【正文】 象這樣具有環(huán)境優(yōu)勢(shì)的地塊，不做一定量的高端產(chǎn)品，是非?？上У摹８叨水a(chǎn)品的利潤也會(huì)很高，因此N地塊的開發(fā)也應(yīng)占領(lǐng)這部分市場(chǎng)。 當(dāng)N地塊的開發(fā)的市場(chǎng)效應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)生后，可以考慮后面幾期開發(fā)的目標(biāo)客戶群轉(zhuǎn)向高收入家庭?？紤]到樓盤的規(guī)模較大，我們認(rèn)為，一開始的目標(biāo)客戶群主要鎖定在中等收入群體和拆遷戶以及年輕購房群體。5）從以上幾點(diǎn)分析，我們判斷，N地塊基本符合大型超市的選址條件，具備吸引大型超市入住的條件。而從可行性分析來看，目前N地塊具備吸引大型超市入住的條件的發(fā)展前景：1）從政府的規(guī)劃來看，xx總體城市規(guī)劃戰(zhàn)略是“東進(jìn)南擴(kuò)”，而N地塊處于“南擴(kuò)和居住發(fā)展帶”的樞紐位置，符合現(xiàn)代大型平價(jià)購物超市的選址標(biāo)準(zhǔn)，有著很好的發(fā)展前景；2）江東大道兩旁以及N地塊周圍已經(jīng)形成很大的居住規(guī)模，形成了較強(qiáng)的購買力；3）大型購物超市是現(xiàn)代城市發(fā)展的一個(gè)重要組成部分，從整個(gè)xx市來看，目前，xx市的大型平價(jià)超市只有天潤發(fā)一家，且地處城北位置，而以成為“雙百”為城市發(fā)展目標(biāo)的xx，顯然是不夠的。由于商業(yè)用房面積較大，加上距離市中心較遠(yuǎn)，建議商業(yè)用房的開發(fā)，可考慮建設(shè)一個(gè)大規(guī)模的集購物、娛樂、休閑于一體單體商業(yè)地產(chǎn)，引進(jìn)一個(gè)如沃爾瑪、易初蓮花、家樂福等這樣的具有很強(qiáng)實(shí)力的經(jīng)營者進(jìn)行合作，把商業(yè)用房的二層以上部分長期轉(zhuǎn)租給他們，除此之外的沿街商鋪和其他商業(yè)經(jīng)營用房用于銷售。（二）對(duì)于容積率調(diào)整的建議在向規(guī)劃局陳述理由時(shí)，我們建議可從以下幾方面進(jìn)行闡述：公共服務(wù)設(shè)施過多，開發(fā)成本過大，如果再加上容積率過低，開發(fā)商承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)太大，而開發(fā)利潤顯得與承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不成比例。（3）如果籌措資金一時(shí)出現(xiàn)困難，把整個(gè)地塊分塊拍賣，將其中一部分用于拍賣，利用拍賣土地的資金，開發(fā)剩余部分地塊。在處置的形式上，鑒于開發(fā)環(huán)節(jié)所帶來的巨額利潤回報(bào)，我們建議由xx兩河綜合整治有限公司自己開發(fā)或者通過尋找理想的合作者采取合作開發(fā)的方式，針對(duì)不同情況可采取以下幾點(diǎn)措施：（1）在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，為了以后出現(xiàn)意外情況而能夠方便地處置土地，在項(xiàng)目總體規(guī)劃時(shí)，就要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行總體規(guī)劃、相對(duì)分割。為了保持項(xiàng)目運(yùn)作的連貫性，最好能委托一家公司做項(xiàng)目的總體策劃和營銷推廣，這樣不僅能節(jié)約成本，而且能提高項(xiàng)目整體運(yùn)作效率。從整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的角度來看，以下幾項(xiàng)工作是N地塊項(xiàng)目的重中之重：組建開發(fā)公司、總體策劃、資金籌措、營銷推廣。因此，必須早作決斷。為此，我們認(rèn)為，在各方面條件允許的情況下，對(duì)于N地塊的處置，上策是兩河綜合整治有限公司爭取自己開發(fā)；中策是兩河綜合整治有限公司參與開發(fā)；下策是土地出讓，兩河綜合整治有限公司獲取土地出讓金。那么該地塊的收益將達(dá)到101219萬元，而且，這還是在公共服務(wù)設(shè)施偏大的條件下的投資收益。我們認(rèn)為，N地塊的規(guī)劃可能更多地是從政府城市規(guī)劃的角度出發(fā)，考慮到城市發(fā)展的需要，所以存在公共服務(wù)設(shè)施過多、容積率過低的狀況，但既然需要用于商業(yè)開發(fā)，由開發(fā)商來承接開發(fā)，就不得不考慮開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，%，遠(yuǎn)低于行業(yè)水平，即使是將土地出讓，土地拍賣的價(jià)格不會(huì)高于48萬/畝，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，或者開發(fā)商以較低價(jià)格拿到土地后，與規(guī)劃局協(xié)商，調(diào)高容積率，這樣受損失的是兩河公司和兩河改造工程。