北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例-全文預(yù)覽
【正文】 銷(xiāo)售費(fèi)用土地增值稅所得稅貸款本金償還貸款利息支付小計(jì) 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo)IRR＝%NPV＝靜態(tài)投資回收期＝動(dòng)態(tài)投資回收期＝(二)財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅。銷(xiāo)售費(fèi)用 ＝2% ＝3. 稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅。本項(xiàng)目的銷(xiāo)售面積包括商品住宅、拆遷房與各類(lèi)公建，總計(jì)為757558平方米，分年度的總銷(xiāo)售收入見(jiàn)表7“北京市毛紡廠居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表”。 （三）資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的投資來(lái)源包括自有資金、銷(xiāo)售收入和貸款三個(gè)部分。3其它稅費(fèi)4可銷(xiāo)售配套公建3地區(qū)公建2拆遷房表5 北京市毛紡廠居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)投資金額（萬(wàn)元）單方造價(jià)（元/平方米）一土地費(fèi)用1出讓金2城市建設(shè)配套費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)4手續(xù)費(fèi)及稅金二前期工程費(fèi)1規(guī)劃設(shè)計(jì)2項(xiàng)目可行性研究3地質(zhì)勘探測(cè)繪4三通一平費(fèi)三房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)(一)建筑安裝工程費(fèi)1商品住宅假定該項(xiàng)目在第一年開(kāi)始預(yù)售，至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷(xiāo)售完畢。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)，是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動(dòng)使用，于1997年1月初開(kāi)始一期工程拆遷及整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作，1997年3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選，2017年10月初開(kāi)始第一期基礎(chǔ)工程，2017年4月起就可進(jìn)行市場(chǎng)推廣和銷(xiāo)售。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場(chǎng)條件來(lái)看，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計(jì)用6年時(shí)間可全部建成投入使用。四、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。(6)供電：毛紡廠現(xiàn)狀用電由國(guó)棉110千伏變電站以10千伏架空線（石佛營(yíng)路）供電，由于該變電站已滿載，毛紡廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110千伏變電站供電。(4)煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的朝陽(yáng)北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。隨著周?chē)貐^(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，該地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進(jìn)一步改善，為本項(xiàng)目建成后的使用提供理想的市政條件。為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過(guò)園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0. 88公頃的用地內(nèi)。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。由于周?chē)貐^(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。（三）北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（略）（四）北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析（略）三、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件（一）項(xiàng)目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。(3)戶型與功能。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶?xiě)字樓、商業(yè)及公建用房。另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬(wàn)元，此項(xiàng)費(fèi)用可分期交納。5．市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施據(jù)測(cè)算，毛紡廠居住區(qū)建成后，對(duì)熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測(cè)如下：(1)供熱小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。3．項(xiàng)目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見(jiàn)表3）。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來(lái)小區(qū)供熱。其中：。該項(xiàng)目擬由北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室于2016年1月30日召開(kāi)第四次聯(lián)席會(huì)議，原則上同意將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)”。地塊北臨六里屯路，南至朝陽(yáng)北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營(yíng)東路。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽(yáng)北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來(lái)有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。鐵路專(zhuān)用線以西，本項(xiàng)目周?chē)研纬梢?guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。其中，部分新建住宅為益華集團(tuán)其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供拆遷安置房，部分住宅為公開(kāi)銷(xiāo)售商品房，所占比例分別為30%和70%。根據(jù)測(cè)算，新建小區(qū)內(nèi)開(kāi)閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬(wàn)元和480萬(wàn)元，需交納的供電貼費(fèi)為2880萬(wàn)元，以上三項(xiàng)共計(jì)3760萬(wàn)元。二、市場(chǎng)研究（一）北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（略）（二）北京市普通住宅市場(chǎng)分析（三）市場(chǎng)供需關(guān)系分析（略）經(jīng)過(guò)對(duì)北京市的投資環(huán)境和市場(chǎng)供求關(guān)系分析，我們提出如下建議：本項(xiàng)目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一——東四環(huán)路，建議市場(chǎng)定位如下：(1)功能分配。普通住宅銷(xiāo)售對(duì)象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和益華集團(tuán)內(nèi)部其它項(xiàng)目的拆遷用房為主，外地駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（朝陽(yáng)北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀毛紡廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級(jí)的公建中心。在朝陽(yáng)北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。規(guī)劃在石佛營(yíng)東路西側(cè)布置一條20—30米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營(yíng)東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個(gè)小區(qū)，亦有待定線。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區(qū)供電。(3)合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營(yíng)地區(qū)應(yīng)由開(kāi)發(fā)單位無(wú)償提供土地，新建一個(gè)4萬(wàn)門(mén)電話
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