北京某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例-全文預(yù)覽
【正文】 銷售費用土地增值稅所得稅貸款本金償還貸款利息支付小計 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)值 計算指標IRR＝%NPV＝靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝(二)財務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。根據(jù)測算，本項目不需繳納土地增值稅。銷售費用 ＝2% ＝3. 稅金房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。本項目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表”。 （三）資金籌措計劃本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。3其它稅費4可銷售配套公建3地區(qū)公建2拆遷房表5 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項目成本估算表序號項目或費用名稱投資金額（萬元）單方造價（元/平方米）一土地費用1出讓金2城市建設(shè)配套費3拆遷安置補償費4手續(xù)費及稅金二前期工程費1規(guī)劃設(shè)計2項目可行性研究3地質(zhì)勘探測繪4三通一平費三房屋開發(fā)費(一)建筑安裝工程費1商品住宅假定該項目在第一年開始預(yù)售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。嚴密的工程進度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計，是保證項目實施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動使用，于1997年1月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)劃設(shè)計和前期準備工作，1997年3月底進行規(guī)劃設(shè)計方案比選，2017年10月初開始第一期基礎(chǔ)工程，2017年4月起就可進行市場推廣和銷售。從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看，本項目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計用6年時間可全部建成投入使用。四、建設(shè)方式及進度安排（一）建設(shè)方式本項目的設(shè)計應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。(6)供電：毛紡廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏變電站以10千伏架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，毛紡廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110千伏變電站供電。(4)煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的朝陽北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進一步改善，為本項目建成后的使用提供理想的市政條件。為加強小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0. 88公頃的用地內(nèi)。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。（三）北京市寫字樓市場分析（略）（四）北京市商業(yè)用房市場分析（略）三、項目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件（一）項目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。(3)戶型與功能。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當?shù)膶懽謽恰⑸虡I(yè)及公建用房。另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔地方電力建設(shè)基金4000萬元，此項費用可分期交納。5．市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施據(jù)測算，毛紡廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測如下：(1)供熱小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負責(zé)整個小區(qū)的供熱。3．項目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。其中：。該項目擬由北京益華集團房地產(chǎn)開發(fā)部負責(zé)開發(fā)建設(shè)。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于2016年1月30日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)”。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來有條件時再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。其中，部分新建住宅為益華集團其它開發(fā)項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為30%和70%。根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費為2880萬元，以上三項共計3760萬元。二、市場研究（一）北京市當前房地產(chǎn)市場概況（略）（二）北京市普通住宅市場分析（三）市場供需關(guān)系分析（略）經(jīng)過對北京市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，我們提出如下建議：本項目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一——東四環(huán)路，建議市場定位如下：(1)功能分配。普通住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團購買和益華集團內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機構(gòu)為輔，兼顧散戶。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達到中檔水平，如設(shè)計冰箱、洗衣機、空調(diào)的預(yù)留位置。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（朝陽北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀毛紡廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。在朝陽北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條20—30米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個小區(qū)，亦有待定線。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區(qū)供電。(3)合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，負責(zé)整個小區(qū)的供熱。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個4萬門電話
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