【正文】 收入水平的上升，消費升級的一個重要體現(xiàn)就是改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，這種需求是較為強烈的。從周期變化來看，我們可以大致理解這種成本負擔是較為平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會享受到低利率的優(yōu)惠，不能簡單以短期利率上升來評估整個貸款期間（如20年）的成本會增加多少。其中，鋼材價格從2200元/噸漲到37003900元/噸，平均價格與上年同期相比增長3040%；水泥從280元/噸漲到了330350元/噸，平均價格上漲10%左右；雖然木材是建筑三大建材中用量最少的，價格上升幅度相對較小，但每噸也漲了幾十元。其中，建筑鋼材價格達到每噸4400元上下，漲幅超過50%，雖然5月份出現(xiàn)回落態(tài)勢，但6月份又呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，已經(jīng)基本接近3500元/噸的價格區(qū)間。從國內(nèi)市場需求看，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，刺激了市場對基礎(chǔ)原材料如鋼鐵、水泥、玻璃、有色金屬等建材的需求。原材料成本的上漲。如熟料上漲90元/噸，煤炭上漲60元/噸，礦渣上漲42元/噸。企業(yè)對鋼材價格上漲的心理作用影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動作用顯著。近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，開工面積較大促進了建材市場的需求。目前國內(nèi)鋼材價格漲幅遠遠低于國際市場，國內(nèi)外鋼材價格指數(shù)差距較大。而到今年6月份，這就為國內(nèi)鋼材價格提供了進一步上漲的可能性。建筑用鋼量已經(jīng)大體回落到去年12月初的水平，但價格仍比去年同期高30%左右。但綜合多方面的情況分析認為，從中長期來看建材產(chǎn)品價格將穩(wěn)中略升，這種判斷主要是基于兩方面考慮：一是我國經(jīng)濟處于一個新的增長周期，重化工業(yè)特征明顯，鋼材產(chǎn)量盡管達到了全球第一的位置，但與發(fā)達國家相比，人均占有水平還較低，增長潛力雄厚，這將使得我國的鋼材消費保持旺盛局面；二是北京奧運、西氣東輸、南水北調(diào)等工程以及高速公路、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都會對建材產(chǎn)品，特別是鋼鐵、水泥、玻璃的需求產(chǎn)生持續(xù)的拉動作用，因此，有理由對今后以鋼材為主的建材產(chǎn)品市場需求繼續(xù)看好，價格也將呈現(xiàn)新一輪上漲趨勢。 受建材漲價因素的影響，各地區(qū)不同類型房屋的建安成本普遍呈上升趨勢。其中對中小城市，影響單方造價在每平方米40100元之間，對大城市影響每平方米100200元之間。而對于用鋼量較大的項目，對其成本的影響也相對較大。所以，在建材價格上漲后，房價也難以做出調(diào)整。如北京市回龍觀經(jīng)濟適用房的價格為每平方米2660元，是5年前政府定的價格，現(xiàn)在由于鋼材等建筑材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟適用房已無利可圖，甚至虧損。 （三）建材漲價使房價面臨上升壓力，但對當前房價的影響程度不大成本上漲，并不意味著房價一定會隨之上揚，之所以做出這種判斷，主要是基于以下幾方面原因：第一，通常而言，房價主要是由土地價格、建安成本、配套費用和利稅等決定，建安成本又包括建材費、人工費和管理費，而建材主要包括水泥、鋼材和磚頭等。如果在整個建設(shè)周期內(nèi)，建材總體價格上漲20%，建安成本將隨之上漲240元。顯然，這對高價房房價不會有大的影響，相反，對中低價房的房價穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。 　　第二，除房地產(chǎn)價格構(gòu)成因素外，影響房價的因素還有很多。2003年，國家開始部署治理整頓土地市場秩序，并制定多項相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴格控制高檔商品住房用地、停止申請報批別墅用地的通知，以逐步促進土地市場的規(guī)范化和公平交易。從長遠的角度看，地價將呈現(xiàn)上漲趨勢，從而房價也將受到影響，這其中工程造價費的增長只是輔助作用。因為在施工單位，建材的供應(yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是開發(fā)商提供，即“甲供”。如圖32所示，建筑原材料價格 2002和2003年開始有了大幅提升，%，而2002年和2003年間的房價卻在小幅下調(diào)，這說明鋼材水泥等建筑成本上漲對房地產(chǎn)價格變動的影響力并不是很強，兩者的關(guān)聯(lián)影響程度并不具有正相關(guān)關(guān)系，因為房地產(chǎn)開發(fā)周期性較長，短則一二年長至十年八年，因此目前建材價格的上漲不會對當前房價造成影響，因為建材漲價新增的成本不會增加目前已建好樓盤的預(yù)算，而受建材成本影響的樓盤短期內(nèi)還不會推出。所以，盡管從長期來看建材價格上漲使企業(yè)的開發(fā)成本上升，房價也會受到不同程度的影響。三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻2003年10月，開征物業(yè)稅的內(nèi)容被寫進中共十六屆三中全會公報，其措詞表述為“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。雖然物業(yè)稅的開征細則尚在討論之中，但其基本框架已經(jīng)確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。