【正文】 。人行及各城市中心支行將加強督促和指導，銀監(jiān)會將采取有效措施加強對各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產業(yè)政策和信貸政策，調整信貸結構以防范信貸風險。 針對房地產金融可能采取的主要措施有：未來商業(yè)銀行將嚴格執(zhí)行發(fā)放房地產企業(yè)開發(fā)貸款的有關規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產貸款總額減少。金融政策方面，一旦今年宏觀經濟與金融運行數據再次偏離央行調控目標，那么繼續(xù)加大緊縮力度的可能性很大，央行很可能改變原來調控政策路徑來實現(xiàn)其緊縮目標。綜合以上因素，下半年房價走勢，我們的預測仍將以升為主，但漲勢將不會過大。二是雖然有央行“121號”文件的制約，但對于有實力的大開發(fā)商來說，融資并非難事，雖然有消息說銀監(jiān)會已將房地產業(yè)信貸作為檢查的重點，但對于操作規(guī)范的開發(fā)商來說，資金上并不會受到太大影響，因而不會因資金的原因影響地產商的投資。其次從技術面角度來看：一是開發(fā)商土地成本增加，鋼材、水泥等建材成本提高等因素將導致房地產開發(fā)成本上升，開發(fā)商除自我消化一部分外，勢必將新增的部分成本打入房價，導致房價水平將有一定程度的上漲。由于中央開始加強了對于土地的管理控制，原來的用地計劃受到影響，土地出讓量很少，對于房地產項目的開發(fā)產生了影響。但與住宅商品化啟動時的1998年的收入房價比已明顯縮小，因而購買力問題不會直接影響房價的變動。二是國民經濟發(fā)展持續(xù)看好，居民預期收入增加，購買力增強，房地產需求強勁，可能出現(xiàn)的低度通脹對房價上漲形成支持。首先從政策角度分析：一是國務院去年發(fā)布的18號令，將房地產業(yè)列為國民經濟的支柱產業(yè)，在政策上予以支持。受這些因素的影響，房地產行業(yè)平均毛利水平將下降5%8%，盲目投資的現(xiàn)象會減少。 與此相對應，行業(yè)平均盈利水平將下降。與此同時，預計房地產竣工面積及銷售面積增長速度也將回落。與今年12月和13月份相比，；。在銀行準備金利率和對房地產開發(fā)企業(yè)貸款條件提高的條件下，今年上半年，房地產開發(fā)投資資金來源中，%，遠低于銀行貸款規(guī)定的資本金比例，因而限制了房地產開發(fā)投資能力。同時，各銀行對房地產開發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國家對耕地最嚴格的保護措施，經過上半年時滯期，對房地產開發(fā)投資調控作用將更加顯著。今年第4季度，以控制投資規(guī)模和增長速度為重點的宏觀調控政策的積極成效將進一步發(fā)揮。 因此可以預見，下半年房地產業(yè)投資增長速度將繼續(xù)回落。實際上今年4月底以來各商業(yè)銀行對房地產領域的貸款審批更趨嚴格，房地產貸款總量控制，額度減少。但是在宏觀經濟繼續(xù)走好的基礎上，房地產市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。Ⅳ 下半年趨勢預測上半年市場運行情況顯示，房地產開發(fā)投資增長幅度逐月降低、開發(fā)貸款增速放緩，資金來源明顯偏緊、土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落，這說明自去年以來國家采取的一系列旨在打壓房地產等投資過熱行業(yè)的宏觀調控措施已經取得初步成效。因為土地增值必定帶動物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對越來越重的稅負難免顧慮重重。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價格來看，與當年一手價格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢，稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問。所以，開征不動產物業(yè)稅的辦法對于目前的房地產二級市場并不適用，在短期內難以對其造成影響。主要體現(xiàn)在以下三方面：　　首先，物業(yè)稅的開征范圍主要適用于新商品房，對于已經投入使用、經過一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對此類舊有物業(yè)將實施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價，但與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠遠小于開征物業(yè)稅以前的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費者可能并不會因為開發(fā)商成本的降低而買到低價的商品房。