北京某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例(存儲版)
【正文】 經(jīng)營資金 開發(fā)總投資銷售費用經(jīng)營稅費土地增值稅所得稅小計 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)值 計算指標(biāo)IRR＝% 靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入 銷售收入小計 2現(xiàn)金流出 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)總投資銷售費用經(jīng)營稅費土地增值稅所得稅小計 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)值 計算指標(biāo)IRR＝% NPV＝靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝2. 自有資金評價指標(biāo)（詳見表10 ，項目自有資金現(xiàn)金流量表）財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表10 項目自有資金現(xiàn)金流量表 單位: 萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231現(xiàn)金流入 銷售收入小計 2現(xiàn)金流出 自有資金經(jīng)營稅費銷售費用土地增值稅所得稅貸款本金償還貸款利息支付小計 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)值 計算指標(biāo)IRR＝%NPV＝靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝(二)財務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。（一）盈虧平衡分析%，即銷售面積/收入達(dá)到可銷售面積/%時, 項目能保持盈虧平衡。5%時，對主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響分析如表13和表14所示。本項目各類物業(yè)的預(yù)期售價是在多方考察北京目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上確定的。3 按現(xiàn)行規(guī)定，對拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項目主辦者應(yīng)盡力爭取。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進(jìn)行。2. 本項目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對益華集團(tuán)其它開發(fā)項目的拆遷對象。本項目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項目投資。15%、177。而這些風(fēng)險因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響。詳見表8“項目損益表”。(二)成本及稅金1. 投資成本測算。（二）投資分年度使用計劃按照項目建設(shè)進(jìn)度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表6“投資計劃與資金籌措表”。A商場A多層假定該項目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成。表4 項目建設(shè)分期安排 單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262000269508760508注：第二期可開發(fā)土地面積中，有71200平方米占地為當(dāng)前五建用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860平方米。(7)電訊：現(xiàn)狀毛紡廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。(2)雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。（二）項目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下：1. 用地情況總占地面積532320平方米其中：代征地面積76000平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積456320平方米 其中：地區(qū)公建用地52900平方米 住宅用地163400平方米 配套公建用地124000平方米 道路用地56000平方米 綠化用地60000平方米2. 用地性質(zhì)使用性質(zhì)：住宅及配套、非配套公建3. 用地強(qiáng)度總?cè)莘e率：
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