【正文】 16規(guī)劃規(guī)費140工程招標(biāo)、監(jiān)理、監(jiān)督交易管理費35房屋產(chǎn)權(quán)登記、管理及物業(yè)移交費10合計216附注:房屋產(chǎn)權(quán)登記、管理及物業(yè)移交費也可以放在行銷與管理費用部分討論，在本報告中放在前期費用部分討論。根據(jù)對市場的判斷和居民購房心理，每期調(diào)整100—200元/平方米不等。結(jié)合市場規(guī)律和居民“買漲不買跌”的購房心理，根據(jù)每期銷售的樓盤品質(zhì)和對樓市價格的走向判斷，我們每期加價100—200元不等。市場因素的依據(jù)是：目前江東大道兩側(cè)樓盤的起售價在2200元以上，均價大部分都在2400元及以上。二、定價策略樓盤的定價是一門學(xué)問，既不能定的太高，太高容易導(dǎo)致銷售啟動不暢，且定高后還不容易降價，因為房產(chǎn)既是消費品也是投資品，既然是投資品，買家就存在“買漲不買跌”的心理，越是跌價，就容易導(dǎo)致買家觀望狀態(tài)；也不能定的太低，低了就可能導(dǎo)致利潤不合理的流失。” 銷售進(jìn)度安排根據(jù)前面的分析，我們假設(shè)2005—2008年是xx房地產(chǎn)市場需求旺盛的一個時期，2005—2009年整個市場保持增長的態(tài)勢，并假設(shè)N地塊項目在2005年底開始一期的預(yù)售，在這樣一個判斷分析的前提下，我們制定以下銷售進(jìn)度安排：期數(shù)時間住宅銷售面積（萬㎡）商鋪銷售面積（萬/㎡）I2005~8II~15III~12IV~8V~總計銷售面積總計當(dāng)然，這個銷售時間表主要是在對目前市場分析和借鑒其他開發(fā)商經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定的，目的是為了進(jìn)行下面的經(jīng)濟測算，考慮到樓盤開發(fā)還有相當(dāng)長的一段時間，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時的市場情況、開發(fā)資金到位情況以及工程施工進(jìn)度等各方面要素進(jìn)行合理安排。`對于N地塊來說，由于土地使用的特殊性，土地的價格不高，土地的交易價格估計在48萬/畝，單位土地成本為570元/平方米（含稅）左右，兩者相差630元。N地塊周圍正在開發(fā)和待開發(fā)的樓盤已有四五個，可以說N地塊已經(jīng)具備較好的市場環(huán)境和基礎(chǔ)。三、區(qū)位優(yōu)勢N地塊所處版塊，不僅有著很好的市場基礎(chǔ)，而且具有很好的發(fā)展前景。二、 環(huán)境優(yōu)勢與江東大道一帶的小區(qū)相比，N地塊的環(huán)境優(yōu)勢非常突出。小區(qū)基本形成一個獨立的社區(qū)，相對于小規(guī)模的樓盤，入住的業(yè)主生活更加便利。可以有更大的空間建設(shè)更好的小區(qū)景觀對于一些規(guī)模較小的樓盤，景觀建設(shè)受到限制，也很難在景觀上出彩。從對市場機會分析來看，N地塊面臨兩方面創(chuàng)造的機會：一是房產(chǎn)市場總體需求的釋放帶來的機會，目前xx居民積累多年的購房潛在需求在各方面因素的引導(dǎo)下，釋放出來，這個時候進(jìn)入的企業(yè)往往能夠獲得較高的收益；二是細(xì)分市場帶來的機會，從市場走訪了解的情況來看，目前市場上120平方米以上、總價28萬以上的住宅比例較高；而中小戶型較少，很多開發(fā)商瞄準(zhǔn)的是中高收入人群，而對中等收入以及拆遷戶等人群的關(guān)注不夠，這就為后進(jìn)入的項目、尤其象N地塊這樣的超級大盤項目提供了廣闊的市場空間。從居民調(diào)研分析的結(jié)果結(jié)合xx工業(yè)化城市特點來看，小區(qū)周邊的自然環(huán)境將是影響居民購房的重要因素，一些象N地塊這樣的在城市邊緣地區(qū)、自然條件優(yōu)越的項目將成為市場熱點。xx市緊鄰南京，南京房地產(chǎn)市場發(fā)展中所體現(xiàn)的一些新的理念和手法，很快就會影響的xx，事實上，目前xx在建的有些樓盤已經(jīng)表現(xiàn)出來。