【正文】 租房收益占整個項目收益的比重較小。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見表 1012和表 1013。 房地產(chǎn)投資分析 38 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 長期借款償還 年初借款本息累計 本金 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計利息 本年還本付息 還本 付息 年末借款本息累計 3891 722 3891 722 483 14 14 14 483 483 483 1383 70 70 70 1866 1866 1866 2025 172 172 172 3891 3891 3891 233 1530 1297 233 2594 2594 2594 155 1452 1297 155 1297 1297 1297 78 1374 1297 78 2 房地產(chǎn)投資人民幣借款 年初借款本息累計 本金 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計利息 3891 722 483 14 483 483 1383 70 1866 1866 2025 172 3891 3891 233 2594 2594 155 1297 1297 78 表 1011 長期借款還本付息估算表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析 39 本年按約定還本付息 還本 付息 年末借款本息累計 3891 722 14 14 483 70 70 1866 172 172 3891 1530 1297 233 2594 1452 1297 155 1297 1374 1297 78 3 還本資金來源 7 178 4273 5205 4253 上年余額 攤銷 折舊 利潤 可利用售房收入 其他 7 7 171 178 4095 2976 2229 3908 345 4 償還等額還款本金 1297 1297 1297 5 償還長期貸款 — 本金能力 7 178 2976 3908 2956 6 長期借款償還期 (年 ) 續(xù)表 1011 長期借款還本付息估算表 單位：萬元 注：有效利率為 %。資本金內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 909萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 3 000萬元相比，在 6年內(nèi)項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當(dāng)高的，表明項目的盈利能力是比較強(qiáng)的。 平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。各類房屋銷售計劃見表 105。 稅費(fèi)率見表 104。 房地產(chǎn)投資分析 17 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)總投資 12 391 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財務(wù)費(fèi)用 420 28 10 9 917 96 99 99 367 183 449 722 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 12 391 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 12 391 表 102 項目總投資估算表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析 18 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 項目總投資 12 391萬元。項目計算期為 6年。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。小區(qū)的主要入口有 3個，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊、銀行等單位，其余均為菜田。 房地產(chǎn)投資分析 7 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及 市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 房地產(chǎn)投資分析 5 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 從全市商品房市場看， 1998年全市商品房竣工面積 ，實際銷售 ，預(yù)售，空置 ，實際銷售總金額達(dá)到 9 831萬元，總體情況比較理想。建國后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了 529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到 105萬人，各類房屋建筑面積增加了 14倍。 房地產(chǎn)投資分析 1 第 10章 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析 ?租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 ?房地產(chǎn)投資項目可行性研究案例 房地產(chǎn)投資分析 2 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約 60萬人，面積 187平公里。 市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。 房地產(chǎn)投資分析 4 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù) 《 市統(tǒng)計年鑒 》 （ 1998）顯示，缺房戶數(shù) 8 000戶，其中人均居住面積在 4平方米以下的住房困難戶 3 000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到 2023年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產(chǎn)市場的興旺。 房地產(chǎn)投資分析 9 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 北小區(qū)位于 市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點(diǎn)式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。以南部兩個居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。 房地產(chǎn)投資分析 12 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。 房地產(chǎn)投資分析 14 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 計劃 2023年 10月開始施工，建設(shè)工期為 3年。詳見表 102。 房地產(chǎn)投資分析 19 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 總投資 12391 1 983 3 824 6 119 233 155 78 .4 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息