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正文內(nèi)容

某地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收益分析(編輯修改稿)

2025-07-14 17:30 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好,未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間將保持快速穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。第五節(jié) 結(jié)論xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛,整個(gè)行業(yè)快速發(fā)展,與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平一致,市場(chǎng)空間較大,市場(chǎng)運(yùn)行健康,房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展持續(xù)的時(shí)間應(yīng)在5年以上;N地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行總體規(guī)劃,安排開(kāi)發(fā)進(jìn)度。xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)是多種因素集中作用的,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快,居民收入提高、老城改造和新城建設(shè)力度大、公有住房比例高條件差,這些因素直接推動(dòng)了xx市居民住房換代的欲望。針對(duì)這種情況,N地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須起點(diǎn)高、品質(zhì)好,規(guī)劃設(shè)計(jì)要與xx市城市規(guī)劃和消費(fèi)者的愿望一致起來(lái)。xx市緊鄰南京,南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中所體現(xiàn)的一些新的理念和手法,很快就會(huì)影響的xx,事實(shí)上,目前xx在建的有些樓盤(pán)已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)。因此,N地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),必須在開(kāi)發(fā)理念以及在景觀(guān)設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)方面大膽創(chuàng)新。從xx市民的現(xiàn)實(shí)需求分析來(lái)看,xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)不是大力開(kāi)發(fā)大戶(hù)型、豪華型的住宅,而是發(fā)展總價(jià)不高、實(shí)用、以改善居住條件為目的的舒適性住房。從市場(chǎng)反饋的情況結(jié)合居民的購(gòu)買(mǎi)能力分析來(lái)看,8090平方米兩戶(hù)型和110平方米左右的三戶(hù)型較受市場(chǎng)歡迎。從居民調(diào)研分析的結(jié)果結(jié)合x(chóng)x工業(yè)化城市特點(diǎn)來(lái)看,小區(qū)周邊的自然環(huán)境將是影響居民購(gòu)房的重要因素,一些象N地塊這樣的在城市邊緣地區(qū)、自然條件優(yōu)越的項(xiàng)目將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。從xx整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來(lái)看,未來(lái)幾年的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈,但在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變目前市場(chǎng)供需狀況。根據(jù)2004年的統(tǒng)計(jì),有項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到46家之多,而2002年和2003年的數(shù)據(jù)分別是29家和40家,可見(jiàn)更多的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越看好xx市場(chǎng),正以不同形式進(jìn)入xx市場(chǎng)。但可以肯定的是,在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),開(kāi)發(fā)商的大量涌入不會(huì)改變目前的市場(chǎng)供需狀況,理由是:2004年預(yù)計(jì)竣工量在80萬(wàn)平方米左右(包括當(dāng)涂),與2003年的65萬(wàn)有了較大幅度提高,但從2004年的土地供應(yīng)量(3313畝,包括N地塊)以及目前房產(chǎn)商的施工面積估算來(lái)看,今后幾年的平均竣工面積在100萬(wàn)左右,以每年100萬(wàn)平方米計(jì)算,2005—2009年總竣工面積在500萬(wàn)平方米,而市場(chǎng)的潛在需求為600—700萬(wàn)平方米,可以判斷,只要開(kāi)發(fā)商有效地激發(fā)市場(chǎng)潛力,5年內(nèi)xx住宅市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)全面供過(guò)于求的狀態(tài);目前的井噴行情是多年積累的結(jié)果,市場(chǎng)需要很長(zhǎng)一段時(shí)間消化;大量的外地房產(chǎn)商的進(jìn)入尤其是優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)造市場(chǎng)氛圍、激發