而且，通過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的控制和回避，特別是抓住開工和入市時(shí)機(jī)、實(shí)施資金有效運(yùn)行、采取轟動(dòng)xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的營銷和推廣手段，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是完全能夠規(guī)避的。（祥見商業(yè)部分開發(fā)的建議）第七章 結(jié)論與建議一、報(bào)告分析結(jié)論根據(jù)上面對(duì)市場(chǎng)、投資收益與風(fēng)險(xiǎn)三方面的分析，我們總結(jié)出以下幾點(diǎn)基本結(jié)論：從xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、N地塊的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)、開發(fā)者的社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)來看，N地塊正處于最好的開發(fā)時(shí)機(jī)，其開發(fā)成功的幾率非常大。在N地塊商鋪開發(fā)中引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營建設(shè)一個(gè)大型SHOPPINGMALL，集購物、休閑、娛樂為一體。在策劃時(shí)，重視對(duì)N地塊商鋪功能的準(zhǔn)確定位。而N地塊的項(xiàng)目商鋪開發(fā)的面積偏大，因此，租金回籠的壓力偏大，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高。商鋪的銷售一般有兩種方式，一種方式是完全產(chǎn)權(quán)銷售，另一種方式是出租收取租金。商鋪?zhàn)鳛橐环N投資品，必須要看其日后的經(jīng)營情況，經(jīng)營情況不好，就會(huì)極大的影響新商鋪的影響。因?yàn)?，?duì)于一個(gè)商鋪密集的區(qū)域，經(jīng)營者的競(jìng)爭力增強(qiáng)，必然會(huì)降低行業(yè)的平均利潤，從而影響到商鋪的銷售。盡管調(diào)查結(jié)果表明，目前xx市在建、在銷樓盤，都有大小不等的商鋪，而且銷售情況不錯(cuò)。從樓盤走訪的情況來看，江東大道兩側(cè)的樓盤商鋪的比例也都很大，市場(chǎng)競(jìng)爭很激烈，而且這些項(xiàng)目都有先行優(yōu)勢(shì)。根據(jù)我國一般情況，在12000戶居民的社區(qū)（入住率達(dá)95％以上的市內(nèi)完全封閉的居民小區(qū)），商鋪的需求量在5000～6000平方米之間，因此，如此大的商鋪，其功能已經(jīng)超出了為小區(qū)配套的功能范圍。因此，在商鋪開發(fā)中，必須充分考慮其存在的風(fēng)險(xiǎn)。四、商鋪開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與控制商鋪因其產(chǎn)生附加價(jià)值的能力強(qiáng)于住宅，租金也明顯要高于住宅的租金，其獲得利潤的機(jī)會(huì)也高于住宅。（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最有效的控制是在營銷階段，營銷是房地產(chǎn)行業(yè)重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也具有很高的專業(yè)化要求。（3）仔細(xì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)目前xx在開房地產(chǎn)項(xiàng)目特別與N地塊項(xiàng)目相似的項(xiàng)目以及周邊的項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析，做到有的放矢，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的整體策劃，開發(fā)的產(chǎn)品能夠適銷對(duì)路。同時(shí)，要求上述設(shè)計(jì)必須按照項(xiàng)目策劃的總體理念來進(jìn)行，比如，對(duì)N地塊策劃的文化底蘊(yùn)必須充分地體現(xiàn)在項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)上，體現(xiàn)樓盤的個(gè)性。因此，一旦項(xiàng)目開發(fā)確定下來，就必須馬上進(jìn)入項(xiàng)目的總體策劃階段。