由于物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動的根本——土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ)——一級市場，所以，物業(yè)稅改革將對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，并最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風險的能力。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出讓金，大多用于政府的財政開支和城市建設(shè)，為獲取資金，超量開發(fā)和出讓土地，個別城市甚至無地可賣，這種短期行為不利于城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問題。一是土地閑置、浪費嚴重。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴重，更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。以上列出的目前經(jīng)濟發(fā)展中存在的一系列問題，與現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅制有一定的關(guān)系，通過開征物業(yè)稅，將有助于這些問題得到不同程度的解決。應(yīng)該說不管物業(yè)稅開征與否，市場的需求才是最終決定房屋價格的因素。 　　當然，這只是一種估算，實際征收時可能采取多種方式，譬如先繳納一兩年或幾年，以后每隔一年或者兩年再對物業(yè)進行重新評估并按新的價值為基數(shù)征收物業(yè)稅。 　　香港從1845年開征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價值成比例的稅收。業(yè)主必須按估定的租值納稅，20032004財政年度的征收率為5%。 另外，國外普遍都對物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項，與西方發(fā)達國家的稅項相比較，分析認為，只要按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。其二，開征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓勵合理的消費性購房，抑制投機性購房的作用。因此在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建安成本和營銷成本占40%，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費太多導致了目前房價過高。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將會大幅度降低，假設(shè)現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米計算，把地價和其他費用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。分析認為，現(xiàn)行房價在物業(yè)稅預(yù)期前提下會有近升遠降的可能。這與購房者對物業(yè)稅的預(yù)期有關(guān)。 毋庸置疑的是，開征物業(yè)稅有利于房價大幅下調(diào)，準入門檻也將大大降低?？紤]到發(fā)展商在經(jīng)營中的其它因素，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價幅度。但就實際情況來看，房價的下降幅度可能不會如此明顯，其主要原因是房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房價取決于市場的供需關(guān)系。開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場影響不大分析認為，征收物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場影響不大。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費已經(jīng)在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。其次，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價值進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會隨房產(chǎn)的升值而提高。第三，如果物業(yè)稅征收涉及到二級市場，將對炒樓行為起到一定的抑制作用。所以對于增值的樓盤來說，很有可能出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價出手套現(xiàn)。隨著國家宏觀調(diào)控措施的逐步落實，預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資等主要指標增速將繼續(xù)放慢，全年房地產(chǎn)投資增長將回歸到2002年的水平(增長 %左右)；與此同時，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)也將保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低目前，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，除了自有資金外，政策對資金來源的其它部分均進行了規(guī)范與限制，房地產(chǎn)行業(yè)將再次感受巨大的資金壓力。