(fā)市場(chǎng)潛在需求有很大的幫助,南京房地產(chǎn)市場(chǎng)正式由于萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海等房產(chǎn)商的進(jìn)入而保持多年的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析來(lái)看,N地塊面臨兩方面創(chuàng)造的機(jī)會(huì):一是房產(chǎn)市場(chǎng)總體需求的釋放帶來(lái)的機(jī)會(huì),目前xx居民積累多年的購(gòu)房潛在需求在各方面因素的引導(dǎo)下,釋放出來(lái),這個(gè)時(shí)候進(jìn)入的企業(yè)往往能夠獲得較高的收益;二是細(xì)分市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)會(huì),從市場(chǎng)走訪(fǎng)了解的情況來(lái)看,目前市場(chǎng)上120平方米以上、總價(jià)28萬(wàn)以上的住宅比例較高;而中小戶(hù)型較少,很多開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)的是中高收入人群,而對(duì)中等收入以及拆遷戶(hù)等人群的關(guān)注不夠,這就為后進(jìn)入的項(xiàng)目、尤其象N地塊這樣的超級(jí)大盤(pán)項(xiàng)目提供了廣闊的市場(chǎng)空間。第四章 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一、規(guī)模優(yōu)勢(shì)目前,盡管xx房地產(chǎn)在建項(xiàng)目不少,但基本上規(guī)模不大,有如此規(guī)模的樓盤(pán)僅N地塊項(xiàng)目一家,N地塊項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)非常明顯。一般來(lái)說(shuō),上規(guī)模的樓盤(pán)在以下方面具備比較優(yōu)勢(shì):聚集人氣,提升樓盤(pán)價(jià)值由于樓盤(pán)的規(guī)模大,入住人口多,人氣旺,規(guī)模效應(yīng)明顯,旺盛的人氣必然推動(dòng)物業(yè)的升值。而且,還有利于推動(dòng)周?chē)鞘信涮讓?shí)施的完善,有利于提升商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)價(jià)值??梢杂懈蟮目臻g建設(shè)更好的小區(qū)景觀(guān)對(duì)于一些規(guī)模較小的樓盤(pán),景觀(guān)建設(shè)受到限制,也很難在景觀(guān)上出彩。而N地塊則不同,具有很大的空間用于景觀(guān)建設(shè),可以讓整個(gè)小區(qū)看上去更美觀(guān),讓入住的業(yè)主生活更有品位。由于N地塊項(xiàng)目處于xx市風(fēng)光帶,因此,完全有條件將該項(xiàng)目做成生態(tài)居住區(qū),成為xx市示范居住區(qū),成為xx城市建設(shè)的一大亮點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施更完善,小區(qū)生活更便利在這樣大的規(guī)模小區(qū)內(nèi),生活配套設(shè)施將更完善,從幼兒園到中學(xué),從農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)到商業(yè)設(shè)施,從文化娛樂(lè)設(shè)施到銀行郵電所。小區(qū)基本形成一個(gè)獨(dú)立的社區(qū),相對(duì)于小規(guī)模的樓盤(pán),入住的業(yè)主生活更加便利。物業(yè)管理服務(wù)更好由于項(xiàng)目規(guī)模大,小區(qū)部分建成后,可以聘請(qǐng)南京做得好的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理,成為xx社區(qū)管理的典范。高質(zhì)量的物業(yè)管理能夠?qū)ξ飿I(yè)起到保值、增值的作用,而且相對(duì)于小規(guī)模的樓盤(pán),業(yè)主花同樣的錢(qián),可以享受更全面、更周到的物業(yè)管理服務(wù)。營(yíng)銷(xiāo)推廣有更多賣(mài)點(diǎn)N地塊規(guī)模大,能夠做足“文章”,比如,在社區(qū)的景觀(guān)設(shè)計(jì)和文化底蘊(yùn)以及物業(yè)管理等方面有很多文章可做,在營(yíng)銷(xiāo)、推廣中有更多的訴求、更多的賣(mài)點(diǎn)傳遞給消費(fèi)者,讓消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅的過(guò)程中,不僅是一種單純的購(gòu)買(mǎi)行為,更重要的是選擇一種新的生活方式。二、 環(huán)境優(yōu)勢(shì)與江東大道一帶的小區(qū)相比,N地塊的環(huán)境優(yōu)勢(shì)非常突出。山水綠色是N地塊最大的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。從小區(qū)周?chē)沫h(huán)境來(lái)看,小區(qū)的西北角,緊靠規(guī)劃中的東湖公園,小區(qū)西面是城市公共綠地,南面與梅山公園連接,小區(qū)周?chē)淖匀画h(huán)境十分優(yōu)越,是一個(gè)理想的居住區(qū)域,從市場(chǎng)調(diào)查的情況來(lái)看,xx市民把環(huán)境作為影響購(gòu)買(mǎi)住宅決策的第一因素,考慮到xx是一個(gè)重工業(yè)城市,可以判斷,N地塊周邊的環(huán)境優(yōu)勢(shì)必然成為吸引購(gòu)房者的最主要的因素。N地塊項(xiàng)目不久有外部的環(huán)境優(yōu)勢(shì),還必須通過(guò)精心策劃和打造項(xiàng)目?jī)?nèi)部的環(huán)境優(yōu)勢(shì),從而達(dá)到外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)與內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì)的有機(jī)結(jié)合,將自然生態(tài)與人工景觀(guān)進(jìn)行有效對(duì)接。