北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例-預(yù)覽頁
【正文】 局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。（二）建設(shè)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動(dòng)開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，又可以按照市場需求變化情況適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)進(jìn)度，直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。五、投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目總投資估算1. 項(xiàng)目投資概況據(jù)估算, 本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、。(7)4．估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。B高層B高層B寫字樓2用電權(quán)費(fèi)表6 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期2017201820192020202120221開發(fā)總投資 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)其他費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)小計(jì) 2資金籌措 自有資金銷售收入貸款其他小計(jì)?。ㄒ唬╀N售收入的測算根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價(jià)：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價(jià)：6500元/平方米；辦公用房售價(jià)：6000元/平方米；可售配套公建售價(jià)：4000元/平方米。2. 銷售費(fèi)用測算根據(jù)北京市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收，對(duì)20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。表8 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231項(xiàng)目收入銷售收入商品住宅拆遷樓、可售配套公建地區(qū)公建出租收入000000002經(jīng)營成本銷售成本3經(jīng)營稅費(fèi)銷售稅費(fèi)營業(yè)稅及附加交易管理費(fèi)及印花稅4銷售費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用6土地增值稅7開發(fā)利潤8所得額 9所得稅10稅后利潤應(yīng)付利潤歸還墊支利潤及凈投資回收未分配利潤注：投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時(shí)歸還。表11 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期 20172018201920202021202220231資金來源 銷售收入自有資金貸款小計(jì) 2資金運(yùn)用 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)成本經(jīng)營管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營稅費(fèi)土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤各期還本付息3歸還墊支利潤及凈投資回收小計(jì)另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。10%、177。%，遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項(xiàng)目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。（二）有關(guān)建議1. 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭取更好的投資效益。
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