi)增加的利息 247。其計(jì)算公式是： 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 利率與計(jì)息方式 例 存入銀行 10000元，定期三年，年利率為 %，三年后本利為： )(1098 1%)(1000 0 元?????F（ 2）復(fù)利計(jì)息 復(fù)利法是把每一計(jì)息期的本利和都作為下一計(jì)息周期的本金，因此不僅對(duì)本金計(jì)息，對(duì)利息也計(jì)息，也稱“利滾利”法。 （ 1）當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是相等的；計(jì)息周期短于一年時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率； （ 2）計(jì)息期越短，計(jì)息次數(shù)越多，實(shí)際利率越高； （ 3）名義利率無法完全反映資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際利率才真實(shí)反映資金的時(shí)間價(jià)值。指發(fā)生在某一時(shí)間序列終點(diǎn)的資金值（收益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其他各時(shí)刻資金折算到終點(diǎn)的資金值。 ? ? 71607 04%51433?????????????PF 2. 復(fù)利終值計(jì)算的應(yīng)用 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用 例 對(duì)過去幾年里同類房地產(chǎn)的出售價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，房地產(chǎn)的價(jià)值平均每年遞增 3%，如果這種趨勢(shì)持續(xù)下去，那么，一幢今天價(jià)值 750000元的房產(chǎn) 10年后將賣多少錢？ ? ? ? ?元1007 9403439 00%317500 00 1010 ??????F 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 1. 復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算 發(fā)生在某一時(shí)間序列起點(diǎn)（零點(diǎn)）的資金值（收益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其他各時(shí)刻資金用折現(xiàn)辦法折算到起點(diǎn)的資金值，稱作現(xiàn)值，記作 P? ? ? ?nn iFiFP ?????? 11 ? ?niFPFP ,/?? 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 2. 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算的應(yīng)用 例 有一幢房產(chǎn)預(yù)計(jì) 5年后其市場(chǎng)價(jià)值為 60萬元，如果你希望得到 10%的回報(bào)，現(xiàn)在你愿意出多少價(jià)格購買？ ? ?? ?5%,10,/????? FPFP 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 2. 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算的應(yīng)用 例 如果一項(xiàng)房地產(chǎn)投資貼現(xiàn)率為 10%，前 5年租金收入每年均為 6000元（在每年年初得到租金，不計(jì)其他稅費(fèi)），而且，在第 5年末可以價(jià)格 15萬元凈價(jià)售出，那么投資者現(xiàn)在愿意出多少價(jià)格購買呢？ ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ? 53 005%,10,/1500 004%,10,/60003%,10,/60002%,10,/60001%,10,/60006000???????????????????????FPFPFPFPFPP 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 2. 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算的應(yīng)用 例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售房屋時(shí)，采用一次性付款和分期付款兩種方式，客戶采用分期付款時(shí)，可以分三次付清，每隔一年支付一次（都在年初支付），其中，第一次支付房款的 30%，第二次支付房款的 50%，第三次支付剩余房款部分。 ? ? ? ?? ?? ?VVFPFPVP826 2%,10,/%201%,10,/%50%30????????????? 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 年金的概念 年金是指一定時(shí)期內(nèi)，以相同的時(shí)間間隔連續(xù)發(fā)生的等額收付款項(xiàng)，如租金、折舊、等額支付的月供款等等。 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用 ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ?? ?iiAiAiiiiAAiAiAiAiAFntnntnnnn1111111111111221221?????????????????????????????????????年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用 ? ?niAFAF ,/?? 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用 例 每年年末存入 10000元，年利率為 8%，求第 5年末的本利和。 2. 后付年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 ? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ?? ?nnnttnniiiAiAiAiAiAiAP?????????????????????????111111111)1(21?即 ? ?niAPAP ,/??? ? ????????? niiAp111 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 某項(xiàng)目通過銀行貸款進(jìn)行投資，還貸期為 10年，年利率為 8%，建成后每年獲得利潤(rùn) 120萬元，如年利潤(rùn)全部用來還貸，問：貸款額度應(yīng)控制在多少才能在 10年內(nèi)還清貸款？ ? ? %,8,/120 ????? APP例 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 例 現(xiàn)在投資 1000萬元，預(yù)計(jì)年收益率為 15%， 8年內(nèi)收回全部投資，每年應(yīng)等額地回收多少資金？ ? ? ? ?? ?8%,15,/1000,/?????? PAniPAPA?某家庭預(yù)計(jì)在今后 10年內(nèi)的月收入為 16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少？ （ 1）已：知該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額 A=16000*30%=4800(元 ) 月貸款利率 i=12%/12=1%,計(jì)息周期數(shù) n=10*12=120個(gè)月 （ 2）則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額 ? ? ? ? )(%1111%14800111120 萬元???????????????????? niiAp?某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為 25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的 30%，其余房款用抵押貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為 %和 %，期限均為 15年，公積金貸款的最高限額為 10萬元。如果該家庭在按月等額還款 5年后，于第 6年初一次提前償還了貸款本金 8萬元，問從第 6年開始的抵押貸款月還款額是多少？ 房地產(chǎn)盈利能力分析 一、凈現(xiàn)值（ NPV） 含義與計(jì)算公式 所謂凈現(xiàn)值（ NPV），就是未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值，將投資期限內(nèi)不同時(shí)間發(fā)生的凈現(xiàn)金流量，以一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)到投資期初，并將各期的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值相加求和。 凈現(xiàn)值可以通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。已知前二年的付款比例分別為 30%、 50%，余下在第三年付清，并在該年年末裝修完畢，第四年年初即出租，毛租金為 100萬元，經(jīng)營成本為 25萬元，并假設(shè)今后幾年毛租金和年經(jīng)營成本均保持不變。如果裝修成本為 25萬元，并假設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年末，要求： （ 1）編制該寫字樓投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表； 某項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 年 份 項(xiàng) 目 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 1 現(xiàn)金流入 (CI) 0 0 0 100 100 100 100 1300 100 100 100 100 100 轉(zhuǎn)售收入 1200 2 現(xiàn)金流出 (CO) 240 400 185 25 25 25 25 125 購樓支出 240 400 160 經(jīng)營成本 25 25 25 25 25 裝修支出 25 轉(zhuǎn)售費(fèi)用 100 3 凈現(xiàn)金流量(CICO) 240 400 185 75 75 75 75 1175 假設(shè)基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率為 12%，求： （ 1）計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和，即凈現(xiàn)值 NPV的大?。? （ 2）在不考慮其他投資的情況下，判斷該物業(yè)是否值得投資。租約規(guī)定每年年初支付租金，前兩年租金均為 10萬元，以后每年租金在上一年租金的基礎(chǔ)上增加 5%，在租約期滿后將住宅轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售凈價(jià)為 150萬元，假設(shè)不計(jì)其它租賃成本，并且，投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率或折現(xiàn)率為 12%，求本項(xiàng)目投資的凈現(xiàn)值 NPV大小，并判斷該物業(yè)是否值得投資。 但它也有明顯的缺點(diǎn)： （ 1）不適用于投資額不相等的投資項(xiàng)目比較； （ 2）折現(xiàn)率不易確定。然而在一般情況下，其確定只能以來主觀判斷； （ 3）雖能夠反映項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的絕對(duì)效果，但不能反映單位投資的效果。為了克服這一缺點(diǎn)，我們又有了內(nèi)部收益率指標(biāo)。也就是說，內(nèi)部收益率是指使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率線性內(nèi)插法 )( 122111 iiNPVNPVNPViiIRR ???????內(nèi)部收益率的計(jì)算： 某投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表 44所示，求該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。 ?② FIRR與 ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： ? FIRR＞ ic ，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平； ? FIRR=ic ，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平； ? FIRR＜ ic ，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。基本表達(dá)式為： ? ? ? ? 010??? ??? ttt iCOCI 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)的絕對(duì)值上年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累現(xiàn)正值期數(shù)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)出動(dòng)態(tài)投資回