盡管xx房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于火爆期，但不能絕對(duì)地說，這幾年開發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)取得成功，因此，建議：（1）把項(xiàng)目策劃放到下一步重要工作，實(shí)際上，就是力求從決策的角度盡可能避免風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，購買能力是一個(gè)非常不確定的因素。只有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的客觀規(guī)律，才能減少風(fēng)險(xiǎn)。N地塊的一切前期費(fèi)用均可以打入土地成本中，在土地拍賣的價(jià)格中體現(xiàn)出來。因此，必須分割拍賣。當(dāng)然，這就要求在下一步策劃過程中，要進(jìn)行具體的規(guī)劃。即使是上面損失的三分之一成本，我們也要通過土地拍賣價(jià)格的提高，將其損失的成本彌補(bǔ)回來。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，必須要有足夠的應(yīng)急措施，能夠進(jìn)行有效的防范，將由于風(fēng)險(xiǎn)帶來的成本降低到最小。（4）在回籠的資金中，要進(jìn)行合理的分割，根據(jù)下一期的開發(fā)量，一部分資金用于下一期開發(fā)，另一部分資金用于水利建設(shè)，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益雙贏的格局。為了控制和回避上述風(fēng)險(xiǎn)，建議：（1）銀行貸款的量不宜過大，其數(shù)量必須控制在土地價(jià)值量以內(nèi)，并以土地為抵押；（2）與他者合作，“引”入外資，但是，必須周全考慮合作協(xié)議的內(nèi)容，同時(shí)必須明確合作方的權(quán)利，只擁有利潤分割的權(quán)利，而不涉及項(xiàng)目開發(fā)和管理的具體內(nèi)容。二、籌資風(fēng)險(xiǎn)與控制房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題，籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；籌資措施不當(dāng)，輕者造成籌資成本大幅度上升，開發(fā)建設(shè)資金拮據(jù)，流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難，開發(fā)項(xiàng)目干干停停，難以為繼，項(xiàng)目質(zhì)量工期均無保證；重者導(dǎo)致巨額虧損，開發(fā)項(xiàng)目失敗，企業(yè)面臨破產(chǎn)。第一期開工，為了試探市場(chǎng)，可以考慮將整個(gè)一期的開發(fā)量劃分為幾個(gè)階段來進(jìn)行，一旦遇到意想不到的情況，能夠進(jìn)行較大幅度的調(diào)整，拍賣余下的土地，總之，“船小好掉頭”?？傮w規(guī)劃、景觀規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)通過批準(zhǔn)后，必須立即在xx市及周邊地區(qū)進(jìn)行廣泛的傳播，從而讓項(xiàng)目在市場(chǎng)上亮相，吸引消費(fèi)者的眼球，能夠截住一部分觀望的購房者。建議：（1）項(xiàng)目總周期不宜過長，建議N地塊開發(fā)的周期約5～6年，這樣，能夠和目前一輪xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期基本一致起來。但是，上述“井噴”狀需求是有一定周期的，也就是說，城市人口增加和居民收入提高所刺激的市場(chǎng)需求是有時(shí)間性的，據(jù)前面的分析判斷，目前xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還將有5年左右的時(shí)間。因此，選擇合理的開發(fā)時(shí)機(jī)，保證項(xiàng)目開發(fā)完畢有良好的市場(chǎng)需求，顯得非常重要。一、開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)與控制由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。而針對(duì)N地塊項(xiàng)目的具體情況和所處的階段，目前必須面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)主要是：開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論 從各種分析的結(jié)論可以看出，從經(jīng)濟(jì)效益角度出發(fā)土地轉(zhuǎn)讓是效益產(chǎn)出最差的一個(gè)方案。 ,稅前總收益超出土地轉(zhuǎn)讓總收益89173萬元,。