三、區(qū)位優(yōu)勢(shì)N地塊所處版塊,不僅有著很好的市場(chǎng)基礎(chǔ),而且具有很好的發(fā)展前景。N地塊處于xx市城市總體規(guī)劃的中間地帶。小區(qū)地處江東大道與規(guī)劃中的九華路的交界處,緊靠江東大道。從目前xx市居住區(qū)發(fā)展情況來(lái)看,江東大道兩側(cè)已經(jīng)形成了一個(gè)住宅相對(duì)集中的地帶,江東大道兩側(cè)的樓盤(pán)已經(jīng)越來(lái)越為xx市民所接受。N地塊周?chē)陂_(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已有四五個(gè),可以說(shuō)N地塊已經(jīng)具備較好的市場(chǎng)環(huán)境和基礎(chǔ)。從政府的城市規(guī)劃來(lái)看,xx總體城市規(guī)劃戰(zhàn)略是“東進(jìn)南擴(kuò)”,而N地塊處于“南擴(kuò)和居住發(fā)展帶”的樞紐位置,同時(shí)又處于城市規(guī)劃居住發(fā)展帶的中心位置,加上規(guī)劃中的輕軌從小區(qū)旁邊通過(guò),這樣位置的大盤(pán)在xx具有唯一性,因此可以判斷,N地塊具有很好的發(fā)展前景。四、土地的成本優(yōu)勢(shì)隨著xx市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,地價(jià)的提高是必然的,也就是說(shuō),土地成本在房?jī)r(jià)中所占的比例不斷增大。目前,xx市中心土地交易價(jià)格每畝都在100萬(wàn)元以上,以100萬(wàn)/畝、土地成本要達(dá)到1200元/平方米(含稅)左右。`對(duì)于N地塊來(lái)說(shuō),由于土地使用的特殊性,土地的價(jià)格不高,土地的交易價(jià)格估計(jì)在48萬(wàn)/畝,單位土地成本為570元/平方米(含稅)左右,兩者相差630元。這樣,與市中心樓盤(pán)相比,由于土地成本優(yōu)勢(shì)而確立的樓盤(pán)價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是非常明顯的,價(jià)格的差異將影響到目標(biāo)顧客群定位的差異,這個(gè)差異將降低雙方直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。第五章 經(jīng)濟(jì)分析 本章在前幾章分析的基礎(chǔ)上,對(duì)N地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同方案(指因容積率調(diào)整而形成的不同方案)的投資收益進(jìn)行了測(cè)算,最后對(duì)不同開(kāi)發(fā)方案的收益與土地出讓收益進(jìn)行了比較分析。第一節(jié) 樓盤(pán)銷(xiāo)售和定價(jià)策略一、銷(xiāo)售策略總體策略:“以與相鄰地段的較大價(jià)差來(lái)啟動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售,以循序漸進(jìn)地提升價(jià)位來(lái)推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售;通過(guò)提高市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力度,加快市場(chǎng)銷(xiāo)售,降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?!? 銷(xiāo)售進(jìn)度安排根據(jù)前面的分析,我們假設(shè)2005—2008年是xx房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的一個(gè)時(shí)期,2005—2009年整個(gè)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),并假設(shè)N地塊項(xiàng)目在2005年底開(kāi)始一期的預(yù)售,在這樣一個(gè)判斷分析的前提下,我們制定以下銷(xiāo)售進(jìn)度安排:期數(shù)時(shí)間住宅銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)商鋪銷(xiāo)售面積(萬(wàn)/㎡)I2005~8II~15III~12IV~8V~總計(jì)銷(xiāo)售面積總計(jì)當(dāng)然,這個(gè)銷(xiāo)售時(shí)間表主要是在對(duì)目前市場(chǎng)分析和借鑒其他開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定的,目的是為了進(jìn)行下面的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,考慮到樓盤(pán)開(kāi)發(fā)還有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間,應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況、開(kāi)發(fā)資金到位情況以及工程施工進(jìn)度等各方面要素進(jìn)行合理安排。在對(duì)不同地段和不同品質(zhì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度安排上,我們假設(shè):第一階段,銷(xiāo)售部分次級(jí)地段以及最差地段的樓盤(pán),以銷(xiāo)售最差地段的樓盤(pán)為主,思路是以次級(jí)地段提升樓盤(pán)品質(zhì),以最差地段的樓盤(pán)調(diào)低整個(gè)樓盤(pán)的均價(jià),做出價(jià)廉物美的市場(chǎng)口碑,這個(gè)階段包括樓盤(pán)銷(xiāo)售的第一期、第二期; 第二階段,銷(xiāo)售部分次級(jí)地段、部分最差地段以及最好地段的高品質(zhì)樓盤(pán)(大戶(hù)型、景觀(guān)房、復(fù)式、別墅等),以銷(xiāo)售次好地段樓盤(pán)為主,迅速提升樓盤(pán)的整體售價(jià),具體指銷(xiāo)售的第三期。 