四、從房產(chǎn)市場供需雙方的判斷、從相鄰城市的發(fā)展經(jīng)驗和全國的形式分析來看，我們認(rèn)為，xx房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好，未來相當(dāng)長的時間將保持快速穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。二、從對業(yè)內(nèi)人士訪談結(jié)果分析來看，房產(chǎn)商普遍認(rèn)為，xx房地產(chǎn)市場真正開始快速發(fā)展是從2003年開始的，xx房產(chǎn)市場至少還有五年的發(fā)展期，而2005—2008年將是一個高峰期。xx市居民普遍認(rèn)為房價未來3—5年還會持續(xù)上漲，%。第四節(jié) xx住宅市場發(fā)展走勢預(yù)測一、從市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果來看，xx居民對住宅市場未來五年的房價走勢普遍看漲?！?。按照這兩年市區(qū)人口增長速度和城市規(guī)劃要求，市區(qū)人口每年增長2萬人以上，六年（2004—2009年）增長12萬人以上（這只是保守的估計）。通過運用加權(quán)平均法對調(diào)查數(shù)據(jù)的分層分組測算的結(jié)果顯示。未來五年之內(nèi)xx居民能夠承受的住房的總價款額集中在25萬元以下，%，其中表示能承受1525萬元/套的受訪者占總體的67%；45萬元以上的房價幾乎沒有居民能夠承受（%）。市民預(yù)期購房面積分布表頻數(shù)（戶）頻率（%）80以下9819031911003110111018111120512113051311403180以上11合計103100未來五年之內(nèi)xx居民購買住房首選套型為三室一廳一衛(wèi)，其次為二室一廳一衛(wèi)。二、需求特征分析調(diào)查顯示，未來五年之內(nèi)xx居民計劃購買的住房的建筑面積集中在81110平方米，%調(diào)查顯示，xx居民打算購買的住房的建筑面積以8190平方米、91100平方米較多（%），%。有購房計劃的xx居民購房計劃時間在5年之內(nèi)分布比較均勻，其中表示在2—3年（2006—2007年）之內(nèi)的相對較多，%。xx市民居住條件普遍存在居住面積偏小、老城區(qū)居住環(huán)境較差和住房老化等問題，這些問題是長期積累形成的，因此，其解決也非“一日之事”，居民住房換代需求的釋放有一個過程，這正是xx房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間。下圖顯示，%，%，%，% 。表1 xx居民現(xiàn)有住房的來源分析表住房來源戶數(shù)與百分比自己建的私房有產(chǎn)權(quán)自己建的私房無產(chǎn)權(quán)自己購買的商品房購買了產(chǎn)權(quán)的公房沒有購買產(chǎn)權(quán)的公房租賃或借用的住房其它來源Total戶數(shù)（戶）25412511781412305占總戶數(shù)的比重41100抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，xx市居民現(xiàn)有住房的建筑面積70平方米以下的住戶所占比例達(dá)到61%，其中，%，這些住戶當(dāng)中普遍存在換大房改善住宅的需求?！彼摹⒔Y(jié)論總結(jié)本節(jié)分析的結(jié)論，N地塊的開發(fā)面臨著一個很好的經(jīng)濟環(huán)境和市場基礎(chǔ)，概括為：經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大；房地產(chǎn)市場起步不久，后發(fā)優(yōu)勢明顯；市場競爭已經(jīng)形成，賣方市場仍將持續(xù)；收入的提高增強了居民購房置業(yè)的實力，長期以來的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求；開發(fā)商信心十足，消費者購房意愿強烈；市場前景看好，項目策劃仍需細(xì)致。