【正文】 10%，則 1年后該筆本金的終值為： ? ?? ?? ?元1100 0%1011000 0111??????? niPF? ?niPFPF n ,/??或 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用 考慮到名義利率和實(shí)際利率之間的關(guān)系時，我們可以得到修正后的復(fù)利終值計(jì)算公式： mnnmiPF???????????? 1 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用 例 某人在銀行存入 10000元錢，存期 3年，年利率為 5%，按季計(jì)息復(fù)利，計(jì)算第 3年后的終值。 實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系： 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用 1. 復(fù)利終值的計(jì)算 復(fù)利終值（ ）也稱將來值 、未來值。 niPF )1( ??? 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 利率與計(jì)息方式 例 在上例中，如果是復(fù)利計(jì)息，則三年后的本利為 ： )(%)(100003 元????F 實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系： 11 ????????? ?? mmii 名實(shí) 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 利率與計(jì)息方式 例 一筆資金為 1000元，年利率為 10%，試計(jì)算計(jì)息周期為一年、半年、三個月、一個月的年末本利和實(shí)際利率。 原金額） 100% 2. 單利計(jì)算與復(fù)利計(jì)算 （ 1）單利計(jì)息 )1( inPF ????單利計(jì)息是指對本金計(jì)利息，每一計(jì)息周期末的利息不再計(jì)利息。 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 利率與計(jì)息方式 1. 利率 單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比，用百分比表示，稱為利率。 靜態(tài)分析方法就是在計(jì)算房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果時，不考慮資金的時間價值，只是將各期發(fā)生的支出和收入進(jìn)行直接的簡單加減乘除運(yùn)算，以獲得需要的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。資金的時間價值受多種因素的影響，即使在不考慮風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹因素的情況下，資金在不同時間點(diǎn)的價值也是不同的。 清償能力分析指標(biāo)一般用在開發(fā)投資分析中。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時，通常需要編制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反應(yīng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力指標(biāo)。 表 5－ 19 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? 4 1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 資本金 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計(jì)盈余資金 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 基本報(bào)表的編制 資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表 反映的是房地產(chǎn)項(xiàng)目在各計(jì)算期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益變化與對應(yīng)關(guān)系。從資金的使用效率和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全角度看，每期或總量上資金數(shù)量過分的盈余或發(fā)生短缺都會對項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生影響。 表 5－ 18 損益表 單位：萬元 序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? 4 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 8 所得稅 9 稅后利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 基本報(bào)表的編制 資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表 主要房地產(chǎn)項(xiàng)目各期的資金盈余或短期情況，即反映項(xiàng)目資金的平衡情況。通過該表提供的數(shù)據(jù)，可以計(jì)算得出項(xiàng)目的投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)分析指標(biāo)。 （表 518） （ 3）投資各方現(xiàn)金流量表 該表以投資各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，從而反映投資者各方投入資本的盈利能力。 全部投資現(xiàn)金流量表的格式如表 5－ 17所示。 ? ?當(dāng)年可用于還款的金額當(dāng)年應(yīng)償還借款余額 開始借款年份的年份借款償還開始出現(xiàn)盈余借款償還期 /? ?? 租售收入估算表 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 輔助性報(bào)表的編制 （ 1）租售收入估算表的格式 （ 2） 租售收入估算表的編制 表 5－ 14 租售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? n 1 租售收入 可銷售（出租）面積 單位售價（租金） 銷售（出租）比例 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育費(fèi)附加 ? 3 營業(yè)稅及附加（ %） 4 稅后銷售（出租）總收入 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 輔助性報(bào)表的編制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 基本報(bào)表的編制 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 反映房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個開發(fā)經(jīng)營期間的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入情況，是財(cái)務(wù)分析中計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標(biāo)的依據(jù)。 序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 項(xiàng)目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 513 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 輔助性報(bào)表的編制 借款還本付息表 （ 1）借款還本付息表的格式 （ 2）編制借款還本付息表應(yīng)注意的問題 ① 關(guān)于利息的計(jì)算 年實(shí)際利率本年借款額年初借款本息累計(jì)每年應(yīng)計(jì)利息 ??????? ?? 2② 還本付息表中有關(guān)數(shù)據(jù)的來源 本年借款”數(shù)據(jù)來自投資計(jì)劃和資金籌措表；“本年應(yīng)計(jì)利息”按式（ 5－ 1）計(jì)算得到；“償還本息資金來源”包括租售收入、短期借款等等；“年還本付息”數(shù)額根據(jù)還款方式而定，當(dāng)然，其數(shù)額不能超過“償還本息資金來源”中的數(shù)額。