第三階段,銷(xiāo)售次級(jí)樓盤(pán)和最好地段的高品質(zhì)樓盤(pán),把高品質(zhì)樓盤(pán)集中在這個(gè)階段銷(xiāo)售,以期獲得最好收益,具體是指銷(xiāo)售的第四、第五期。 目標(biāo):通過(guò)一二兩期的低價(jià)格把最差地段樓盤(pán)銷(xiāo)售出去,爭(zhēng)取在2008年底之前完成70%以上的住宅部分銷(xiāo)售和40%商鋪部分的銷(xiāo)售,2010年底之前完成全部樓盤(pán)銷(xiāo)售。二、定價(jià)策略樓盤(pán)的定價(jià)是一門(mén)學(xué)問(wèn),既不能定的太高,太高容易導(dǎo)致銷(xiāo)售啟動(dòng)不暢,且定高后還不容易降價(jià),因?yàn)榉慨a(chǎn)既是消費(fèi)品也是投資品,既然是投資品,買(mǎi)家就存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理,越是跌價(jià),就容易導(dǎo)致買(mǎi)家觀(guān)望狀態(tài);也不能定的太低,低了就可能導(dǎo)致利潤(rùn)不合理的流失。影響定價(jià)的因素很多,在本案中,根據(jù)以上章節(jié)的分析,我們重點(diǎn)考慮了成本因素、市場(chǎng)因素、居民的購(gòu)買(mǎi)心理因素以及樓盤(pán)自身狀況。當(dāng)然,所定的價(jià)格只做參考,為下面的分析做準(zhǔn)備,而具體的價(jià)格可根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)的具體情況做適當(dāng)調(diào)整。具體分析如下:(一)、住宅部分定價(jià)策略成本加成法測(cè)算:即在成本的基礎(chǔ)上加上一定百分比的加成來(lái)指定銷(xiāo)售價(jià)格,也就是加上一定的利潤(rùn)。市場(chǎng)因素的依據(jù)是:目前江東大道兩側(cè)樓盤(pán)的起售價(jià)在2200元以上,均價(jià)大部分都在2400元及以上。本案樓盤(pán)自身的特點(diǎn):一是市政配套還很不完善,處于規(guī)劃階段;二是樓盤(pán)規(guī)模過(guò)大,銷(xiāo)售任務(wù)和壓力較大??紤]到樓盤(pán)的實(shí)際情況,結(jié)合以與相鄰地段樓盤(pán)較大差價(jià)啟動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售的策略,以東湖花園為參照物,目前東湖花園一期的住宅銷(xiāo)售均價(jià)在2600—2700,二期均價(jià)肯定在2700以上。如果一切順利,本案一期預(yù)售大概在東湖花園二期開(kāi)盤(pán)以后,我們可以考慮一期均價(jià)在2300—2400之間,與東湖二期均價(jià)相差400元/平方米左右。結(jié)合市場(chǎng)規(guī)律和居民“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的購(gòu)房心理,根據(jù)每期銷(xiāo)售的樓盤(pán)品質(zhì)和對(duì)樓市價(jià)格的走向判斷,我們每期加價(jià)100—200元不等。(二)商鋪定價(jià)策略在考慮商鋪部分的定價(jià)策略時(shí),我們重點(diǎn)考慮市場(chǎng)導(dǎo)向、居民購(gòu)房心理兩個(gè)因素。同時(shí)考慮由于還沒(méi)有制定商鋪的租售計(jì)劃(多少出租,多少銷(xiāo)售),假設(shè)全部銷(xiāo)售。分析如下:市場(chǎng)導(dǎo)向的依據(jù)是根據(jù)對(duì)xx在售樓盤(pán)尤其是江東大道兩側(cè)的在售樓盤(pán)走訪(fǎng)所取得的資料,確定第一期銷(xiāo)售價(jià)格3900元/平方米。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的判斷和居民購(gòu)房心理,每期調(diào)整100—200元/平方米不等。三、結(jié)合銷(xiāo)售進(jìn)度和定價(jià)策略,我們制定下表:期數(shù)時(shí)間住宅商鋪銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售面積(萬(wàn)/㎡)銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)I2005~82350II~1525003900III~1226004100IV~827504200V~28504300總計(jì)25934211銷(xiāo)售面積總計(jì)56.2894銷(xiāo)售面積總體均價(jià)2835附注:銷(xiāo)售面積總體均價(jià)是指包含住宅和商鋪的均價(jià),計(jì)算此項(xiàng)指標(biāo)的意義在于為下面的計(jì)算分析做基礎(chǔ).第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、建筑經(jīng)濟(jì)指針總占地面積:708,262 (平方米)總建筑面積:646,030 (平方米)住宅建筑面積:478,600 (平方米)商鋪建筑面積:84,294(平方米)公共服務(wù)設(shè)施及其他建筑面積:83,136(平方米)容積率:二、項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入在計(jì)算項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入時(shí),我們假設(shè)不考慮公共服務(wù)設(shè)施及其他建筑面積所產(chǎn)生的收益,商鋪全部用于銷(xiāo)售。期數(shù)時(shí)間住宅商鋪銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)銷(xiāo)售均價(jià)(
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