一些項目即使“四證”齊全，也不一定會放貸。估計2004年投資增幅在20%左右，2005年會回落到15%左右的水平，主要原因有以下三點：一是宏觀調(diào)控成效將進一步發(fā)揮作用。作為投資重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資，必然顯示出相同的回落趨勢。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身自有資金、土地儲備和商品房空置面積、價格的情況也制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。在國家嚴格保護耕地和改革土地征用制度的背景下，據(jù)國家統(tǒng)計局對3000家重點房地產(chǎn)企業(yè)的最新調(diào)查，%的企業(yè)沒有土地儲備，從而成為房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的另一限制因素。 三是煤電油運瓶頸的加劇，特別是鋼鐵、水泥產(chǎn)量的回落將影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。而有關(guān)部委下發(fā)的《當前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄》，將鋼鐵行業(yè)和水泥行業(yè)部分低水平重復(fù)建設(shè)的生產(chǎn)列為禁止或限制條目，這將進一步促進鋼鐵和水泥生產(chǎn)的回落，從而制約房地產(chǎn)投資過快增長。%%，預(yù)計2002005年銷售面積增長速度回落快于竣工面積增長速度回落，將出現(xiàn)大量新空置面積。主要是由于未來有關(guān)部門將嚴格控制土地和資金，商業(yè)用地將基本采取“招拍掛”方式出讓，房地產(chǎn)土地成本上升；其次，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款和預(yù)期利息提高會增加開發(fā)成本；再次，嚴控個人住房按揭貸款和提高購房門檻會延長房地產(chǎn)項目開發(fā)周期，降低房地產(chǎn)項目銷售速度，從而提高開發(fā)成本和銷售成本。 二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢不會過大雖然房地產(chǎn)投資增速將會回落，但是在宏觀經(jīng)濟繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預(yù)計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。雖然預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)泡沫的聲音不斷，但房地產(chǎn)業(yè)整體并未過熱，目前也看不到有限制產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家或地方政策出臺，政策面仍對產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成強大支撐。目前商品住宅平均價位超出了中低收入居民的實際購買力水平。三是土地供應(yīng)與貸款政策影響房價上漲。這一特點決定了近期新樓盤數(shù)量銳減，上市供應(yīng)量降低，這也是房價上漲的主要誘因。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間較大，完全可以通過稀釋利潤來消化，因而應(yīng)該不會影響近期房價。三是對房地產(chǎn)價格的走勢影響最大的是關(guān)于開征物業(yè)稅的消息，但由于市場情況的復(fù)雜性，實施細則并未制定，何時開征也無時日，所以能否對今年的房價造成影響尚無定論。三、有關(guān)部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度房地產(chǎn)的源頭是金融和土地，所以未來有關(guān)部門將從信貸和土地方面繼續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)保持高壓態(tài)勢。 分析認為，未來主管部門針對土地市場可能采取的主要措施有：首先繼續(xù)加大建設(shè)用地清理力度，重大土地違法案件實行公開調(diào)查、公開處理結(jié)果，對清理不力或達不到要求的省市將暫停建設(shè)用地審批，促進土地市場秩序走向規(guī)范；其次，會要求各省市嚴格執(zhí)行商業(yè)用地實行招標拍賣的規(guī)定，不斷提高土地招標拍賣比例，杜絕土地違法案件的發(fā)生；第三，可能通過出臺“土地規(guī)劃許可證”有效期規(guī)定，來打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾，開發(fā)商大量囤積土地，對改善百姓生活、平抑房價非常不利。對一般房地產(chǎn)企業(yè)會減少銀行貸款的數(shù)量；對信用差或拖欠款嚴重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對項目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項目將不給予貸款支持；對投資、投機性購房和購買高檔房者的住房消費貸款嚴格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。 另外，未來主管部門將大力推進普通商品住宅的建設(shè)，平抑商品房價格，會督促各級政府嚴格執(zhí)行《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，防止經(jīng)濟適用房高檔化，對購買經(jīng)濟適用房者的條件會嚴