但從營銷水平來看，目前xx市樓市的營銷還剛剛開始，整體水平不高，主要表現(xiàn)在：a、宣傳不夠，形式單一，廣告投入不高，幾乎很少看到樓盤的路牌廣告和公交廣告，報紙等主流媒體廣告的發(fā)布量也不多；b、售樓人員專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)公司在這方面的投入甚少。銷售情況分析從走訪的樓盤來看，目前，xx住宅市場處于銷售旺期，很多樓盤在正式銷售前就被預(yù)定一空，以臨近N地塊的樓盤——東湖花園為例，還未正式銷售，其推出的樓盤80%以上就已經(jīng)被預(yù)定，分戶型面積來看，以80—90平方米的兩戶型和110—120的三戶型最為暢銷。戶型面積：集中在100—150平方米。價格：市中心3000元/平方米以上；江東大道2200—3000元/平方米。由于生態(tài)環(huán)境、城市規(guī)劃以及規(guī)劃中的輕軌等利好因素的影響，江東大道兩側(cè)及江東大道南段的小區(qū)已為大多數(shù)市民看好，成為開發(fā)商投資的熱點區(qū)域，也成為廣大市民買房的熱點區(qū)域。1999—2003年xx市市區(qū)人均儲蓄額年限1999年2000年2001年2002年2003年市區(qū)居民儲蓄存款（億元）人均儲蓄額（元）971610209114711339616468二、人口條件人口規(guī)模是分析房地產(chǎn)市場需求和市場發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€重要指標(biāo)，從統(tǒng)計年鑒提供的數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)成為一個初具規(guī)模的中等城市。1999—2003年xx市區(qū)GDP總量表年 限1999年2000年2001年2002年2003年GDP（億元）人均GDP（萬元/人）根據(jù)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)分析，1999—2003年xx市職工平均工資和可支配收入持續(xù)增長，且增長速度逐年加快。1999—2003年xx市GDP總量和人均GDP總體不斷增長，而且自2000年以來有加速增長的趨勢，經(jīng)濟形勢向好，市場信心增強。第一節(jié) N地塊面臨的經(jīng)濟基礎(chǔ)與市場環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、城市化進(jìn)程和政策環(huán)境等因素有著極其密切的聯(lián)系。二、基本情況占地面積（）建筑面積★住宅：478，600平方米★商業(yè)：84，294平方米★公共服務(wù)設(shè)施：70，458平方米★郵電：2，136平方米★醫(yī)院：1，702平方米★文化娛樂：8，840平方米共計：646，030平方米三、項目用地性質(zhì)項目用地N地塊使用年限為70年，用地性質(zhì)為綜合開發(fā)用地，土地出讓價格暫定每畝48萬元，一切費用都已經(jīng)包含在土地出讓金里，無需支付相關(guān)的拆遷費和補償金等相關(guān)費用。二、報告編制的局限性由于經(jīng)費、時間以及數(shù)據(jù)收集渠道等方面的限制，本報告對xx房地產(chǎn)市場供給方面的分析不足，同時缺乏對商業(yè)經(jīng)營用房市場的研究。三、對成本數(shù)據(jù)的分析為精確測算項目可能發(fā)生的成本，項目小組認(rèn)真考察了某公司開發(fā)某樓盤時發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上，把所有的成本分為市政費用（有關(guān)政府部門所收的規(guī)費）和市場費用（需要與各類型承包商和代理商通過市場談判確定的費用）兩塊，根據(jù)從寬估算的原則，結(jié)合本項目的實際情況和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，估算出N地塊項目開發(fā)將要發(fā)生的成本。