各種開發(fā)方案的稅前收益與土地收益比較容積率轉(zhuǎn)讓土地收益稅前利潤（萬元）30902396124952559436693497926189173總收益（萬元）3187062772714828139591306101219111131121043附注：之所以用各種開發(fā)方案的稅前總收益與土地收益進(jìn)行比較，是考慮到兩河公司特殊性，可以通過多種渠道減免或者規(guī)避企業(yè)所得稅。不考慮兩河公司在獲得土地收益時(shí)向政府部門繳納的各種稅費(fèi)，則兩河公司出讓土地的凈收益為31870萬元。第三節(jié) 各種開發(fā)方案與土地出讓的效益比較本部分的開發(fā)方案是指在容積率變動(dòng)的情況下的各種可能方案。結(jié)合前面的分析，不考慮其他因素對(duì)利潤的影響，；，這是因?yàn)閺囊?guī)劃局控規(guī)的有關(guān)規(guī)定，容積率可以上浮20%；。，繪制容積率利潤敏感分析圖如下：容積率稅前利潤（萬元）30902396124952559436693497926189173稅后利潤（萬元）20704265403318239822464645310559746稅后利潤率%%%%%%%從上圖及表可以看出,因容積率變動(dòng)而引起的銷售面積增加,對(duì)利潤變動(dòng)的影響很大,，稅前利潤從20704萬元增加到69349萬元，%%,；,稅前利潤就從20704萬元增長到89173萬元，,%%。在原假定770元/平方米的建安工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，繪制建安工程費(fèi)用利潤敏感分析圖如下：從圖中可以看出，建安工程費(fèi)用的敏感程度不高，即使上升20%，本項(xiàng)目整體仍然有著21000萬元左右的稅前利潤總額。建安成本－利潤敏感性分析每次只變動(dòng)一個(gè)因素而其它因素保持不變時(shí)所做的敏感性分析，稱為單因素敏感性分析。之所以把容積率確定為不確定因素，原因是我們認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商來說，加上在總的建筑面積中公共服務(wù)設(shè)施占了很大比例，考慮到開發(fā)商的合理利益，因此容積率理應(yīng)做出調(diào)整。這表明，在宏觀形勢(shì)的變化下，本項(xiàng)目的收益空間將會(huì)擴(kuò)大。特別是6月份以來，中國投資品的價(jià)格開始回落。成本－利潤盈虧平衡分析由于住宅及商業(yè)用房是在統(tǒng)一的成本核算體系下開發(fā)的，因此，計(jì)算整體的平均成本相對(duì)于利潤的盈虧平衡顯得很重要?？紤]到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，預(yù)計(jì)今后幾年年樓盤的住宅銷售價(jià)格還會(huì)上漲，因此本案一期的平均價(jià)格定位在2350元/㎡，整個(gè)項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格在2600元/㎡左右，以此分析會(huì)帶來很大的市場(chǎng)銷售和銷售利潤。 五、盈虧平衡分析 住宅部分銷售價(jià)格－利潤盈虧平衡分析反映在不同銷售價(jià)格的條件下，項(xiàng)目的整體盈利狀況如下：利潤（稅前）＝銷售收入－開發(fā)成本－銷售稅收從圖中可以看出當(dāng)住宅部分銷售價(jià)格在2255元/㎡的價(jià)位上，住宅項(xiàng)目處于保本狀態(tài)。 從開發(fā)投資利潤率來看，對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商來說，這個(gè)回報(bào)率不高，一般來說，房產(chǎn)行業(yè)由于存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，其投資回報(bào)率在30%左右。項(xiàng)目的稅后利潤項(xiàng)目的稅后利潤＝項(xiàng)目的利潤（133%）＝（133%）＝20704萬元所得稅按33％的稅率計(jì)算，項(xiàng)目的稅后利潤計(jì)20704萬元。前期費(fèi)用表13 前期費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用名稱數(shù)額（元/㎡）現(xiàn)場(chǎng)三通一平15勘察設(shè)計(jì)費(fèi)16規(guī)劃規(guī)費(fèi)140工程招標(biāo)、監(jiān)理、監(jiān)督交易管理費(fèi)35房屋產(chǎn)權(quán)登記、管理及物業(yè)移交費(fèi)10合計(jì)216附注:房屋產(chǎn)權(quán)登記、管理及物業(yè)移交費(fèi)也可以放在行銷與管理費(fèi)用部分討論，在本報(bào)告中放在前期費(fèi)用部分討論。期數(shù)時(shí)間住宅商鋪銷售面積（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售額（萬元）銷售面積（萬/㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售額（萬元）I2005~8235018800II~1525003825039001950III