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 輔助性報(bào)表的編制 投資計(jì)劃與資金籌措表 （ 1）投資使用計(jì)劃的編制 表 5－ 12 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? n 1 項(xiàng)目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 自有資金（資本金） 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 輔助性報(bào)表的編制 投資計(jì)劃與資金籌措表 （ 2）資金籌措來源 通過有效的資金籌措計(jì)劃來解決項(xiàng)目投資計(jì)劃中資金的需求問題，是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的一個重點(diǎn)。 輔助報(bào)表 是用來為基本報(bào)表提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的，主要又可分為成本費(fèi)用估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、銀行貸款還本付息表、銷（出）售收入估算表、出租收入估算表、折舊攤銷表、營業(yè)成本表等。納稅人每個納稅年度的收入總額減去扣除項(xiàng)目金額以后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 （ 5）企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅 是國家對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 方法一： 方法二： 土地增值稅 =19200 50% 30%+（ 1080019200 50%） 40%=2880+480=3360萬元。 (2) 5 適用增值稅率 增值額 50%以下部分： 30% 增值額超過 50%至 100%部分： 40% 增值額超過 100%至 200%部分： 50% 增值額超過 200%部分： 60% 6 增值稅 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率 表 53 土地增值稅計(jì)算表 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 例 5－ 1 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入 30000萬元；投資成本 15000萬元，其中：土地費(fèi)用 3000萬元，開發(fā)成本 10000萬元，開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)）為 2023萬元；營業(yè)稅金及附加 1600萬元。 （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 150 50% 30%＋ （ 150－ 150 50%） 40%＝ 元 【 解 】 方法一： （ 1）土地增值額＝ 300－ 150＝ 150萬元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 150萬元 /150萬元 =100% （ 3）稅率分別為 30%和 40% 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 150 40%－ 150 5%＝ 方法二：速算法 提示：從 2023年 1月 1日起，建筑面積超過 140平米的商品房， 按照 ％的預(yù)征率征收。 速算法 A. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額５０ ％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 ３０％ B. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額５０ ％ ， 未超過１００ ％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 ４０％－扣除項(xiàng)目金額 ５％ C. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額１００ ％ ， 未超過２００ ％ 的 土地增值稅稅額＝增值額 ５０％－扣除項(xiàng)目金額 １５％ D. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額２００ ％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 ６０％－扣除項(xiàng)目金額 35％ 公式中的５ ％ ， １５ ％ ， ３５ ％ 為速算扣除系數(shù) 。 評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn) 。增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率越大，適用的稅率越高，稅款越多。（“兩稅一費(fèi)”） ① 營業(yè)稅（ 5％） ② 城市建設(shè)維稅 ③ 教育費(fèi)及附加（ 3兩項(xiàng)為營業(yè)稅的 10%） （ 2）城鎮(zhèn)土地使用稅 （ 3）房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收稅金估算 （ 4）土地增值稅 土地增值稅 是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦， 不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 自營收入＝營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) （ 3）配套設(shè)施銷售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 一些所有權(quán)屬于開發(fā)公司的配套設(shè)施（如合同中規(guī)定屬于開發(fā)商的停車位、會所等），開發(fā)商可以通過出售的方式獲得相應(yīng)的銷售收入。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 （ 2）自營收入 自營收入 是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。房地產(chǎn)項(xiàng)目租售方案包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等。 （ 1）租售收入 租售收入 等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價 本章能力要求 （ 1）理解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)成本費(fèi)用估算的項(xiàng)目及其依據(jù)； （ 2）理解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)收入和稅金估算的項(xiàng)目及其依據(jù)； （ 3）能夠理解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)輔助報(bào)表及基本報(bào)表中數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，并能夠按照相應(yīng)格式填入數(shù)據(jù)； （ 4）熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價指標(biāo)體系； （ 5）能夠讀懂比較簡單的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價報(bào)告，并能夠按照已有類似格式進(jìn)行類似項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析； 本章重點(diǎn) （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)成本費(fèi)用估算 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)