二、文獻(xiàn)數(shù)據(jù)研究研究目的地域性是房地產(chǎn)業(yè)的特點，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于地域性產(chǎn)品，對地域政治、經(jīng)濟、金融和產(chǎn)業(yè)環(huán)境等依賴性極強，受區(qū)域市場因素的影響極大。3）數(shù)據(jù)錄入階段的質(zhì)量控制a、在數(shù)據(jù)錄入之前，由錄入人員對問卷進(jìn)行最后審查，檢查卷面錯誤。2）調(diào)查訪問階段的質(zhì)量控制在調(diào)查訪問過程中，為保證調(diào)查的準(zhǔn)確性和真實性，我們采取了以下措施：a、 培訓(xùn)和試訪，為提高訪問員的訪問技巧和訪問質(zhì)量，在調(diào)查開始前，由項目負(fù)責(zé)人對訪問員進(jìn)行了兩次培訓(xùn)，并要求訪問員在正式訪問之前進(jìn)行試訪（即預(yù)調(diào)研）。數(shù)據(jù)處理采用統(tǒng)計軟件SPSS。一）針對市民的抽樣調(diào)查調(diào)研目的了解xx市居民對住宅的需求特征（總房款、價格、戶型、購房計劃等），了解xx市居民對房價走勢的判斷，分析未來5年市場需求特征與市場潛力，為項目初步定位（開發(fā)什么樣的房子、賣給什么樣的人）提供分析依據(jù)。由xx市某房地產(chǎn)公司提供的開發(fā)某樓盤所發(fā)生的具體成本數(shù)據(jù)資料。第一章 報告編制目的及編制依據(jù)說明第一節(jié) 報告編制的目的N地塊是xx市政府配置給xx市兩河綜合整治有限公司的土地，土地的性質(zhì)為住宅商業(yè)用房開發(fā)經(jīng)營用地，土地收益的受益方為xx市兩河綜合整治有限公司，其收益用于兩河的綜合整治工程。xx最近幾年的統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)、城市規(guī)劃和相關(guān)房地產(chǎn)管理部門提供的xx宏觀經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本數(shù)據(jù)。市場調(diào)研主要由兩大塊構(gòu)成。在本次調(diào)查中，共調(diào)查315戶，有效樣本305個。通過二階段抽樣方法，保證了樣本的代表性，使調(diào)查的可信度達(dá)到95%以上。在這次調(diào)查中，有一名訪問員的問卷出現(xiàn)自己填寫的情況，該訪問員的問卷全部重新訪問；其余訪問經(jīng)復(fù)核，沒有出現(xiàn)大的問題，訪問質(zhì)量良好。調(diào)研概況本次的市場走訪共調(diào)查了十四個樓盤，分別考察了樓盤的價位、開發(fā)商、規(guī)模、戶型和銷售情況等，重點走訪了江東大道兩側(cè)和市中心樓盤。研究概況在文獻(xiàn)研究部分，我們對xx市1999—2003年的統(tǒng)計年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理和研究，并對xx市的遠(yuǎn)景規(guī)劃、房地產(chǎn)部門提供的相關(guān)資料進(jìn)行了分析。最后在分析論證的基礎(chǔ)上，提出了對土地處置方式、土地開發(fā)模式、風(fēng)險規(guī)避等方面的建議，對為兩河公司對N地塊的處置提供了科學(xué)的決策依據(jù)，同時也為本項目的下一步實質(zhì)性開發(fā)提供了決策依據(jù)。周圍有梅山公園、東湖公園兩個市級公園，分布著東湖花園（在建）、東南苑（即將開工）等樓盤。考慮到N地塊是一個以住宅開發(fā)為主的項目，同時因資料收集不足以及時間限制等緣故，本章重點分析了住宅市場的情況。一、N地塊項目面臨的區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)GDP、人均GDP、居民儲蓄、職工平均工資等是衡量區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)和居民購買能力的主要指標(biāo)，本節(jié)對上述指標(biāo)進(jìn)行綜合性分析，主要從定量和定性兩方面對N地塊項目