也就是說，目前售價6000元/平方米的房子，屆時4200元/平方米即可盈利銷售。因為一旦開征物業(yè)稅后，房地產業(yè)的稅費征收環(huán)節(jié)后移，地價和相關稅費分70年交，那么也就意味著占住宅成本40%強的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降了（701）/70=%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了40%%=%。按照現(xiàn)行稅法，目前的房價中已經包含了土地出讓金和增值稅，如果要在此基礎上進一步征稅，有重復征稅之嫌，對舊房業(yè)主來說也是相當不公平的，由此造成的社會影響太大，因此，即便是要對該部分房產征物業(yè)稅，其稅率也會遠低于新稅制下開發(fā)的房產所應納稅的稅率；而遠期房價的降低則是對房價虛高的釋放過程，由于對房價上升的預期和物業(yè)稅開征后使用費用提高的預期導致部分有購買實力的買家追捧豪宅，當其價格偏離價值太遠時，價格終究會有一個向價值回歸的過程。由于房屋價值越高物業(yè)稅也越高，可能會有不少消費者趁物業(yè)稅實行之前購進大戶型或者豪宅，需求的增加會導致房價上升。開征物業(yè)稅后房價將大幅下調30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實施會有一個相對較長的過程，在這一政策過渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變原有的體制，把以往在房價中一次性交納的稅費改成逐年收取。 開征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)階段，我國實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內，一般為40年到70年的土地使用權，而其中的大部分稅費在取得土地時幾乎是一次性支付。 表32：不同國家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大%美國各州按照該年度不動產市場價值的1%2%征收%%征收法國%%的超額累進稅率日本%%（被評估土地價值低于15萬日元，建筑物價值低于8萬日元免征）芬蘭%%，%%印尼%（三）開征物業(yè)稅對房地產開發(fā)與消費的影響一旦開征物業(yè)稅，從政府的角度來看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產投入資金的穩(wěn)定來源，對于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢。假定香港投資回報率為5%，那么每年繳納“差餉”%。其征收方式是按照樓宇全年的市場租值估定的，每年重估一次。另外物業(yè)價值的變化、銀行利率的變化以及通貨膨脹等等因素都會影響物業(yè)稅稅率的確定?！? 假設以12%的一次性財政收益全部轉換成物業(yè)稅，讓購房者分70年拆繳，以100萬元的房子為例，需要繳納的物業(yè)稅為12萬元，考慮到貨幣的時間價值，每年需繳納物業(yè)稅最高約為7324元（按商業(yè)貸款年利率6%計算），%。 （二）按照低于房產估值的1%征收物業(yè)稅較為合理物業(yè)稅的開征對消費者來說未必能真正獲得低價商品房，這一切除了與消費者的心態(tài)和理性預期有關外，關鍵還要看物業(yè)稅開征的范圍，稅基及稅率的大小如何。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調節(jié)機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。保有階段稅少，稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。目前我國的房地產稅制存在稅種復雜、重復征稅、課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全等問題產生了三大消極作用。其三，近些年來，有些地區(qū)房價上升過快，甚至出現(xiàn)了泡沫苗頭，開發(fā)商手中的空置商品房過多，積壓大量信貸資金，嚴重浪費了社會資源，這些問題都需要運用稅收杠桿加以調節(jié)。