北京某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例-閱讀頁
2025-05-27 00:14本頁面
【正文】 貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時歸還。分析結(jié)果表明, 本項目具有基本的資金平衡能力。表11 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期 20172018201920202021202220231資金來源 銷售收入自有資金貸款小計 2資金運(yùn)用 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)成本經(jīng)營管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用經(jīng)營稅費(fèi)土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤各期還本付息3歸還墊支利潤及凈投資回收小計貸款還本付息估算表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231貸款及還本付息期初貸款本息累計 本金 利息 本期貸款本期應(yīng)計利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款本息累計 本年年利率 12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其他 八、風(fēng)險分析本項目的風(fēng)險主要來自：建造成本、售價、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，因此需要項目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。利潤為零時的初始平均價格和平均成本分別如圖1和圖2所示。針對全部資金和自有資金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。10%、177。其中兩種最不利的情況如下所示：%時，全部資金的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率： %財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： %時，全部資金的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率： %財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表13 全部投資敏感性分析表項目 內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%表14 自有資金敏感性分析表項目內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%從計算結(jié)果可知，租金售價降低15%對項目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項目不能滿足內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評價標(biāo)準(zhǔn)。%，遠(yuǎn)高于本項目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評價指標(biāo)隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。評估結(jié)果表明，該項目是可行的。因此，售價與銷售進(jìn)度是本項目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵?？紤]到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預(yù)期售價將會有所變動。（二）有關(guān)建議1. 本項目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實現(xiàn)。因此，項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進(jìn)度和售價。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項目進(jìn)展情況而影響，對此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對象確有保證時，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。 4. 本項目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項目主辦者對此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時調(diào)整工程進(jìn)度與售價。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會更高一些，從而增大項目的融資費(fèi)用，加大整個項目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項目的主辦者，應(yīng)力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費(fèi)用，爭取更好的投資效益。因此在工程實施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。
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