其二，土地資源的使用未留有發(fā)展余地，配置效率低。（一）背景分析分析認為，此次國家擬開征物業(yè)稅主要是出于以下幾方面考慮：其一，居高不下的土地出讓金加劇了國內房地產開發(fā)投資的風險，而最終這一風險又加劇了金融部門尤其是銀行的風險。換句話說也就是，把現(xiàn)在買房之前已經交的稅，放到買房之后，按年繳交。此后，財政部部長金人慶和稅務總局局長謝旭人，也都分別在公開場合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開征物業(yè)稅的內容。但它不是導致房價持續(xù)上漲的主要因素，主要還是受市場需求、土地價格和其他因素的影響。 圖32：2002年以來原材料購進價格與商品房售價指數（單位：%）數據來源：國家統(tǒng)計局因此，盡管房價在2004年以來仍然保持上升態(tài)勢，但受建材價格上漲的影響在當前的房價中并沒有體現(xiàn)出來（其主要原因已在上面的分析中進行了闡述），而且隨著時間的推移，建材的價格可能會出現(xiàn)回調，開發(fā)商為了盡快資金回籠就只能犧牲部分利潤，用降低價格來提升其產品的競爭優(yōu)勢。對于在開工前甲乙雙方已經將材料價格以合同形式確定下來，并將價格波動的影響考慮在內了，開工后建材價格上漲對于這些項目的工程總造價不會造成太大的影響。第三，建材價格上漲不會立即影響房價。國家下決心整頓土地市場，經營性土地使用權必須實行“招拍掛”。在影響房價的多個變量中，土地價格所占比例最大，對房價的影響也至關重要。但是隨著下半年氣候變冷，建筑項目施工將逐漸降溫，建材價格也將逐步回調，本輪建材上漲對在建樓盤的影響也將隨之弱化。在4000 元、8000 元、12000 元房價段中分別占到6%、4%和2%。如果按2002 年統(tǒng)計的平均造價換算，每平方米建材的成本大約在1200元左右。同時，由于建筑材料價格上漲，廉租房的建設成本也將超出投資預算，增加的投資缺乏資金來源渠道，這將使廉租住房建設陷入困境。開發(fā)企業(yè)的經營成本增加很大，影響了企業(yè)開發(fā)經濟適用房的積極性，這樣將有可能減少經濟適用房的供應數量，甚者會影響到工期和工程質量。 　　另外，由于部分地區(qū)的經濟適用住房價格是政府限價，利潤固定為3%。對于多層混合結構，用鋼相對較少，對建安成本影響也較小。一般情況下，在每平方米建安成本中，%；，%；對建安成本總體影響在每平方米40300元之間不等。（二）建材價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本增加，利潤空間縮小建材價格的不斷攀升給建筑施工企業(yè)和房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營活動帶來了較大的影響： 首先，建材價格上漲，導致建安成本上升，一方面出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房價格上漲的連鎖反應；另一方面增加了開發(fā)企業(yè)的經營成本，企業(yè)利潤空間受到擠壓。雖然在國家宏觀調控力度的影響下，以鋼材為主的建材市場于5月份出現(xiàn)了價格回落態(tài)勢，預計8月份建材市場整體上仍將呈現(xiàn)下降的走勢。為了扭轉這種價格持續(xù)上漲的形勢，3月份以來，國家有關部門連續(xù)出臺了諸如緊縮銀根、加大對部分過熱行業(yè)整治力度等政策，并拿出了包括提高存款準備金率、清理和嚴肅查處違規(guī)建設項目、提高開發(fā)項目的貸款門檻等具體措施，在多種因素的共同作用下，鋼材的市場需求量受到一定程度的遏制。去年12月末。國際市場鋼材價格上漲的推動作用。據統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產開發(fā)建設中，其比例達到1：。國家于4月底發(fā)布的關于控制鋼鐵、水泥等行業(yè)固定資產過熱投資的政策，短期內抑制了這些行業(yè)的供給量增加，而對這些行業(yè)產品的需求仍在快速增長，使企業(yè)界普遍預期今年的建材價格仍將大幅度上升，這就強化了生產企業(yè)上調出廠價格、銷售企業(yè)提高銷售價格、需求企業(yè)增加購進的心理，進一步加劇了建材價格的上升。另外，銅、鋁、鐵等金屬價格也已大漲，這些原材料價格上揚，勢必使相關的建材產品價格上漲。國家有關部門信息顯示，今年年初我國生產建材的各種原材料、原輔料、機物料的購進價格全面上揚。同時，全國經濟高速增長對建材的需求拉動作用也十分顯著，中央和各級政府增強了各地基建如農村水利、能源、交通運輸等投資和全國重點建設投資項目進一步促進了對建材的需求增長。 圖31：（%）數據來源：國家統(tǒng)計局分析認為，造成鋼材、水泥等建筑原材